Prima di erogare il finanziamento, la banca effettua una serie di controlli tra cui anche quello relativo all’immobile che sarà posto a garanzia. Questa verifica viene effettuata da un perito, pagato da te, ma che opera nell’interesse della banca.
L’istituto di credito avrà già valutato positivamente i tuoi requisiti patrimoniali, giudicandoli congrui e sufficienti per poterti accordare il finanziamento. L’invio del perito, infatti, è l’ultimo passo dell’istruttoria, il tassello finale che ti consentirà di arrivare all’erogazione del mutuo.
Lo scopo della perizia è valutare se il bene posto a garanzia abbia effettivamente un valore sufficiente a garantire la banca nel caso in cui l’immobile dovesse essere pignorato. Inoltre il valore stimato dal perito servirà anche come riferimento per calcolare l’LTV del tuo mutuo.
LTV significa “Loan To Value” ed esprime in percentuale l’incidenza del debito sul valore del bene posto a garanzia. Se l’immobile viene stimato 100.000 euro e la banca ti sta concedendo un mutuo di 70.000 euro il tuo LTV sarà pari al 70%.
Ad ogni buon conto, leggi tutto l’articolo fino alla fine e saprai come si svolge l’operazione di perizia sul tuo immobile e, aspetto ancora più importante, a cosa fare attenzione affinché il tuo bene riceva la massima valutazione possibile.
La Stima dell’Immobile
La stima del valore dell’immobile verrà effettuata dal perito nominato della banca. Si tratta di un tecnico che in maniera assolutamente fredda ed imparziale cercherà di stimare il valore della tua abitazione nella maniera più oggettiva possibile.
Il perito calcolerà la superficie commerciale del tuo immobile ed andrà a moltiplicarla per il valore medio di vendita a metro quadro rilevato nella tua zona. La superficie catastale indicata nella visura sarà, con tutta probabilità, la superficie commerciale presa a riferimento dal perito.
Nei miei acquisti immobiliari ho utilizzato tantissimi mutui ed ho visto svariati periti all’opera e questo è il metodo che solitamente utilizzano. L’ho descritto in maniera molto approfondita nell’articolo dedicato al calcolo del valore di un immobile, che ti invito a leggere per approfondimenti.
Cosa Controlla il Perito della Banca?
Per svolgere al meglio il suo compito il perito effettuerà un sopralluogo. Durante questa visita farà alcune fotografie da allegare alla perizia e valuterà lo stato complessivo dell’immobile. Il professionista partirà controllando i riferimenti catastali e la planimetria per verificare che non ci siano vizi e che quando indicato catastalmente sia conforme alla realtà.
Successivamente andrà a valutare il grado di manutenzione dell’immobile, le caratteristiche costruttive, la qualità e tipologia degli impianti, il grado di finiture ed, ovviamente, la regolarità edilizia (l’esistenza di abusi edilizi od irregolarità che potrebbero causare problemi in un’eventuale vendita forzosa futura).
Ma stai tranquillo, il perito svolge la perizia unicamente nell’interesse della banca per cui, anche fossero rilevate irregolarità sul tuo immobile durante il controllo, non partirà alcuna denuncia e non riceverai alcuna sanzione.
Sul fatto che la perizia dia esito positivo o negativo dipende dall’abuso.
Se i tuoi abusi possono essere rimediati agevolmente e quindi, non inficeranno in modo severo l’eventuale futura vendita, non avrai alcun problema e riceverai una perizia con esito positivo. Anche se è comunque probabile che ti chiedano di rimediare all’abuso prima di procedere con il finanziamento. Diverso è il caso di abusi molto gravi o non sanabili, per i quali non avrai alcuna possibilità.
Su questo particolare aspetto ti consiglio di inserire sempre nella tua proposta di acquisto una clausola relativa all’effettiva validità della proposta solamente in caso di erogazione del finanziamento. In questo modo la tua offerta sarà valida solamente se la banca ti concederà il finanziamento e la tua caparra non sarà a rischio.
Domande & Risposte
In questa sezione ho raccolto alcune delle domande che penso tu possa avere in mente ed alla quale ho dato risposta. Se cercavi risposta su un altro quesito ti invito ad usare la sezione commenti in fondo all’articolo, oppure ad inviarci la tua domanda tramite la pagina contatti.
Quali Documenti Servono?
Non preoccuparti per quanto concerne i documenti perché la banca ti fornirà la lista di quanto necessario e, una volta che sarai contattato direttamente dal perito, sarà lui stesso a chiederti quelli che gli risulteranno mancanti per proseguire nel suo lavoro.
Ad ogni buon conto, tralasciando tutta la tua documentazione personale, che dovrai fornire in fase di istruttoria (carta d’identità, dichiarazione dei redditi, atto di matrimonio, regime patrimoniale, certificato contestuale di famiglia, residenza e matrimonio non più vecchio di sei mesi, ecc. ecc.) segue la lista di quello che con molta probabilità ti sarà richiesto:
- L’atto di provenienza dell’immobile che intendi acquistare;
- La planimetria e la visura catastali ed eventualmente, qualora esistano altre ipoteche, l’atto di mutuo e la visura ipocatastale;
- La certificazione degli impianti, normalmente segnalati e validati all’interno del documento relativo all’abitabilità dell’immobile.
Se la Banca Manda il Perito è Buon Segno?
Certamente, se la banca invia il perito significa che non vi è altro che si frappone fra te ed il tuo finanziamento, salvo l’esito positivo della perizia. Se il controllo peritale non rileverà abusi che vadano ad inficiare la commerciabilità del tuo immobile il finanziamento ti sarà erogato.
Che Tempi Posso Aspettarmi?
L’istruttoria è normalmente la fase più lunga che dovrai affrontare e non appena la banca invierà il perito, salvo rari casi, penso che sarai contattato nel giro di poche settimane. Personalmente sono sempre stato chiamato nel giro di pochi giorni ed il perito ha organizzato l’appuntamento molto celermente.
Chi Deve Essere Presente?
Non importa che tu, in qualità di richiedente, sia presente durante il sopralluogo. Nella quasi totalità dei casi io non sono mai stato presente.
Si trattava di stimare appartamenti affittati e quindi occupati dai miei conduttori. È stato sufficiente fornire il numero di telefono dell’occupante ed il perito si è organizzato direttamente con lui sulla base dei loro tempi e della loro disponibilità.
Quanto Costa la Perizia?
Inizio col dirti che la perizia non è assolutamente costosa a confronto con la spesa di istruttoria, imposta sostitutiva ed atto notarile. Il costo è compreso tra i 200 ed i 350 euro, ma alcune banche potrebbero anche, in presenza di determinati requisiti, farla gratuitamente.
Conclusioni
Non sempre le difformità vengono scoperte dal perito, dipende dal tipo di abuso. A me è stato finanziato, senza alcun problema, l’acquisto di un sottotetto non abitabile che era accatastato come appartamento dal precedente proprietario: il perito della banca non si è accorto di nulla (così come pure il notaio…). Catastalmente l’immobile risultava essere a posto, per scoprire l’abuso avresti dovuto scavare più a fondo e non sempre questo viene fatto. Anche per me è stata una sorpresa: quando, dopo 5 anni ho tentato di rivenderlo, ho scoperto l’amara verità e non mi è stato possibile portare a termine l’affare…
Tuttavia non disperare prima del tempo! Assicurati che la tua situazione catastale sia apparentemente in regola, che gli impianti siano stati regolarmente manutenuti e che lo stato di manutenzione generale del tuo immobile sia effettivamente buono. Ovviamente in caso di successiva rivendita tutto dovrà essere rigorosamente in regola!
Un’ultima cosa, se ti capitasse di risiedere in alcune zone dell’immobile catastalmente non abitabili, cerca di fare in modo che questo fatto non sia evidente. A perizia ultimata potrai nuovamente gestire lo spazio di casa tua come meglio credi…
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In bocca al lupo!
