Stai iniziando ad affacciarti al mondo delle aste immobiliari ed hai notato che in molte procedure appare l’indicazione asta deserta? Leggi tutto l’articolo fino alla fine e scoprirai, oltre al significato di asta deserta, cosa succede dopo e come puoi trarre vantaggio dalla cosa.
Cosa Succede se l’Asta va Deserta
Come suggerisce il nome stesso, quando un’asta va deserta significa che nessun offerente si è presentato. Le ragioni possono essere le più svariate, tuttavia con grande probabilità, il prezzo risulta ancora troppo alto per risultare appetibile per gli acquirenti.
Ma cosa accade dopo?
Il prezzo a base d’asta verrà abbassato e l’immobile tornerà in asta dopo alcuni mesi. Generalmente il ribasso è del 25% tuttavia, soprattutto quando la vendita non è svolta a cura del Tribunale, non è affatto difficile che si verifichino ribassi di importo inferiore, anche solamente del 10%.
È così che gli esperimenti di vendita si susseguono ed il prezzo a base d’asta continua ad essere abbassato. Questo per accelerare la vendita e fare in modo che si concluda nel minor tempo possibile. I tentativi di vendita continuano finché non si presenteranno degli offerenti e l’immobile verrà aggiudicato provvisoriamente. L’aggiudicazione definitiva avverrà con il saldo prezzo, quando effettivamente pagherai l’immobile.
Tuttavia questa sequenza di ribassi ha un limite, perché la procedura costa e graverà sulle spalle del povero esecutato che, facilmente, non si ritroverà privo di debiti anche dopo che il suo immobile risulterà venduto. Se ci pensi gli LTV dei mutui sono molto alti (almeno 80%) e, considerando che in asta il prezzo di aggiudicazione è generalmente più basso del valore di mercato, il gioco è fatto.
L’Infruttuosità dell’Espropriazione Forzata
Di ribasso in ribasso può succedere che l’immobile pignorato venga deprezzato enormemente, fino ad avere un valore ben più basso rispetto a quanto preteso dai creditori. In questo caso può essere applicato quanto disposto dall’art. 164 bis del Codice di Procedura Civile, che permette di mantenere la durata del procedimento entro limiti ragionevoli, proteggendo allo stesso tempo sia i legittimi interessi del creditore, che quelli del debitore, che non dovrà affrontare un’iniqua operazione di vendita forzosa.
Tale articolo dà facoltà alla procedura di interrompere lo stillicidio soprattutto nel caso in cui il bene sia effettivamente giudicato invendibile e che quanto ricavabile dalla vendita rappresenti una cifra molto inferiore a quella vantata dai creditori. Questo a maggior ragione nel caso in cui la cifra potenzialmente recuperata consenta unicamente la copertura dei costi di esecuzione.
La scelta di giudicare l’esecuzione infruttuosa spetta al giudice che, sentite le parti e valutata la situazione, deciderà se continuare, o meno, con i tentativi di vendita. Se il parere sarà positivo la procedura sarà dichiarata estinta. Infatti se stai già cercando il tuo immobile tra quelli pignorati dalle banche ti sarà certamente capitato di vedere la dicitura “procedura estinta”.
Sulla base della mia esperienza, però, non è affatto facile che si arrivi ad estinguere la procedura. Prima di fare questo il Giudice tenterà altre strade per cercare di rendere più appetibile l’immobile in questione (come ad esempio liberarlo se occupato).
Concludo indicandoti anche che, in ambito immobiliare, non esiste alcun limite massimo di esperimenti di vendita. Il bene sarà posto in vendita ad un prezzo sempre più appetibile fino a quando il Giudice non interromperà la procedura per infruttuosità.
Se sei nella malaugurata veste del debitore esecutato, quanto hai appena letto rappresenta il tuo peggiore incubo. Se questo è il tuo caso ti invito a contattarmi immediatamente, magari potremmo trovare una soluzione migliore dello stillicidio che ti attende.
Ti Conviene Attendere?
Non essere troppo ingordo, sulla base della mia diretta esperienza in materia (e di aste ne ho fatte veramente tantissime), non ha molto senso spingersi al limite. Parlando di immobili acquistati a scopo di investimento, quando il prezzo risulterà congruo sulla base delle tue previsioni, troverai certamente molta concorrenza in asta.
Con molta probabilità questo spingerà il prezzo ad un livello superiore a quanto avresti pagato nell’esperimento di vendita precedente. Anche se il prezzo d’acquisto sarà leggermente elevato rispetto ai tuoi piani, potrai cercare di migliorare la redditività dell’operazione ad acquisto effettuato. Se anche tu fai valutazioni conservative, vedrai che riuscirai facilmente a recuperare qualche punto percentuale di rendimento perduto senza grossi problemi.
Conclusioni
Nel 2014 è entrata in vigore anche una nuova ed interessante opportunità per l’acquirente, volta ad accelerare la procedura esecutiva. Mi riferisco alla possibilità di presentare un’offerta inferiore fino ad un quarto (-25%) del prezzo base d’asta.
Sfruttando questa possibilità il prezzo d’acquisto risulterà rapidamente interessante. Prova a pensare ad un immobile stimato 100.000 euro che viene messo in vendita a 75.000 euro sul quale tu puoi presentare un’offerta valida d’acquisto di 56.250 euro. Mica male vero? Se hai intenzione di acquistare il tuo prossimo immobile sfruttando un’asta immobiliare penso che sia un’ottima idea.
Ad ogni buon conto non devi fare necessariamente tutto da solo. Se necessario ti segnalo che sono a tua disposizione per ogni dubbio in materia immobiliare. Fare da soli, soprattutto quando sono in ballo grossi investimenti, non è quasi mai una buona idea in quanto gli errori, anche se piccoli, costano cari!
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