Se stai valutando l’estinzione anticipata del mutuo leggi tutto l’articolo fino alla fine, se necessario anche due volte. Spesso certi concetti sono così radicati che fatichiamo a modificare le nostre opinioni anche se, matematicamente parlando, la scelta pare ovvia.
Ho deciso di scrivere questo articolo proprio perché discuto spesso di questo particolare argomento e non ho potuto fare a meno di notare che le opinioni in merito sono molto varie e molte di queste profondamente sbagliate da un punto di vista finanziario.
Non c’è alcun dubbio, infatti, che “se non ti occuperai di economia sarà l’economia ad occuparsi di te… e non sarà piacevole!”.
Per aiutarti a comprendere meglio la cosa, ti segnalo che puoi scaricare gratuitamente tutte le tabelle con i piani d’ammortamento e le differenti analisi.
Se sei pigro, oppure non vuoi perdere tempo, puoi sempre chiedere il mio aiuto: ti agevolerò nel fare chiarezza ed a scegliere con certezza la soluzione economicamente più conveniente per il tuo caso specifico.
Ti segnalo anche l’articolo collegato vendere casa con mutuo, leggilo, potrai avere ulteriori spunti di riflessione.
Quanto Costa Estinguere un Mutuo?
Inizio subito con il dirti che, se il tuo mutuo è stato stipulato dopo il decreto Bersani (Decreto Legge 31 gennaio 2007, n. 7), non dovrai sostenere alcuna penale di estinzione anticipata in quanto “è nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto della prima casa, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore della banca mutuante”.
Se, invece, il tuo mutuo è stato contratto prima dell’entrata in vigore del decreto Bersani, valgono le seguenti regole.
- MUTUI A TASSO VARIABILE
- 0% negli ultimi due anni di mutuo
- 0,20% durante il terzultimo anno
- 0,50% in tutti gli altri casi
- MUTUI A TASSO FISSO
- Se stipulati prima del 2001
- 0% negli ultimi due anni di mutuo
- 0,20% durante il terzultimo anno
- 0,50% in tutti gli altri casi
- Se stipulati dopo il 2000
- 0% negli ultimi due anni di mutuo
- 0,20% durante il terzultimo anno
- 1,50% se sei oltre la metà del finanziamento ma entro il quartultimo anno
- 1,90% se sei entro la metà del finanziamento
- Se stipulati prima del 2001
Perché Estinguere Anticipatamente un Mutuo?
Puoi estinguere anticipatamente un mutuo per tua scelta oppure, ad esempio, perché hai venduto l’immobile dato a garanzia ed il futuro acquirente ha deciso di non accollarsi il debito.
Quando vendi un immobile, se per la controparte non è conveniente accollarsi direttamente il mutuo, dovrai consegnare l’appartamento libero da gravami in maniera da consentire all’istituto di credito che finanzierà l’acquisto di inserire ipoteca a garanzia del debito contratto dall’acquirente.
Per consegnare libero da gravami l’immobile, dovrai saldare il debito residuo al rogito notarile. Ed è per questa ragione che normalmente l’acquirente porta due assegni nel momento del passaggio di proprietà dal Notaio: uno intestato alla banca, che servirà per saldare il capitale residuo del tuo mutuo, mentre l’altro finirà direttamente nelle tue tasche.
In questo caso l’estinzione anticipata non solo ha senso ma è l’unica alternativa per completare con successo la compravendita.
Spesso però si finisce per estinguere un mutuo non per ragioni logiche, come quella appena descritta, ma semplicemente perché si possiede la somma necessaria e “ci si vuole togliere il pensiero”. Per molti, infatti, avere un debito è una sofferenza enorme mentre, in realtà, è solitamente molto più conveniente avere un debito e qualche risparmio in più piuttosto che non avere debiti ma niente da parte.
L’Estinzione Anticipata Conviene?
Cerchi di fare i tuoi interessi oppure quelli dell’istituto di credito?
Sono più che convinto, infatti, che estinguere anticipatamente un mutuo convenga solamente alla banca e, a supporto della mia tesi, ti posso portare almeno tre ragioni.
Estinguere un Mutuo Non è Matematicamente Conveniente
Preciso subito che per me un mutuo è uno strumento di investimento, cioè un mezzo per creare valore.
Ovviamente non lo utilizzo se il tasso passivo è superiore al tasso attivo che sono in grado di conseguire impiegando le risorse finanziarie raccolte. Ed è con questa indicazione bene in mente che devi leggere quanto segue.
In primo luogo estinguere un mutuo non è matematicamente conveniente, in quanto i piani di ammortamento dei mutui sono sempre “alla francese” in modo da avere, a parità di tasso d’interesse, rate costanti. Con un mutuo ad ammortamento francese pagherai, nelle prime rate, una quota maggiore di interessi e minore di capitale e, di contro, una quota maggiore di capitale e minore di interessi nelle ultime.
Diversamente in un mutuo con ammortamento italiano è il rimborso della quota capitale ad essere costante in quanto il capitale viene restituito in rate tutte uguali calcolate sulla base della durata del finanziamento stesso. Per effetto di questo calo sistematico la rata è decrescente (e non costante) in quanto gli interessi vengono calcolati puntualmente su una quota capitale decrescente.
Non iniziare a sognare, difficilmente riuscirai ad ottenere un mutuo con ammortamento italiano. Io ci sono riuscito, ne ho uno con questo tipo di ammortamento, ma posso dirti subito che, se il debito è contratto per realizzare un investimento, la convenienza è praticamente inesistente.
Quindi ragioniamo sull’ammortamento francese in quanto, al 99,99% avrai questo tipo di mutuo “con cui fare i conti” ed in questo mutuo gli interessi si pagano maggiormente all’inizio del finanziamento ed in misura molto minore verso la fine.
Per darti la possibilità di comprendere bene il fenomeno posso dirti che, in un mutuo trentennale con un tasso di interesse del 2%, ti troverai a pagare interessi per l’1,98% della somma presa a prestito il primo anno e solamente dello 0,048% nell’ultimo anno.
Perché mai dovresti estinguere un mutuo per il quale hai già pagato gli interessi, in misura più che proporzionale, all’inizio del finanziamento?
Negli ultimi 10 anni del mutuo di cui sopra ti troveresti a pagare un 4,18% circa di interessi. Non per due o tre anni di mutuo ma per tutti i 10 anni residui!
Non il 2% ma solamente lo 0,42% all’anno!!!
Meno di un quarto dell’interesse nominale del mutuo!
Nel momento in cui scrivo il 2% è un tasso sicuramente fuori mercato, dal momento che è piuttosto facile pagare molto meno…
Perché mai dovresti estinguere un mutuo che ti costa così poco?
Molto meglio procedere ad una surroga, con contestuale allungamento, in modo da abbassare per quanto possibile la tua rata mensile.
Estinguere un Mutuo Non è Strategico
Secondariamente ritengo che estinguere anticipatamente un mutuo non sia affatto strategico.
Preferiresti avere dei risparmi da parte ed una rata da pagare oppure nessun risparmio e nessuna rata? Prima di rispondere esamina attentamente l’esempio che segue.
Poniamo che tu abbia contratto un mutuo trentennale di 100.000 euro al 2%. Dopo 20 anni ti ritrovi con una disponibilità liquida sufficiente ad estinguere il tuo debito e decidi di valutare l’opzione.
Ogni mese corrispondi alla banca 369,62 euro e, dopo 20 anni, il capitale residuo, cioè la parte di capitale che devi ancora restituire alla banca, è pari a 40.170,00 euro.
Da un punto di vista strategico, volendo aumentare la tua solidità finanziaria, pensi che sarebbe meglio tenersi i 40.000 euro e continuare a pagare i 370 euro al mese oppure utilizzare i tuoi soldi ma non dover più pagare la rata?
Lasciando stare gli interessi attivi che potresti guadagnare investendo i tuoi risparmi, tieni presente che con 40.000 euro potresti saldare più di 9 anni di mutuo! E ne rimarresti solo 10 da pagare…
Perché dovresti aver fretta di saldare il tuo debito?
Non è forse più sicuro avere qualche soldo in più da parte con il quale poter far fronte ad eventuali imprevisti? Inoltre, con la stessa cifra nominale, pensi di riuscire ad acquistare più beni o servizi oggi oppure tra 10 o 15 anni?
Se stai valutando di estinguere anticipatamente il tuo mutuo ti consiglio di surrogarlo allo scopo di abbassare la tua rata mensile e ti tenerti i tuoi risparmi!
Un Euro Oggi Vale Molto di Più di Un Euro Domani
Per lo stesso bene o servizio, preferiresti pagare oggi oppure tra 10 anni?
Quando andavi a fare la spesa 10 anni fa con 100 euro, compravi le stesse cose di oggi? Quando hai preso la patente e sei andato a fare benzina per la prima volta, hai speso quanto spendi oggi?
Non ho alcun dubbio che sai benissimo, nel tuo profondo, che i soldi di oggi valgono certamente di più di quelli di domani. Se così non fosse, ed avessi dubbi a riguardo, ti suggerisco di approfondire l’argomento leggendo il nostro articolo sull’inflazione ma anche i molti sull’oro che trovi sul blog, in particolare quello su BullionVault. Inoltre, se vuoi approfondire molto di più l’argomento, devi assolutamente leggere l’articolo sul VA (Valore Attuale) e VAN (Valore Attuale Netto).
Alla luce di questa deduzione, perché avere fretta di rimborsare i debiti?
In considerazione di questo ragionamento, perché dovresti estinguere anticipatamente il tuo mutuo?
A mio avviso non ha alcun senso, soprattutto se non tieni i soldi “sotto al materasso” ma investiti in attività che portano dei flussi attivi nelle tue tasche ogni mese.
L’Estinzione Parziale
In molti mi hanno posto questa domanda perché avevano ereditato una somma, o gli era scaduto un investimento, e si trovavano nella condizione di decidere se abbassare l’importo della rata del mutuo oppure investire.
Estinguere parzialmente il mutuo non solo presenta tutti gli svantaggi già enunciati nel paragrafo precedente ma ha il grosso difetto di azzerare nuovamente il piano d’ammortamento.
Qual è il problema?
All’inizio del mutuo la rata è composta principalmente da interessi e secondariamente dalla quota capitale mentre negli ultimi anni di vita del finanziamento il rapporto si inverte e l’incidenza della quota capitale sarà massima.
Ad esempio poniamo che tu contragga un mutuo trentennale di 100.000 euro al 2%. Ti troveresti a pagare una rata mensile di € 369,62 e cioè € 4.435,44 ogni anno. Ebbene, nel corso del primo anno pagheresti € 1.977,55 di interessi mentre nell’ultimo anno solamente € 47,65.
Hai capito il problema?
Se tu rimborsi parzialmente il tuo mutuo l’ammortamento viene azzerato nuovamente e ti troveresti a pagare molti più interessi e molto meno capitale.
A mio avviso non ha proprio senso, o si lasciano le cose così come sono investendo questi soldi oppure, ancora meglio, surrogare il mutuo allo scopo di abbassare l’incidenza della rata sulle tue entrate e riuscire a mettere da parte molto di più ogni mese.
Quanto Rende il Tuo Capitale?
Ad ogni buon conto, per valutare in maniera inoppugnabile se ti conviene veramente estinguere anticipatamente il tuo mutuo, devi eseguire un semplice confronto…
Il capitale può essere impiegato per generare un rendimento superiore al tasso di sconto che ti permetterebbe di avere un VAN (Valore Attuale Netto) pari a zero?
Per meglio chiarire il concetto facciamo un esempio.
Poniamo che tu abbia contratto un mutuo trentennale di 200.000 euro al 2% e, dopo 27 lunghi anni, ne stai valutando l’estinzione in quanto adesso hai messo da parte il capitale necessario e quella rata che ti viene prelevata ogni mese ti dà proprio fastidio!
Ecco la valutazione che dovresti fare.
Alla fine del ventisettesimo anno ti troverai con un capitale residuo di € 25.808,57 mentre l’odiata rata mensile ha un importo pari ad € 739,24 (€ 8.870,87 annui).
Mi risulta che alcune banche stiano garantendo un rendimento minimo del 2% netto ai loro migliori clienti per cui, essendo uguale al tasso passivo del mutuo, utilizziamo questo valore.
Non ti resta che impiegare quanto appreso leggendo l’articolo sul VAN e calcolare se investendo il tuo capitale al 2% riusciresti a produrre o distruggere valore.
Applicando la formula, ma ragionando al contrario, puoi agevolmente verificare che il tuo valore attuale netto è positivo per € 226,02 e, quindi, ne consegue che non ti converrebbe estinguere anticipatamente il tuo mutuo.
Non a caso, come puoi vedere nella tabella che segue, il tasso che rende il flusso di pagamenti identico al capitale necessario per l’estinzione è l’1,55% che è inferiore al 2% che saresti in grado di perseguire.
Eccezione alla Regola
L’unica eccezione che mi viene in mente, l’unico motivo sensato a cui posso pensare che può portarti ad estinguere anticipatamente il tuo mutuo, è per migliorare la tua bancabilità, cioè la solidità finanziaria percepita da un istituto di credito che esamina la tua situazione economica.
Cosa intendo?
Prendo ancora come spunto l’amico Daniele (hai letto la storia vero?) che, dovendo ottenere un finanziamento per l’acquisto di un lotto di appartamenti, ha preferito rimborsare anticipatamente uno dei suoi mutui che era prossimo alla scadenza, allo scopo di eliminare la rata dall’elenco dei pagamenti ai quali avrebbe dovuto fare fronte.
La banca, infatti, quando esamina la tua situazione patrimoniale e finanziaria fa un rapporto tra le tue entrate e le tue uscite e, normalmente, è disponibile ad erogare il finanziamento se, sommando il nuovo prestito, rimani all’interno di un determinato rapporto. Normalmente le tue spese non devono superare il 40% delle tue entrate.
Se hai un mutuo che presenta un valore residuo molto basso, che puoi rimborsare impiegando una cifra contenuta, può essere saggio estinguerlo anticipatamente allo scopo di sostituirlo con un nuovo finanziamento di importo ben maggiore a quanto sborsato per l’estinzione anticipata.
In questo modo le tue spese rimangono grosso modo immutate, cioè avrai più o meno le stesse rate da pagare, mentre, grazie alle nuove risorse finanziarie acquisite, potrai comperare altri appartamenti da porre a reddito che aumenteranno le tue entrate mensili, migliorando il tuo rapporto di solidità.
Il problema, infatti, è che tu sicuramente guardi “attraverso il parabrezza” mentre la banca, purtroppo, considera “lo specchietto retrovisore”, senza considerare il beneficio futuro delle tue azioni di oggi.
Ecco perché un giorno potresti dover estinguere un mutuo a ragion veduta.
