Le case hanno un grosso difetto: costano un sacco di soldi! È quindi più che normale non avere tutto il denaro necessario per acquistarla in contanti. Chiedere un mutuo alla banca, poi, non è così semplice, in quanto i requisiti per poter accedere al credito sono molto più stringenti di un tempo.
Inoltre, il momento idilliaco dei bassi tassi d’interesse si è appena concluso… Adesso un mutuo costa molto più caro ed è piuttosto facile che, considerando l’intera durata del mutuo, tu possa finire per pagare interessi per oltre il 50% del capitale preso a prestito.
Costi di perizia, istruttoria, imposta sostitutiva e notarili finiscono per aumentare ulteriormente gli oneri a tuo carico. Immagino che tu abbia pensato di fare a meno della banca e di provare ad acquistare senza ricorrere al mutuo.
Fortunatamente di sistemi per acquistare casa a rate senza mutuo ce ne sono tanti e, se avrai la pazienza di leggere tutto l’articolo fino alla fine, te li illustrerò tutti.
Come Acquistare Casa a Rate Senza Mutuo
Come ho già avuto modo di anticiparti precedentemente esistono molti sistemi per acquistare casa senza mutuo. Ognuno di questi presenta punti di forza e di debolezza ed è più indicato per determinate esigenze.
Comunque se il tuo scopo è riuscire ad acquistare senza mutuo, credo sia meglio che tu li conosca tutti, in modo da poterli proporre al venditore. Vediamoli uno ad uno.
Preliminare d’Acquisto
Questa è la formula più semplice e, suppongo, anche quella cui qualunque agente immobiliare penserebbe se gli chiedessi come acquistare la tua abitazione a rate senza usare un mutuo.
Con questo documento, che ti converrebbe certamente far redigere da un Notaio, prometti al venditore che acquisterai il suo immobile pagandolo in una determinata maniera. Aggiungo che molti professionisti, se farai successivamente l’atto di acquisto da loro, non vorranno alcun compenso per registrare il tuo preliminare.
Nel documento potrai indicare la maniera a te più congeniale ed il venditore avrà la certezza che non mancherai agli impegni assunti, perché diversamente sarà compensato per questo. Ritengo che questo sia il sistema migliore per acquistare ratealmente, sostanzialmente per due motivi.
In primo luogo perché, se trascritto, il preliminare d’acquisto risulterà opponibile fino a 36 mesi. In questo periodo dovresti riuscire a versare il 20% del valore d’acquisto del tuo immobile accedendo ad un mutuo ipotecario per la restante parte.
Dal momento che un euro oggi vale molto di più di un euro domani penso che, per acquistare casa, il sistema migliore sia pagarla lentamente in 25 o 30 lunghi anni. Acquistare casa senza mutuo non sempre è la scelta migliore perché devi considerare che esiste l’inflazione.
Secondariamente, inutile pensare che il venditore “abbia la sveglia al collo”. Tu accetteresti di vendere la tua casa incassando i soldi in dieci anni ad esempio? Non credo proprio ad esclusione del fatto che questa attesa ti venga ripagata con un valore di vendita ben più alto, che compensi l’attesa.
Affitto con Diritto di Riscatto
Questa formula di acquisto immobiliare è una opzione da prevedere all’interno di un normalissimo contratto di locazione. Volendo essere precisi, non è propriamente un acquisto rateale in quanto saresti in affitto ed avresti la possibilità di acquistare l’immobile locato a determinate condizioni.
Nulla vieta di essere creativi però. Quello che conta è la formula di pagamento che riesci a stabilire con il venditore e poco importa se i soldi glieli darai a titolo di locazione o di acquisto. Questa formula è stata integrata e praticamente sostituita dal rent to buy, pensato proprio per consentire un acquisto immobiliare partendo da una locazione.
Rent to Buy
Formula introdotta con il Decreto Legge 133/2014 convertito successivamente nella Legge 164/2014. Come per l’affitto con diritto di riscatto di cui ti ho parlato nel paragrafo precedente si parte sempre con un contratto d’affitto, ma con un’importante differenza, oltre al canone di affitto dovrai corrispondere un altro corrispettivo a titolo di acquisto.
L’importo aggiuntivo sarà l’acconto sul tuo futuro acquisto e, qualora non venga perfezionato, ti sarà restituito. Nulla vieta di “ballare nel manico”, modificando il peso di queste due somme all’interno dell’accordo di “rent to buy”, ma ricorda che il venditore non è stupido e certamente si tutelerà trattenendo una parte di quanto anticipato a titolo di acconto in caso di mancato acquisto.
Ho scritto un dettagliato articolo sul rent to buy che ti invito a leggere per ogni approfondimento.
Patto di Riservato Dominio
Molti anni fa, quando ho deciso che gli immobili sarebbero stati il sistema migliore per conseguire la libertà finanziaria, ho cercato di acquistare utilizzando questo metodo. In quell’occasione ho avuto modo di approfondire bene il funzionamento della vendita con riserva di proprietà che risulta sconosciuta ai più.
Questo sistema di acquisto, conosciuto anche come patto di riservato dominio, ti consente di pagare il tuo immobile a rate mantenendo un grado di sicurezza veramente elevato.
Il venditore sarà impossibilitato ad utilizzare l’immobile a garanzia per un prestito, come anche a vendere il bene. Al momento del perfezionamento del contratto, infatti, il Notaio trascriverà il tuo diritto che risulterà facilmente ed immediatamente visibile anche su una semplice visura catastale.
Questa particolare formula di acquisto rateale è regolata dall’art. 1523 del Codice Civile e posso garantirti che è difficilmente accettata dal venditore che vuole tutti i soldi subito. Se vuoi puoi approfondire l’argomento leggendo questo altro articolo che parla anche di vendita con riserva di proprietà (patto di riservato dominio).
Conclusioni
Ti conviene davvero acquistare senza mutuo? Personalmente ho molti dubbi a riguardo, in quanto anche il venditore più flessibile della terra non arriverà mai a concederti di pagare in trenta lunghi anni, mentre una qualunque banca non avrà alcun problema a farlo se disporrai dei requisiti minimi per essere bancabile.
Perché ti dico questo? Posseggo molti immobili e, se mi immedesimo nei panni del venditore, la prima cosa che penso è che vorrei una cifra ben più alta per essere pagato a rate, perché diversamente mi converrebbe ricevere l’affitto ogni mese e mantenere il possesso dell’immobile.
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Ti rinnovo anche l’invito a leggere l’articolo sull’acquisto a riscatto, si tratta di un post molto completo che raccoglie ogni informazione in materia. Vedrai che, leggendolo, ti toglierai ogni dubbio.
Comunque, se hai una domanda specifica, ti invito ad inserirla nella sezione commenti oppure scrivici tramite la sezione contatti.
In bocca al lupo!
