Come suggerisce il nome stesso il property manager si occupa di property management. In pratica si tratta di un individuo, o di una società, che viene incaricato di gestire un compendio immobiliare per conto del proprietario stesso.
I casi possono essere molteplici. Una ricca ereditiera che non capisce nulla di immobili e gli interessa unicamente ricevere un profitto dal patrimonio ereditato, un fondo di investimento immobiiare, un investitore stanco di stare in prima linea e così via.
Un property manager è in grado di gestire intere palazzine di appartamenti, resort o complessi di appartamenti vacanza, centri commerciali, direzionali od industriali. Qualora il property manager sia assunto da una società il suo costo sarà interamente deducibile da reddito di impresa.
Chi è il Property Manager?
Normalmente il property manager è abilitato come agente immobiliare ed è iscritto come perito, consulente ed esperto in campo immobiliare negli elenchi dei tribunali.
La sua competenza è ben superiore rispetto ad un normale agente immobiliare e non è raro che disponga di una laurea gestionale o manageriale oppure di un master di specializzazione in real estate.
Non solo conosce bene il mercato in cui opera, ma è in grado di fornire una consulenza più ampia sia a livello normativo, legale o fiscale.
Cosa fa un Property Manager?
Di cosa si occupa esattamente un property manager? Dovendo sostituire completamente il proprietario dovrà affrontare tematiche molto diverse tra loro, spaziando dalla semplice gestione a scelte di investimento più profonde e complesse.
Quindi in linea molto generale un property manager dovrà…
Assicurare una Rendita
L’attività principale di un property manager è indubbiamente la locazione delle proprietà a lui affidate. Poco importa se si tratta di abitazioni, negozi, case vacanza o magazzini. Ogni unità immobiliare dovrà generare una rendita per il proprietario e lui dovrà assicurarsi che sia effettivamente così.
Per fare questo dovrà occuparsi della gestione degli inevitabili turn-over, trovando un nuovo conduttore non appena quello vecchio manifesta la sua volontà di lasciare l’unità immobiliare.
L’attività principale sarà quindi la gestione degli annunci pubblicitari, il rapporto con le agenzie immobiliari, la selezione e gestione degli inquilini, la redazione dei contratti e la gestione di eventuali situazioni di morosità.
Garantire la Manutenzione
Tra un conduttore e l’altro l’unità immobiliare tornerà nella disponibilità del property manager. In questa fase dovrà verificare e sistemare eventuali danni o ammanchi rendendo l’unità immobiliare pronta per il successivo affittuario. In questa fase dovrà gestire il recupero di eventuali danni sfruttando il deposito cauzionale, o il mancato preavviso, tutelando la proprietà ed evitando perdite in conto capitale.
Nel corso del rapporto di locazione dovrà verificare che la manutenzione ordinaria, compito del conduttore, sia effettivamente svolta con cura e regolarità, mantenendo in perfetto stato la cosa locata. Può ispezionare direttamente le proprietà, oppure chiedere prova ai conduttori dei lavori di manutenzione ordinaria eseguiti.
Spesso e volentieri il property manager gestisce interi complessi e quindi, facilmente, potrebbe ricoprire anche il ruolo di amministratore condominiale, svolgendo tutte le mansioni che questo ruolo comporta. La gestione e pulizia delle aree comuni, la cura del verde, la manutenzione degli impianti comuni, l’assicurazione dello stabile, la gestione del conto corrente condominiale, l’amministrazione ed il pagamento delle utenze comuni e così via.
Oltre a questo dovrà gestire tutte le operazioni di manutenzione straordinaria che siano necessarie, inviando le maestranze del caso a risolvere tempestivamente ogni problema. Un property manager esperto, infatti, avrà tutta una serie di professionisti (muratori, idraulici, lattonieri, fabbri, elettricisti, imbianchini, factotum, traslocatori, imprese di pulizie, ecc.) a cui affiderà tutti i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria del caso.
Un immobile mantenuto in perfetto stato farà in modo che i relativi conduttori siano soddisfatti ed attirerà facilmente anche i nuovi conduttori al momento del turn-over. Inoltre, mantenere le proprietà in perfetta efficienza assicurerà che il loro valore si mantenga al meglio nel tempo, garantendo la massima commerciabilità ed appetibilità delle unità da lui gestite in caso di vendita sul mercato.
Controllare la Gestione
Il property manager dovrà assicurare anche una corretta gestione degli immobili a lui affidati. Per fare questo utilizzerà appositi pacchetti software, che gli consentiranno di tenere la contabilità e la gestione economica del compendio immobiliare a lui affidato.
Il property manager dovrà certamente controllare il regolare pagamento degli affitti, sollecitando in caso di ritardi fino ad occuparsi dell’invio delle raccomandate del caso, applicando gli interessi di mora e facendo in modo che le spese condominiali siano regolarmente pagate.
Oltre a questo dovrà anche registrare tutte le operazioni contabili inerenti tutte le inevitabili spese di gestione come le manutenzioni, le assicurazioni, le spese legali, le tasse e così via.
A dimostrazione del lavoro eseguito e di tutte le operazioni svolte invierà, sfruttando il medesimo pacchetto software, tutti i rendiconti periodici per la proprietà.
Fornire Consulenza
Chi meglio di un property manager potrà consigliare l’investitore su quali operazioni svolgere sul compendio immobiliare da lui gestito. Quali acquisti potenziali sono sul mercato e quali unità di contro potrebbero essere vendute per reinvestire i proventi in altri immobili più attrattivi che potrebbero garantire un incremento della redditività complessiva.
Essere Informato
Ogni buon property manager deve mantenersi informato e conoscere in modo approfondito le leggi in materia di locazione immobiliare. In questo modo saprà gestire buona parte delle inevitabili controversie che questo tipo di investimento genera senza dover per forza ricorrere al legale.
Solo nei casi peggiori, quando null’altro si potrà fare, la pratica finirà al suo avvocato di fiducia. Dal momento che avrà eseguito un corretto screening dei conduttori non avrà alcun problema a recuperare il recupero del credito.
Oltre a questo potrà sfruttare appieno occasioni di ristrutturazione o adeguamento energetico delle proprietà gestite, approfittando degli sgravi fiscali disponibili (ad esempio il 110%, il bonus facciate al 90%, ecc.). Tra tutti penso indubbiamente che l’adeguamento energetico degli edifici sarà un argomento che la farà da padrone nei prossimi vent’anni.
Chi Necessita di un Property Manager?
“Vivi dove vuoi, ma investi dove ha senso.”
Anonimo
Il property manager può certamente rappresentare un ottimo alleato per gli investitori immobiliari che non gradiscono seguire direttamente il loro investimento, oppure che non vivono vicino ai loro immobili.
È piuttosto comune, infatti, non vivere in un mercato particolarmente favorevole all’investimento immobiliare a reddito e, nell’ottica di far rendere adeguatamente i propri capitali, finiscono per acquistare lontano da dove vivono. Anche io posseggo molti immobili lontano da casa per cui conosco bene il problema.
Altri clienti per un property manager potrebbero essere tutti quegli investitori privi delle competenze specifiche necessarie per gestire adeguatamente le loro proprietà e farle rendere alla grande. Ad ogni buon conto, se vuoi imparare, perché non farlo direttamente da chi lo sta già facendo con successo?
Possono trarre vantaggio da una collaborazione con un property manager anche tutti gli investitori come i fondi d’investimento ad esempio, oppure chi è focalizzato esclusivamente sul flusso di cassa che questo investimento è in grado di garantire senza alcuna voglia di “sporcarsi le mani” e di gestire la cosa.
Quanto Costa un Property Manager?
La figura del property manager non è ancora molto diffusa in Italia e, sulla base della mia diretta esperienza, se hai molti immobili di proprietà potresti avere una gestione abbastanza completa del tuo investimento senza dover sostenere alcun costo. Questo servizio di base esclude ovviamente lo studio o progettazione di eventuali lavori o adeguamenti degli immobili, il controllo dei pagamenti, le tematiche fiscali o le eventuali vertenze legali che potrebbero sorgere.
All’estero, ad esempio negli Stati Uniti, la figura del property manager è cruciale e sempre presente quando si investe in immobili. In questo mercato normalmente sono previsti dei costi a forfait (apertura e chiusura del rapporto), delle commissioni su determinate operazioni (sfratto, nuovo conduttore, manutenzione) unitamente ad una provvigione calcolata sull’intero ammontare degli affitti gestiti.
La logica non differisce molto da quanto avviene in genere anche in Italia. Ad esempio in caso di inserimento di un nuovo conduttore all’interno di una proprietà si può arrivare a pagare da un minimo di mezza mensilità ad una mensilità intera. Per quanto riguarda la provvigione di gestione è molto variabile ma in genere oscilla tra un minimo del 3-4% ed un massimo del 13-14%.
Come Puoi Diventare Property Manager?
Quali requisiti servono per diventare property manager? Non esistono richieste particolarmente stringenti per poterlo diventare se inizierai a “farti le ossa” lavorando per una società specializzata in property management.
Come penso avrai già potuto facilmente verificare visitando i siti specializzati, infatti, spesso non vi sono particolari requisiti professionali. Iniziando in una piccola società saranno sufficienti un diploma e tanta buona volontà. L’ormai sottovalutato diploma di geometra rappresenta un’ottima opzione.
Diversamente, se vuoi lavorare direttamente per una società di una certa dimensione ed importanza, ritengo che un inglese fluente ed una laurea triennale rappresentino la base minima dalla quale partire. Nulla vieta comunque di passare ad una società più importante successivamente, quando avrai maturato una solida e specifica esperienza sul campo.
Se, invece, vuoi fare questo mestiere in qualità di libero professionista, allora indubbiamente avrai requisiti ulteriormente più stringenti da osservare. In primo luogo è consigliato essere agenti immobiliari, essere iscritti nelle liste dei professionisti e periti di un Tribunale e, magari, disporre pure di un master in Real Estate.
Andiamo per ordine.
Per diventare agente immobiliare occorre avere almeno un diploma di scuola superiore, risiedere nella provincia della Camera di Commercio nella quale avrai intenzione di iscriverti, affrontare e superare il corso di formazione specifico per ottenere la licenza di agente immobiliare.
In realtà il problema del corso è facilmente superabile, in quanto è sufficiente dimostrare di aver lavorato all’interno di un’agenzia immobiliare per almeno 24 mesi per poter affrontare direttamente l’esame senza dover seguire il corso. Ogni agenzia immobiliare ha sempre bisogno di validi collaboratori, per cui potresti farlo agevolmente anche mentre completi gli studi, ad esempio.
Come avrai notato, la laurea, anche se indubbiamente utile, non è strettamente necessaria. Ad ogni buon conto potresti optare per una laurea breve in scienze economiche, management, economia gestionale o aziendale e, perché no, anche una laurea in giurisprudenza, architettura od ingegneria sarebbe certamente un ottimo asset.
Con la laurea avresti anche la possibilità di completare il tuo percorso di studi frequentando un master in real estate. Ad ogni buon conto ti consiglio di iscriverti alla mailing list inserendo i tuoi dati alla fine dell’articolo, avrai la possibilità di calarti nel mondo degli investimenti immobiliari senza spendere un centesimo.
Quanto Guadagna un Property Manager?
Nel rispondere a questo quesito sfrutterò quando affermato dall’eclettico fondatore dell’AmWay Corporation, Richard “Rich” DeVos. Quando gli veniva chiesto quale fosse il segreto del successo lui faceva spallucce e rispondeva…
“La AmWay Corporation ha oltre 500.000 collaboratori. Ogni anno qualcuno di loro chiude baracca e burattine, mentre altri raddoppiano il fatturato.”
Tutti lavorano per la stessa compagnia con le medesime possibilità. Perché alcuni vanno alla grande mentre altri chiudono? Semplicemente perché non tutti sono in grado di gestire il business alla stessa maniera. Quindi la risposta è… DIPENDE!
In primo luogo, se stai valutando di diventare property manager, dovresti aumentare le tue competenze in tutti quegli skill che indubbiamente sono utili alla professione stessa. Perché non diventare un investitore immobiliare tu stesso?
Sono convinto che capiresti molto bene le esigenze dei tuoi clienti… Perché non imparare direttamente da chi lo sta già facendo con successo? Contattami subito ed avrai la possibilità di parlarne assieme a me.
Conclusioni
Come suggerisce il nome stesso, il property manager è un gestore di proprietà immobiliari. Il suo compito è sostituirsi al proprietario al 100% ed essere in grado di curare i suoi interessi a 360°, valutando se ristrutturare od adeguare gli immobili in gestione, occupandosi di farli rendere al massimo, seguendo e coordinando le manutenzioni necessarie ed assicurando la gestione economica e fiscale a tutto tondo.
Se hai intenzione di assumere un property manager pensa bene a quali compiti vorresti affidargli. Non è assolutamente detto che tu debba pagare per il servizio di cui hai bisogno.
Se si tratta di una semplice gestione del turnover dei conduttori e dell’inevitabile manutenzione ordinaria e straordinaria delle tue proprietà, potresti riuscire facilmente ad avere questo servizio gratuitamente da parte dell’agenzia che per te si occupa della ricerca degli affittuari.
Al massimo potresti dover pagare una mensilità di canone quando entra un nuovo conduttore ed una spesa fissa, da dividere con il conduttore, per la registrazione e chiusura dei rapporti di locazione.
In bocca al lupo!
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