Ti è mai capitato di andare in banca a chiedere informazioni per l’erogazione di un mutuo e tutte le volte che chiedevi di modificare le condizioni per valutare differenti proposte l’impiegato ti doveva stampare nuovamente il piano d’ammortamento?
Dal momento che possono cambiare sia la durata del finanziamento, che la tipologia di tasso ed anche i differenti costi accessori che i vari istituti di credito ti faranno pagare, utilizzare unicamente l’importo della rata mensile per decidere se procedere o meno con il mutuo, purtroppo non è sufficiente.
Ti piacerebbe imparare a calcolare gli interessi del tuo mutuo utilizzando una semplice formula e senza dover per forza utilizzare Excel?
Bene! Prima di partire con i calcoli, però, iniziamo dalle basi.
TAN e TAEG
Se vuoi scegliere il miglior mutuo per le tue specifiche esigenze, TAN e TAEG sono due acronimi di cui devi conoscere il significato.
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) rappresenta in termini percentuali la quota di interessi che dovrai pagare all’istituto di credito sul mutuo ed è anche, di conseguenza, il tasso che viene utilizzato per il calcolo della rata. Ad esempio se contrai un finanziamento di 200.000 euro ad un tasso del 3% annuo, il tuo TAN sarà pari proprio al 3%.
Se vuoi effettuare una scelta corretta, però, il TAN non è l’indicatore più idoneo da utilizzare. Questo in considerazione del fatto che ogni mutuo nasconde tutta una serie di spese accessorie, molto diverse da banca a banca, che alla fine ti fanno pagare molto di più.
È per questa ragione che ti consiglio di utilizzare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) in quanto, includendo anche tutte le spese accessorie del mutuo, rappresenta certamente un riferimento è molto più preciso con cui confrontare le diverse proposte.
All’interno del TAEG saranno incluse:
- Le spese di istruttoria del mutuo, spesso pari all’1% dell’importo mutuato;
- Le spese di perizia, mediamente pari ad alcune centinaia di euro;
- Le spese per la sempiterna polizza contro incendio e scoppio;
- Le spese di incasso rata, pari a qualche euro mensile;
- Infine, anche se non di competenza della banca, dovresti sommare anche le spese notarili, mediamente pari ad alcune migliaia di euro.
In conclusione con il TAEG potrai scegliere adeguatamente la migliore proposta di mutuo in base al suo costo effettivo mentre, per quanto concerne il calcolo degli interessi del mutuo, dovrai invece utilizzare il TAN, che rappresenta il tasso di interesse nominale del tuo mutuo.
Il tasso può essere fisso per tutta la durata del mutuo, quello che io prediligo per i miei investimenti immobiliari, oppure variabile ossia indicizzato ad un parametro che varia di mese in mese, andando a modificare di conseguenza l’importo del pagamento che dovrai sostenere.
Tasso Fisso o Variabile
Tasso fisso o variabile, questo è il problema! Non ti fare abbagliare dal risparmio che puoi conseguire utilizzando un tasso variabile, se non disponi del capitale sufficiente per estinguere il tuo mutuo, anche parzialmente, il rischio che ti assumi è veramente elevato.
Spesso la scelta del mutuo viene fatta unicamente confrontando le diverse rate dei finanziamenti proposti dai vari istituti di credito. Questo perché, a parità di capitale finanziato, più la rata è bassa e più potrai permetterti di spendere.
Per calcolare quello che viene definito il tasso finito, la banca aggiunge ad un parametro di riferimento, uno spread, in pratica un margine di guadagno. Per i mutui a tasso fisso viene utilizzato l’IRS (Interest Rate Swap) mentre per quelli a tasso variabile viene normalmente utilizzato l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate).
Quando stipuli un mutuo a tasso fisso, il tasso verrà fissato il giorno in cui firmerai l’atto di mutuo e rimarrà immutato per tutta la durata del finanziamento. Nel caso di tasso variabile, invece, ogni mese la banca controllerà la quotazione dell’EURIBOR di riferimento, aggiungerà lo spread pattuito e calcolerà l’importo della tua rata.
Come si Calcolano gli Interessi sul Mutuo
Ed eccoci finalmente arrivati al momento dei calcoli! Per svolgerli nella maniera giusta, però, ti anticipo subito che occorre stabilire quale tipo di ammortamento viene applicato al tuo finanziamento.
Al 99,99% avrai un ammortamento francese, ma esiste anche la possibilità di avere un mutuo con ammortamento italiano. Io ne ho uno ed ho faticato parecchio per ottenerlo a suo tempo.
Il motivo che mi aveva portato a preferire questa tipologia di ammortamento, era dovuto al fatto che nell’ammortamento francese si pagano prima gli interessi e poi il capitale. Avendo in mente di vendere l’immobile, ho optato per un ammortamento italiano che prevede una quota capitale costante per tutta la durata del finanziamento.
Vediamo prima questa tipologia di ammortamento, perché indubbiamente più facile, poi passiamo all’ammortamento francese che è indubbiamente più complesso da calcolare.
Ammortamento Italiano
L’ammortamento all’italiana differisce da quello francese in quanto la quota capitale che andrai a rimborsare è costante per tutta la durata del finanziamento. Se, ad esempio, prendi a prestito 100.000 a 20 anni la tua rata sarà composta da € 416,67 di capitale (100.000 euro: 20 anni: 12 mesi = 416,67 euro) a cui saranno aggiunti gli interessi.
Anche per quanto concerne gli interessi il calcolo è altrettanto semplice. Supponiamo che il tasso del finanziamento sia del 3%. Per calcolare la quota interessi della tua rata non dovrai far altro che moltiplicare il capitale residuo per il tasso d’interesse e, dal momento che si tratta di una rata mensile, dividere per 12.
Ad esempio.
| RATA | IMPORTO RATA | CAPITALE | INTERESSI | DEBITO RESIDUO |
| EROGAZIONE | – | – | – | € 100.000,00 |
| PRIMA RATA | € 666,67 | € 416,67 | € 250,00 | € 99.583,33 |
| SECONDA RATA | € 665,63 | € 416,67 | € 248,96 | € 99.166,66 |
| TERZA RATA | € 664,59 | € 416,67 | € 247,92 | € 98.749,99 |
E così via…
Come vedrai in seguito le differenze principali con l’ammortamento francese sono:
- L’importo della rata varia nel tempo;
- L’importo della rata è, a parità di condizioni, indubbiamente più elevato;
- Restituisci il capitale più rapidamente;
- In conseguenza del punto di cui sopra, paghi meno interessi sul totale del finanziamento.
Non voglio andare fuori tema comunque non è così strategico avere un ammortamento italiano, dopo aver fatto calcoli più precisi posso dirti che è una differenza di poco conto per cui non ti scervellare.
Ammortamento Francese
Questo piano d’ammortamento, chiamato anche progressivo, prevede che le rate abbiano un importo costante per tutta la durata del finanziamento. Diversamente dall’ammortamento italiano, le rate iniziali sono composte in stragrande maggioranza da interessi, che poi si riducono durante l’ammortamento.
Ovviamente, essendo l’importo della rata costante nel tempo, la quota capitale è più bassa all’inizio, aumentando progressivamente nel corso del tempo. Vediamo un esempio. Userò lo stesso finanziamento utilizzato per l’ammortamento italiano.
| RATA | IMPORTO RATA | CAPITALE | INTERESSI | DEBITO RESIDUO |
| EROGAZIONE | – | – | – | € 100.000,00 |
| PRIMA RATA | € 554,60 | € 304,60 | € 250,00 | € 99.695,40 |
| SECONDA RATA | € 554,60 | € 305,36 | € 249,24 | € 99.390,04 |
| TERZA RATA | € 554,60 | € 306,12 | € 248,48 | € 99.083,92 |
Come puoi ben vedere in questo caso calcolare l’importo degli interessi è più complesso rispetto all’ammortamento italiano in quanto l’ammortamento della quota capitale non è costante.
La formula per il calcolo degli interessi della singola rata del tuo mutuo è la seguente:
INTERESSI = TAN : NUMERO RATE ANNO x CAPITALE RESIDUO
Possiamo verificare agevolmente i calcoli prendendo il capitale residuo alla fine della seconda tata in modo da stabilire gli interessi che pagheremo sulla terza rata.
0,03 : 12 x € 99.390,04 = € 248,48
Per trovare ogni singola rata dovrai utilizzare nel calcolo il debito residuo di periodo.
Partendo dall’inizio è facile, ma cosa succede se hai già pagato 5 anni di mutuo? Per evitarti di dover compiere 60 diverse operazioni, una per ogni rata, puoi trovare il tuo capitale residuo di periodo utilizzando la formula che segue.
CAPITALE RESIDUO DI PERIODO =
CAPITALE INIZIALE x ((1 + (TAN : NUMERO RATE ANNO))^NUMERO RATE MUTUO – (1 + (TAN : NUMERO RATE ANNO))^RATA ESAMINATA)
Da dividere per…
((1 + (TAN : NUMERO RATE ANNO))^NUMERO RATE MUTUO – 1)
Proviamone l’efficacia usando sempre il medesimo esempio trovando il capitale residuo alla terza rata che dovrebbe essere pari ad € 99.083,92. Usando la formula che ti ho riportato qui sopra devi fare i seguenti calcoli.
(100.000 x ((1 + (0,03 : 12))^240 – (1 + (0,03 : 12))^3)) : ((1 + (0,03 : 12))^240 -1) = 99.083,92
Se prendi la calcolatrice e provi ad inserire l’operazione vedrai che il risultato è corretto.
Ad ogni buon conto il calcolo, anche se non complesso, è indubbiamente laborioso per cui ti consiglio di dotarti di una calcolatrice finanziaria (puoi acquistare quella che uso io da Amazon) oppure utilizzare Excel.
Se non hai altra alternativa installa una calcolatrice scientifica gratuita sul tuo cellulare, prendi carta e penna e buon lavoro!
Gli Interessi Passivi del Mutuo Prima Casa
Colgo l’occasione di segnalarti che gli interessi passivi relativi ad un mutuo “prima casa” sono detraibili dalla dichiarazione dei redditi al 19%.
Sulla base della legge n. 244/2007 l’importo massimo di interessi detraibili è stato innalzato ad € 4.000,00 anno. Ne consegue che il beneficio fiscale massimo che puoi ottenere ogni anno è pari ad € 760,00 (€ 4.000,00 x 19%).
Se vuoi stabilire velocemente quanto hai pagato di interessi in un determinato anno fai la differenza tra il capitale residuo di inizio anno e quello di fine anno e sottrailo al totale delle rate pagate.
Conclusioni
Computare gli interessi su un mutuo si può certamente fare anche con la formula, o meglio, le formule, che ti ho indicato, ma non è certo un calcolo agevole. Tuttavia, anche se non disponi di strumenti di calcolo sofisticati, potrai comunque riuscire a “farti i conti in tasca” usando anche solo il tuo cellulare.
Dal momento che i finanziamenti risultano indispensabili quando si investe in immobili, sul blog trovi tantissimi articoli legati ai mutui bancari. Vendere casa con mutuo ad esempio è un caso piuttosto frequente che richiede, però, una corretta programmazione per evitare di fare danni.
Inoltre, comprare casa senza mutuo conviene? La risposta non è scontata e richiede valutazioni precise. Infine puoi anche scoprire che è possibile comprare casa a rate senza mutuo.
Prima di lasciarci ti invito ad iscriverti alla mailing list gratuita inserendo i tuoi dati qui sotto. Facendolo ci darai la possibilità di inviarti settimanalmente l’elenco degli articoli pubblicati e potrai restare informato su numerosi ed interessanti argomenti senza doverti recare di continuo sul sito.
Infine se hai bisogno di supporto per qualsiasi tematica immobiliare, soprattutto se legata agli investimenti, sappi che sono a tua disposizione.
In bocca al lupo!
