Che esista un posto al mondo in cui le regole fiscali siano più complesse che in Italia? Ah, quanto sarebbe bello poter calcolare tutto pagando una percentuale fissa, facilmente utilizzabile, sia da quello che ha finito a stento le elementari che da tutti gli altri!
È per questo che ho pensato di scrivere questo articolo incentrato su un tema caro a tutti gli italiani: la casa, o meglio, la prima casa, per essere precisi. Per quanto possa sembrare banale, acquistare la tua abitazione con i benefici previsti per la prima casa non è così scontato.
Ma niente paura, leggi tutto l’articolo fino alla fine e saprai tutto quello che devi sapere sull’argomento.
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Le Agevolazioni Prima Casa
L’acquisto della “prima casa” può essere fatto sfruttando speciali agevolazioni che ti consentono di pagare imposte in misura ridotta. Questo a patto che si verifichino determinate condizioni.
Molto sinteticamente posso dirti che, se acquisti casa da un privato, potrai pagare un’imposta di registro del 2% (invece del 9%), calcolata sul valore catastale, unitamente a 100 euro fissi di imposte ipotecaria e catastale. Questo vale anche in caso di acquisto da una società in regime di esenzione IVA. Fai attenzione, l’imposta di registro ha un importo minimo di 1.000 euro.
Diversamente, se acquisti da impresa e la vendita sarà soggetta ad IVA, dovrai versare l’imposta calcolata sull’effettivo valore d’acquisto (e non sul valore catastale come sopra) utilizzando l’aliquota ridotta del 4% (invece del 10%). A questo dovrai aggiungere ulteriori 600 euro fissi per quanto concerne le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Ultima nota in merito alla categoria catastale dell’immobile che ti appresti ad acquistare: puoi usufruire dei benefici prima casa solamente se non appartiene alle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) o A10 (uffici e studi privati).
Le agevolazioni ti spettano anche per l’acquisto delle relative pertinenze, con il limite di una pertinenza per tipologia. Ad esempio una cantina ed una autorimessa, un garage ed un posto auto ma non due garage o due posti auto. La pertinenza aggiuntiva sarà acquistata senza i benefici prima casa.
La Residenza
Su questo punto c’è molta confusione, ma in realtà la regola è molto semplice. Vediamo di chiarire una volta per tutte.
A meno che tu non sia impiegato nelle Forze Armate oppure in Polizia, nel qual caso la residenza nel Comune non è richiesta, per poter usufruire degli sgravi fiscali prima casa, l’immobile deve essere nel Comune in cui hai attualmente residenza oppure dove ti impegnerai a trasferirti entro 18 mesi dalla data d’acquisto.
Farà fede la data in cui presenti la dichiarazione di trasferimento al Comune di riferimento. Attenzione perché se non trasferirai la tua residenza entro i termini indicati, avrai acquistato usufruendo di benefici che non ti erano dovuti e dovrai saldare la differenza con l’aggiunta di oneri aggiuntivi. Non si scherza!
Hai diritto comunque alle agevolazioni nel caso in cui:
- Se svolgi la tua attività all’interno del Comune. Sono comprese anche le attività senza scopo di lucro: organizzazioni non governative, organizzazioni di volontariato, cooperative sociali, fondazioni ex bancarie, associazioni di promozione sociale oppure per ragioni di studio;
- Nel Comune dove ha sede, o sono presenti unità locali, del tuo datore di lavoro;
- Se sei emigrato all’estero ovunque, sull’intero territorio nazionale.
Acquisto Prima Casa (Avendone Già Una)
Se possiedi già una casa che succede?
Anche su questo punto si fa molta confusione, mentre invece le regole sono semplici e chiare. A partire dal 2016, infatti, è possibile acquistare una prima casa anche se ne possiedi già una. L’unica condizione imprescindibile è che l’abitazione attuale sia venduta entro un anno dall’acquisto della nuova.
Nell’atto di acquisto della tua nuova casa dovrà risultare questo impegno. Qualora tu non provveda a vendere il vecchio immobile entro un anno perderai il diritto ad aver usufruito delle agevolazioni e pagherai le imposte previste per l’acquisto di una seconda casa con una maggiorazione del 30% a titolo di sanzione.
Nel caso in cui, dopo aver acquistato il nuovo immobile, ti rendessi conto di non riuscire a vendere il vecchio immobile dovrai presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate, magari chiedendo anche un ravvedimento operoso per avere una riduzione della pena.
Attenzione, però, che non avrai diritto alle agevolazioni prima casa nel caso in cui tu voglia acquistare una casa ubicata nello stesso Comune in cui possiedi già un altro immobile acquistato senza i benefici prima casa.
Verifica la tua specifica situazione utilizzando lo schema che ho inserito all’inizio del paragrafo. Segui le frecce e trova la risposta alla tua domanda.
Calcolo Imposte Acquisto Prima Casa
C’è subito una discriminante da fare: acquisti con Iva o con imposta di registro? Ti invito a rileggere tutte le aliquote e le cifre fisse che ti ho riportato nel paragrafo agevolazioni prima casa, se hai sorvolato il paragrafo arrivando direttamente fino a qui.
Quando devi pagare le tasse la prima cosa da fare è calcolare la base imponibile, cioè la cifra sulla quale applicare le aliquote fiscali previste dalla legge.
Se acquisti con imposta di registro potrai applicare il sistema chiamato “prezzo-valore” che ti consente di calcolare la base imponibile partendo dalla rendita catastale. L’applicazione di questa regola è facoltativa, alle volte potrebbe convenirti comunque usare il prezzo di acquisto. L’ho fatto tantissime volte nei miei acquisti in asta.
Ad ogni buon conto, per calcolare la base imponibile con il prezzo-valore, non dovrai far altro che moltiplicare per 115,50 la rendita catastale. Ad esempio se la rendita è 500 euro la tua base imponibile sarà 57.750 euro. Come ti ho già anticipato se è superiore al tuo valore d’acquisto potrai optare per il valore minore.
Se dovrai pagare l’IVA la tua base imponibile sarà semplicemente il tuo valore d’acquisto.
Dopo aver trovato la tua base imponibile non ti resterà che applicare le aliquote che ti ho già indicato nel paragrafo relativo, 2% con un minimo di 1.000 euro se dovrai pagare l’imposta di registro a cui aggiungere 100 euro fissi, oppure l’IVA del 4% a cui aggiungere 600 euro fissi.
Semplice, non è vero?
Facciamo comunque qualche esempio per fugare ogni dubbio…
Calcolo Imposte Acquisto da Privato (Esempio)
Stai acquistando la tua nuova (prima) casa e la rendita catastale è di 1.000 euro. Dal momento che hai già letto il mio articolo procedi con i seguenti calcoli.
1.000 euro x 115,50 = 115.500 euro
115.500 euro x 2% = 2.310 euro + 100 euro fissi = IMPOSTE TOTALI 2.410 euro
Ma tu sei stato furbo ed hai acquistato all’asta pagando molto meno del prezzo di mercato, sei riuscito ad aggiudicarti l’immobile per soli 85.000 euro. In questo caso non opti per il prezzo-valore e procedi come segue.
85.000 euro x 2% = 1.700 euro + 100 euro fissi = IMPOSTE TOTALI 1.800 euro
A proposito, se sei interessato all’acquisto in asta troverai tantissimi articoli sul blog. Inoltre, se hai bisogno di aiuto o di un parere, contattami, risolti i tuoi dubbi ti muoverai certamente più sicuro.
Calcolo imposte Acquisto da Impresa (Esempio)
Nel caso in cui tu stia acquistando da impresa dovrai applicare l’IVA sull’intero valore d’acquisto, questa sarà la tua base imponibile. Per cui, immaginando che tu abbia acquistato la tua abitazione a 100.000 euro procederai con i seguenti calcoli.
100.000 euro x 4% = 4.000 euro + 600 euro fissi = IMPOSTE TOTALI 4.600 euro
Il Credito d’Imposta
Se vendi la tua vecchia abitazione, che avevi acquistato sfruttando le agevolazioni prima casa, ed entro un anno acquisti la tua nuova abitazione sempre usufruendo dei medesimi benefici, hai diritto ad un credito d’imposta. Questo bonus ti spetta anche nel caso in cui acquisti prima la nuova abitazione prima di avere venduto la vecchia.
In pratica hai diritto ad uno sconto di importo pari all’imposta di registro (o l’IVA) che hai pagato a suo tempo per l’acquisto della vecchia casa. Attenzione, però, che lo Stato non rimborsa nulla: non importa quanto hai speso a suo tempo, lo sconto massimo di cui hai diritto è pari all’imposta dovuta sull’acquisto della nuova casa.
Puoi usare questo credito d’imposta a tua scelta per pagare meno tasse al momento dell’acquisto della nuova casa, per pagare meno Irpef nella prossima dichiarazione dei redditi o in compensazione di altri tributi (essenzialmente tutte quelle tasse che avresti dovuto pagare tramite F24).
Quando non Ti Spetta
Purtroppo ci sono casi in cui ti troverai a non aver diritto del credito d’imposta. In primo luogo, come è facilmente immaginabile, nel nefasto caso in cui tu ti trovassi ad aver perso i benefici prima casa sulla tua vecchia abitazione.
Ti sembra impossibile che possa succedere? Invece è più frequente di quanto potresti pensare ed i danni sono ben più elevati di quanto puoi immaginare. Ad esempio è successo al fratello di mia moglie… Dopo essersi separato dalla precedente compagna non ha gestito bene i tempi e non è riuscito a completare l’abitazione che stava costruendo ed a prenderci la residenza nei tempi richiesti.
Oltre alle maggiori tasse che ha dovuto sborsare, perfino il mutuo, utilizzato per l’acquisto della vecchia casa, non era più “prima casa”. Con tante altre conseguenze negative… imposta sostitutiva al 2% (invece che 0,25%), mancata possibilità di detrazione degli interessi passivi, ecc. ecc.
Esistono anche altri casi come ad esempio se hai comperato la tua vecchia casa senza usufruire dei benefici prima casa, se stai acquistando una categoria catastale non agevolata (leggi il paragrafo relativo) oppure nel caso in cui il nuovo immobile ti arrivi per donazione o eredità, senza che tu debba spendere per acquistarlo… (ricorda, molto difficilmente lo Stato ti rimborsa!).
Conclusioni
Tutto sommato le regole previste per l’agevolazione prima casa sono molto semplici. Pertanto spero vivamente che, grazie a questo articolo, tu sia riuscito a trovare un fedele alleato capace di toglierti qualunque dubbio.
Mi rendo benissimo conto che la prima casa è un miraggio per tutti gli italiani e chiunque di noi ambisce a possederne una, tuttavia sarebbe molto utile procedere a questo acquisto solamente con le idee ben chiare, con la consapevolezza che stai acquistando una passività e non un’attività.
In bocca al lupo!
