Prima di procedere, faccio subito una premessa: l’articolo è stato scritto considerando che il proprietario della casa affittata sia una persona fisica e non una giuridica (ovvero un’impresa). Quindi, se hai una società, quanto sto per dire non è valido nel tuo caso specifico.
Mi sono sentito di scrivere questo articolo in quanto navigando sulla rete ho trovato di tutto e di più sull’argomento. Sono più che convinto che molte delle persone che hanno scritto in merito a quante tasse devi pagare per una casa data in affitto, non posseggano immobili…
Dal momento che io, invece, ne posseggo parecchi, penso di essere più che titolato per parlarne. Prima di partire ti suggerisco di leggere anche Guadagno Netto su Affitto.
Quante Tasse Paga chi Affitta una Casa?
Nell’immaginario collettivo si è portati a credere che, se affitti un appartamento, poi non ti pagherà nessuno, ti danneggeranno l’immobile ed il suo contenuto e pagherai un sacco di tasse. Come amo ripetere spesso invece, contrariamente a quanto l’opinione popolare pensa, gli immobili non sono così tassati come puoi pensare.
IRPEF
Partiamo col dire che immaginare di pagare l’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) aggiungendo il reddito derivante dall’affitto al proprio reddito da lavoro non ha alcun senso. Esiste la cedolare secca che è certamente molto ma molto più conveniente rispetto all’applicazione della tassa sul reddito delle persone fisiche. Dai un’occhiata agli scaglioni applicati direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Ritengo che tu possa in qualche modo valutare di pagare l’IRPEF, solo nel caso in cui tu abbia detrazioni superiori alle tasse che devi pagare o se non possiedi altri redditi oltre a quello di affitto.
Inoltre l’applicazione dell’Irpef potrebbe avere senso in caso di inflazione crescente, perché potresti approfittarne per adeguare un vecchio canone di locazione. Infatti applicando la cedolare secca non hai la possibilità di procedere con gli aumenti ISTAT.
Cedolare Secca
Come ti ho già anticipato precedentemente in caso di applicazione della cedolare secca, che è un regime di tassazione agevolato, non potrai adeguare il canone di locazione all’Istat.
Tuttavia questo “svantaggio” è controbilanciato da altri due vantaggi:
- Eviterai di pagare l’imposta di registro sul contratto di locazione;
- Non sarà dovuta l’imposta di bollo.
Inoltre vengono applicate percentuali fisse che evitano il cumulo con altri redditi.
La legge prevede due aliquote: 10% e 21%.
Il 10% è previsto per i Comuni ad alta densità abitativa, un elenco che viene aggiornato con una certa regolarità contenente tutti i Comuni nei quali l’alloggio è un problema molto sentito. In questi Comuni lo Stato ti consente una tassazione agevolata allo scopo di calmierare i prezzi di locazione che devono restare all’interno di scaglioni ben definiti e concertati tra le parti (associazioni dei conduttori e dei proprietari).
Per poter utilizzare la cedolare al 10% dovrai far validare il calcolo del canone di locazione da appositi soggetti che certificheranno l’esatta applicazione delle regole. Senza questa attestazione non potrai fruire di questa tassazione agevolata.
Per tutti gli altri casi potrai utilizzare la cedolare al 21%.
Quindi, dal momento che in questo articolo ci concentriamo su un affitto di 500 euro mensili, pagherai 50 euro mensili nel caso in cui l’affitto sia in un Comune ad alta densità abitativa oppure 105 euro in tutti gli altri casi.
Come già indicato precedentemente, un altro importante vantaggio dell’utilizzo della cedolare secca è che eviterai di pagare:
- L’imposta di registro;
- L’imposta di bollo.
IMU (Imposta Municipale Unica)
L’odiata IMU è un’altra tassa che dovrai pagare in due rate, a giugno e dicembre. Si tratta di una tassa fissa, non legata all’importo dell’affitto, che incide in maniera molto diversa a seconda dal tipo di immobile considerato. Tipicamente gli alloggi costruiti più recentemente avranno una IMU più elevata rispetto a quelli un po’ più datati.
Se vorrai utilizzare un appartamento per la locazione questo parametro è abbastanza importante per cui controlla sempre che la rendita catastale del tuo immobile obiettivo sia relativamente bassa. È questo infatti il parametro utilizzato per calcolare la tassa moltiplicando la rendita catastale per un’aliquota che viene definita direttamente dal Comune di riferimento. Se affitterai in un Comune ad alta densità abitativa oppure con contratto 3 + 2 in un Comune che lo prevede, potrai ridurre la tassa del 25%.
Ogni Comune ha la propria aliquota ed a mio avviso, oltre che essere complicato, è inutile perdere tempo calcolando l’IMU quando valuti un possibile investimento. Personalmente, per fare presto e stare “dalla parte dei bottoni”, moltiplico la rendita catastale per due. Questo significa che se hai una rendita catastale di 500 €, dovrai considerare di pagare un’IMU pari a 1000 euro annuali.
Ai fini del nostro esempio utilizzerò il valore di sicurezza sopraindicato ossia il doppio della rendita catastale che andrò a ridurre del 25% per considerare lo sconto previsto nel caso di locazione concordata. Nella realtà, se starai attento a selezionare gli immobili più indicati per l’affitto, l’importo della tassa non sarà così elevato.
Ad esempio, il mio dato aggregato (la somma delle locazioni agevolate e non) è pari a circa il 7% delle locazioni lorde che incasso. Nel caso dell’esempio in questione dovresti pagare solamente 420 euro.
Consorzi di bonifica
Il Consorzio di Bonifica è un soggetto privato di diritto pubblico che si occupa di gestire la salvaguardia del territorio dal dissesto idrologico. Tale contributo è deducibile dalla dichiarazione dei redditi ed è calcolato considerando indici tecnici, economici e di gestione e dell’aliquota di contribuenza.
Il bollettino che riceverai dal Consorzio di Bonifica di riferimento, se presente, rappresenta un’ulteriore piccola tassa da sostenere. Ad ogni buon conto non ti spaventare, si parla di qualche decina di euro all’anno, non di grosse cifre.
Le Altre Spese da Sostenere
Oltre alle tasse ci sono, però, anche altre spese da considerare. Una parte di queste sono assolutamente certe mentre una parte di queste non sono da sostenere ogni anno anche se, nel lungo periodo, dovrai certamente tenerne conto. Sai come si dice… “chi va al mulino si sporca di farina”.
Le spese certe sono rappresentate dalle spese condominiali mentre quelle che sosterrai in maniera irregolare sono la manutenzione e quelle inerenti la gestione di eventuali situazioni di morosità.
Spese Condominiali
Le spese condominiali di un appartamento sono divise tra proprietario ed affittuario in maniera ben definita dalla legge. Non c’è molto spazio di manovra al riguardo, tuttavia alcune di queste spese sono eventualmente imputabili al conduttore qualora tu ne faccia espressamente indicazione nel contratto di locazione. Ovviamente parliamo di un contratto di locazione 4 + 4 e non del 3 + 2 che è assolutamente blindato.
Anche l’importo delle spese condominiali è assolutamente importante per stabilire il rendimento del tuo immobile da reddito. Spesso un appartamento in un condominio “non di prima fascia” e, di conseguenza, con spese di gestione meno elevate potrebbe rendere molto di più dell’appartamento in un immobile più prestigioso. Meno spese condominiali avrai più soldi resteranno nelle tue tasche.
Se non chiederai copia dei prospetti condominiali è difficile ipotizzare a quanto incideranno le tue spese. In fase di valutazione del tuo investimento ti consiglio di non perdere tempo a valutare questo importo che certamente potrai considerare qualora il tuo interesse sarà concreto.
Ad ogni buon conto, ai fini di quest’esempio, utilizzerò il valore che io ho pagato mediamente per l’anno 2021, di poco inferiore al 5% delle locazioni lorde. Ne consegue che il nostro appartamento affittato a 500 euro al mese pagherà circa 300 euro all’anno di spese condominiali (a tuo carico).
Gli Imprevisti
Gli imprevisti sono sempre dentro l’angolo ma, se correttamente valutati, non ti causeranno nessun problema. La gestione della cassa, infatti, è abbastanza importante all’inizio ma successivamente, quando avrai parecchie proprietà, il flusso di cassa sarà talmente elevato che poco ti importerà se salta una caldaia o se dovrai pagare l’avvocato, potrai farlo senza battere ciglio.
Ai fini del nostro esempio non consideriamo alcun importo perché vale quanto ti ho indicato precedentemente.
Manutenzione
I costi di manutenzione di un immobile vengono divisi in manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. La manutenzione ordinaria rimane a carico del conduttore mentre quella straordinaria resterà a tuo carico.
È assolutamente normale che un immobile richieda manutenzione straordinaria di tanto in tanto per cui, come ti ho premesso all’inizio di questo paragrafo, è necessario avere sempre un po’ di liquidità pronta all’uso.
Successivamente, quando avrai parecchie proprietà, non avrai alcun problema perché la gestione della cassa sarà molto più semplice e l’imprevisto causerà un’uscita di denaro proporzionalmente molto più contenuta.
Morosità
Tutti sono convinti che nessun conduttore paghi l’affitto. Fortunatamente posso dirti, sulla base della mia diretta esperienza, che questo luogo comune non è assolutamente vero. Tutti ci tengono a pagare le proprie spese, ci mancherebbe!
Anche perché, qualora decidessero di non pagare, sarebbe una scelta di breve periodo perché il conto, maggiorato di spese legali ed interessi, gli arriverebbe poco tempo dopo… Ha senso non pagare? Molto meglio discutere civilmente ed accordarsi. Se un tuo conduttore ha un problema di liquidità momentaneo, infatti, puoi certamente discuterne e concordare con lui un piano di rientro, concedendogli un pagamento dilazionato.
Ad ogni buon conto non ti consiglio di lasciar troppo correre sul mancato pagamento anche solo di due mensilità. Parti immediatamente con l’azione legale per il recupero del dovuto, attendere non farà altro che farti trovarsi un problema ancora più grosso in futuro.
Conclusioni
A questo punto non ci resta che sommare tutte le componenti di costo che abbiamo calcolato precedentemente. Tieni presente che, soprattutto per quanto riguarda l’IMU, la valutazione è stata molto prudenziale.
Ecco la situazione, dividendo il caso agevolato inerente all’alta tensione abitativa da tutti gli altri casi.
| ALTA TENSIONE ABITATIVA | TUTTI GLI ALTRI CASI | |
| LOCAZIONE ANNUA LORDA | € 6.000 | € 6.000 |
| CEDOLARE SECCA | -€ 600 | -€ 1.260 |
| SPESE CONDOMINIALI | -€ 300 | -€ 300 |
| IMU | -€ 750 | -€ 1.000 |
| LOCAZIONE ANNUA NETTA | € 4.350 | € 3.440 |
Ci sarebbe molto altro da dire tuttavia, se c’è qualcosa di poco chiaro, ti invito a porre la tua domanda utilizzando la sezione commenti dell’articolo oppure scrivendomi direttamente dalla sezione contatti.
In bocca al lupo!
