Hai un mutuo e vuoi cambiare casa? Niente paura, è piuttosto normale ritrovarsi a dover vendere casa con un mutuo in corso. Le ragioni alla base di questa scelta possono essere tante: la necessità di un trasferimento per motivi di lavoro, una separazione ed anche, purtroppo, sopraggiunte difficoltà economiche.
Qualunque sia il tuo motivo, è fondamentale capire bene come procedere e programmare ogni cosa in modo da evitare errori o complicazioni.
Ma prima di tutto, è davvero possibile procedere alla vendita della casa con mutuo in corso? Assolutamente si, in quanto l’atto di compravendita rende l’ultimo acquirente il legittimo proprietario dell’immobile.
Tuttavia, dopo la concessione del mutuo, l’istituto di credito iscrive un’ipoteca sull’immobile in questione, che serve a garantirsi la restituzione del capitale concesso (più gli interessi previsti ovviamente).
Pertanto, chiunque è libero di vendere un immobile nonostante la presenza di un mutuo, sebbene l’operazione venga notevolmente influenzata dalla banca che ha concesso il finanziamento.
Ma allora in che modo procedere?
Scopriamolo insieme!
Cambiare Casa con un Mutuo in Corso
Come funziona il rogito se è presente un mutuo? La soluzione più semplice è eliminare il debito. Per farlo esistono due maniere differenti.
Estinguere il mutuo prima dell’atto di vendita: in questo caso, è necessario disporre di un capitale sufficiente per estinguere il mutuo prima della sua normale scadenza. Dopo il pagamento del capitale residuo e degli interessi, la banca provvederà a cancellare l’ipoteca e l’immobile potrà essere venduto senza alcun vincolo.
Estinguere il mutuo al momento del rogito: in tal caso, l’acquirente dell’immobile consegna al venditore un assegno recante un importo pari al mutuo residuo (compresi gli interessi maturati e le eventuali penali). Dal canto suo, il venditore è tenuto a consegnare l’assegno alla banca, in modo da estinguere il mutuo ed eliminare l’ipoteca. Questa è l’opzione che viene scelta con maggior frequenza.
Dopo Quanto Tempo si può Vendere Casa con Mutuo in Corso?
La legge stabilisce che non dovresti vendere la prima casa prima che siano passati almeno 5 anni dal suo acquisto anche se in realtà è possibile vendere una casa con un mutuo in corso in qualunque momento.
Tuttavia, se non saranno trascorsi almeno 5 anni dal suo acquisto, sarai tenuto a pagare l’imposta sull’eventuale plusvalenza prodotta con la vendita. L’imposta va pagata a meno che tu non abbia scelto l’immobile in questione come abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà.
Oltre al problema della plusvalenza va gestita la questione del mutuo ma non ti preoccupare, affronteremo compiutamente il tutto più avanti.
Vendere casa con mutuo prima dei 5 anni
Hai comprato casa accendendo un “mutuo prima casa” ma ti trovi improvvisamente costretto a venderla prima che siano trascorsi 5 anni? Come ci si comporta in questo caso? Chi decide di acquistare un immobile godendo dei privilegi fiscali e del mutuo agevolato concessi dallo Stato per l’acquisto della prima casa, ha l’obbligo di conservarne la proprietà per almeno 5 anni.
Qualora il titolare del mutuo decidesse di vendere la casa prima di tale scadenza, perderà automaticamente il diritto a godere delle agevolazioni previste. Dopo le necessarie verifiche, l’Agenzia delle Entrate provvederà, quindi, a chiedere al diretto interessato il versamento di quanto dovuto, più una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non pagate.
Esistono alcune eccezioni di cui bisogna tener conto. È possibile, infatti, vendere una casa con mutuo, senza dover pagare alcuna imposta, anche prima che siano trascorsi i 5 anni dall’acquisto nei seguenti casi:
- Acquisto di un terreno edificabile.
Se lo stesso soggetto, entro un anno dalla vendita del precedente immobile, acquista un terreno edificabile e si impegna a costruire un’abitazione da destinare a prima casa; - Vendere casa con mutuo per comprarne un’altra.
Se entro un anno dalla vendita della casa acquistata con mutuo agevolato, lo stesso soggetto procede all’acquisto o riceve in donazione un immobile con caratteristiche simili a quello precedentemente venduto e comincia ad impiegarlo come abitazione principale.
Una seconda spesa di cui tenere conto riguarda la plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile (se il prezzo di vendita è più alto di quello d’acquisto, il titolare della compravendita è tenuto a pagare una tassa sul guadagno ottenuto). La normativa che regola la tassazione delle plusvalenze immobiliari è contenuta negli articoli 67 e 68 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Il motivo alla base di questa scelta è molto semplice. Dal momento che la vendita dell’immobile avviene prima dei 5 anni, il legislatore considera questa decisione come un possibile tentativo di speculazione (acquisto e rivendita a scopo di lucro).
La plusvalenza (vendita prima dei 5 anni)
Se decidi di vendere casa prima dei 5 anni, le agevolazioni previste dallo Stato decadono automaticamente. Quindi cosa accade? Puoi vendere creando una plusvalenza. Di cosa si tratta? La plusvalenza è il guadagno che deriva dalla rivendita di un immobile a un prezzo più alto rispetto a quello di acquisto.
Ad esempio, se acquisti una casa a 150.000 euro e la rivendi a 180.000, avrai ottenuto una plusvalenza di 30.000 euro. Come accennato in precedenza, se questa vendita viene portata a termine entro 5 anni dall’acquisto dell’abitazione, lo Stato può ritenere la cessione un’azione speculativa.
L’Agenzia delle Entrate, quindi, può procedere alla tassazione dell’importo, applicandovi un’aliquota massima pari al 26%. In alternativa, è possibile indicare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, all’interno del modello 730 o Unico. Quale delle due alternative è la più conveniente? La maggior parte degli esperti in materia consiglia di optare per l’imposta sostitutiva, che prevede l’aliquota “secca” del 26%. E’ molto importante sottolineare che, scegliendo questa alternativa, non sarai sottoposto ad ulteriori controlli.
Vendere casa con mutuo dopo 5 anni
Vendere una casa con un mutuo in corso trascorsi 5 anni dal suo acquisto è sempre possibile. In tal caso, non perderai le agevolazioni acquisite al tempo del rogito della prima casa e non subirai alcuna sanzione.
La plusvalenza (vendita dopo 5 anni)
Rivendendo il tuo immobile dopo 5 anni dall’acquisto non sarai tenuto a pagare alcuna tassazione sulla plusvalenza ottenuta. Per la legge, infatti, la differenza di prezzo trascorsi 5 anni non rappresenta mai una plusvalenza soggetta a tassazione.
Se hai letto il mio articolo vivere di rendita immobiliare capirai bene come questo fatto sia estremamente allettante.
Vendere una Porzione di Casa con Mutuo in Corso
È possibile vendere una porzione di un immobile con un mutuo in corso? E vendere un garage di casa con mutuo? Per rispondere a tali domande è necessario sapere se la porzione di casa o il box auto messi in vendita siano stati accatastati come unità a sé stanti o meno.
In caso affermativo, sono vendibili separatamente dall’immobile, a patto che nel rogito non sia esplicitamente indicato che la porzione di casa o il garage siano stati acquistati con vincolo di pertinenza a favore dell’appartamento, ovvero siano inscindibili dall’appartamento stesso.
Per quanto riguarda le agevolazioni, quando si acquista un immobile e lo si adibisce a prima casa, esiste l’obbligo di mantenere la proprietà per almeno 5 anni, in modo da non perdere i benefici fiscali prima casa. Se l’intento è vendere una porzione dell’immobile, un garage o un box auto prima del termine del quinquennio, bisogna tener conto delle stesse regole valide per la casa.
Inoltre, se per acquistare la casa e il garage è stato acceso un mutuo, occorre informare la banca dell’intenzione di vendere la porzione dell’immobile, poiché l’ipoteca grava anche su garage e box auto. Una volta informata, la banca esprimerà il proprio parere.
Qualora il debito fosse contenuto rispetto al valore della casa, allora la banca potrebbe autorizzarti, altrimenti potrebbe importi di ridurre l’ipoteca pretendendo una parte dei proventi della vendita.
La Gestione del Mutuo Residuo
Se il tuo scopo è cambiare casa un mutuo in corso dovrai necessariamente occuparti del finanziamento in corso.
Allo scopo di evitare ogni possibile dubbio in questo paragrafo vediamo come gestire il mutuo residuo quando si decide di vendere casa.
Estinzione Anticipata Mutuo per Vendita Immobile
Se devi comprare casa con mutuo da estinguere la via più semplice e diretta è quella dell’estinzione anticipata del mutuo residuo contestualmente alla vendita. In tal modo, infatti, si entra in possesso della somma necessaria a coprire la porzione mancante del mutuo, liberando l’immobile in vendita dall’ipoteca.
All’atto del rogito deve essere presente anche un rappresentante della banca mutuataria che riceverà, dall’acquirente, un assegno circolare ad essa intestato, dell’importo corrispondente al debito residuo.
Dal canto suo, la banca è tenuta a rilasciare una quietanza attestante l’estinzione del debito e ad effettuare (gratuitamente) la cancellazione dell’ipoteca.
Vendere Casa con Accollo del Mutuo
In accordo con acquirente e banca, è possibile optare per la vendita dell’immobile gravato dall’ipoteca trasferendo il mutuo in capo al futuro proprietario. Per procedere in questo modo l’acquirente deve accollarsi il mutuo, liberando il venditore dall’onere del finanziamento e della relativa ipoteca.
In questo caso è l’acquirente a dover valutare pro e contro di tale operazione: infatti, se da un lato potrà accedere a un finanziamento senza pagarne i costi, dall’altra si troverà a ereditare un finanziamento negoziato a condizioni che potrebbero non essere tra le più vantaggiose.
In ogni caso, nulla vieta all’acquirente di rinegoziare il mutuo o effettuare una surroga. Per l’accollo del mutuo è necessario il benestare della banca mutuataria, che deve valutare il rischio d’insolvenza del nuovo mutuante.
Se il valore dell’immobile è sceso in maniera molto marcata è possibile teoricamente procedere all’acquisto anche senza sborsare un centesimo ma semplicemente accollandosi il debito. Hai letto l’articolo “Come Riuscire a Comprare Casa Senza Soldi”?
Vendere Casa con Mutuo Cointestato
Per vendere una casa con mutuo cointestato è necessario il consenso di entrambi i proprietari. In alternativa, è possibile modificare gli intestatari del mutuo. Ciò consente ai vecchi proprietari di svincolarsi dagli oneri previsti dal contratto per cederli ai futuri proprietari. Ovviamente, non è un’operazione semplice, poiché anche in questo caso è la banca ad accettare o meno le nuove condizioni.
Vendere Casa con Mutuo Non Pagato
Preciso subito che vendere la casa alla banca non è possibile. In molti sono convinti che la banca possa essere interessata al proprio immobile mentre, invece, non è affatto così. Per la banca il tuo appartamento non è altro che una bega da gestire.
Il Decreto Legislativo “taglia casa” prevede il recepimento della direttiva mutui dell’UE 2014/17/E, che consente l’esproprio dopo il mancato pagamento di 18 rate del mutuo (anche non consecutive). Tutte le banche possono attivare tale procedura esecutiva per soddisfare il proprio credito anche se, come ti ho anticipato precedentemente, lo fanno solamente quando non vedono altra soluzione al problema.
Se non sai come pagare, e non vedi soluzione alla complicazione, non potendo vendere casa alla banca non ha senso tergiversare. Se riuscirai a gestire il problema prima che il pignoramento immobiliare abbia inizio, infatti, potrai evitare tutta una serie di costi accessori. Diversamente, se la procedura esecutiva è già iniziata, allora dovrai sopportare parte di questi oneri aggiuntivi ed il tempo a tua disposizione sarà veramente poco.
In realtà una facile soluzione potrebbe esserci. Se il tuo immobile fosse di mio interesse potrei acquistarlo direttamente, gestendo anche la questione del debito con l’istituto di credito ed anche con il condominio se necessario.
Risolvi il problema in maniera definitiva e senza alcun costo aggiuntivo: contattami.
Conclusioni
Siamo arrivati alla fine dell’articolo ed a questo punto dovresti avere le idee chiare: vendere casa con un mutuo in corso è certamente possibile e le regole a cui prestare attenzione non sono poi così tante.
Dal punto di vista operativo non dovrai far altro che occuparti dell’eventuale plusvalenza tassabile, sapere come gestire l’eventuale agevolazione prima casa ed occuparti del debito residuo, rimborsandolo od accollandolo al futuro acquirente.
Buona vendita!
