Nessuno ti vieta di vendere la tua prima casa prima dei 5 anni, a patto che tu acquisti un nuovo immobile prima casa entro un anno. L’acquisto della prima casa è agevolato per cui, se non comprerai un nuovo immobile prima casa, l’Agenzia delle Entrate ti chiederà di pagare l’imposta di registro e forse anche la mora. Entrerò meglio nel dettaglio nel corso dell’articolo.
Alle tasse di cui sopra potresti anche dover aggiungere l’imposta sulla plusvalenza. Ebbene sì, la vendita di una casa fa reddito o, per meglio dire, potrebbe fare reddito. In questo articolo mi concentrerò sulla prima casa in quanto, se non ti muoverai con cognizione di causa, rischierai di dover pagare un conto salato.
Cosa si Intende per Prima Casa
Si definisce “prima casa” la prima abitazione che acquisti utilizzando le agevolazioni fiscali previste dallo Stato, che ti consentono di risparmiare parecchio. Per evitare che l’acquisto sia a scopo speculativo, il legislatore ha previsto che tu debba mantenere, almeno per 5 anni, il possesso dell’immobile.
Sinteticamente le imposte sull’acquisto della prima casa ti consentono di pagare solamente il 2% di imposta di registro, calcolata sul valore catastale con un minimo di 1000 euro, a cui aggiungere 100 euro forfettari di imposte ipotecarie e catastali.
Non puoi comprare qualsiasi immobile, ci sono delle limitazioni all’acquisto di determinate categorie catastali: A1 (abitazioni di tipo signorile) A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Dopo Quanto si Può Vendere la Prima Casa?
Come ti ho già indicato nell’introduzione quando acquisti la tua prima casa, sfruttando quello che viene definito bonus prima casa, risparmierai un bel po’ di tasse. Se venderai l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data del rogito lo Stato, proprio per evitare acquisti speculativi, ti imporrà tutta una serie di vincoli che vedremo assieme.
Comunque inizio con il dirti che non è sempre vero, in alcuni specifici casi, questi vincoli possono essere evitati o non considerati. Osserva l’immagine qui sotto, segui le frecce e saprai qual è la tua situazione.
Analizziamo insieme i casi principali.
La Vendita Con Riacquisto
In primo luogo il caso in cui tu abbia già acquistato la tua prima casa, sfruttando le agevolazioni previste dalla legge, e voglia cambiare casa. Se venderai la vecchia prima casa entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa, o viceversa, non avrai alcun problema.
La legge prevede che tu debba indicare questa volontà già nell’atto di acquisto del nuovo immobile. Se non ottempererai a questo impegno l’Agenzia delle Entrate ti chiederà di corrisponderle le tasse che avresti pagato acquistando una seconda casa, maggiorate del 30% a titolo di sanzione. Niente paura, più avanti approfondiremo l’argomento.
Se procederai alla vendita della “vecchia” prima casa entro un anno dall’acquisto della “nuova”, avrai diritto ad un credito d’imposta. In pratica potrai beneficiare di uno sconto pari all’imposta di registro (o all’IVA al 4%) che hai pagato a suo tempo per l’acquisto della “vecchia” casa. Ovviamente lo Stato non rimborsa nulla, per cui lo sconto massimo di cui potrai beneficiare è pari all’imposta dovuta.
In entrambi i casi, riacquisto oppure no, se la prima casa è stata anche la tua abitazione principale non pagherai alcuna tassa neppure sull’eventuale plusvalenza ottenuta dall’operazione immobiliare. In caso contrario dovrai pagarla. Approfondiremo l’argomento plusvalenza nel paragrafo dedicato.
La Vendita Senza Riacquisto
Se venderai la tua prima casa senza acquistarne una nuova potrai evitare di pagare la sanzione, ma non potrai fare nulla per quanto concerne le imposte risparmiate utilizzando le agevolazioni. Per evitare la multa dovrai all’Agenzia delle Entrate, prima che sia trascorso un anno dalla vendita dell’immobile, il conteggio delle tasse dovute.
In pratica, per lo stato, avrai acquistato e posseduto una seconda casa. Questo in considerazione del fatto che non sei riuscito a mantenere i requisiti necessari per avere diritto alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.
Se ti sei dimenticato di ottemperare all’impegno di cui sopra puoi porre rimedio utilizzando il ravvedimento operoso, regolato dall’art. 13 del Decreto Legislativo n. 472 del 18/12/1997, che consente di sanare la situazione beneficiando di una sanzione ridotta.
La Vendita per Separazione
Purtroppo le separazioni in Italia sono un’evenienza tutt’altro che rara e merita certamente un approfondimento. La soluzione più rapida e pulita è che uno dei coniugi acquisti la quota dell’altro. In questo specifico caso la legge prevede che l’agevolazione non venga perduta.
Se non si riesce a trovare un accordo ogni cointestatario avrà gli stessi obblighi e risponderà per la propria quota di proprietà. Ognuno di loro, se vorrà evitare di perdere le agevolazioni, dovrà acquistare un’altra prima casa entro un anno. Diversamente valgono le regole del paragrafo precedente, la vendita senza riacquisto.
La Vendita con Mutuo
Le case costano un sacco di soldi ed è piuttosto normale che, al momento della vendita, possa essere presente un mutuo con relativa ipoteca sull’immobile da cedere.
Le regole di base non cambiano, dovrai semplicemente accollare il mutuo all’acquirente oppure estinguerlo nel momento in cui perfezionerai la vendita. Puoi approfondire l’argomento leggendo vendere casa con mutuo.
La Prima Casa Cointestata
Cosa succede se la prima casa è cointestata? Nulla di particolare, le regole non cambiano, sono le stesse che ti ho già indicato. Semplicemente ogni cointestatario avrà gli stessi obblighi e risponderà per la propria quota di proprietà.
Ad esempio se marito e moglie sono comproprietari, possedendo il 50% dell’immobile ciascuno, dopo la vendita, ognuno di loro, se vorrà evitare di perdere le agevolazioni, dovrà acquistare un’altra prima casa entro un anno.
La Vendita di una Pertinenza
Ma cosa succede se vendi, prima dei 5 anni, solamente una pertinenza e non l’intero immobile? Purtroppo non c’è nulla da fare: per la pertinenza, infatti, decadranno i benefici fiscali di cui hai goduto al momento dell’acquisto ed avrai due possibili scenari.
In primo luogo l’acquisto di una nuova pertinenza. In questo caso valgono le regole applicate per gli immobili che ti ho esposto nel paragrafo relativo alla vendita con riacquisto.
Invece, se non acquisterai altre pertinenze, dovrai pagare le maggiori tasse come nel caso di una vendita senza riacquisto.
Vendita della Nuda Proprietà
Cosa succede, invece, se prima dei cinque anni decidi di non vendere l’immobile, ma solamente la nuda proprietà, conservando il diritto di usufrutto sulla stessa? Anche qui nessuno sconto dal legislatore ed avrai due possibilità.
Se non procederai all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, infatti, perderai i benefici fiscali di cui hai goduto al momento dell’acquisto.
Le Tasse in Caso di Vendita Prima dei 5 Anni
Cosa succede in caso di perdita dei requisiti di prima casa? In pratica dovrai pagare le tasse come se si trattasse dell’acquisto di una seconda casa, maggiorato delle eventuali sanzioni e, potenzialmente, di un’ulteriore tassa sulla plusvalenza, la rendita finanziaria ottenuta dalla vendita dell’immobile.
Tanto per essere chiari, realizzerai una plusvalenza se venderai ad un prezzo maggiore rispetto a quello al quale hai acquistato. Puoi evitare questa tassa aggiuntiva solamente se hai utilizzato l’abitazione come tua residenza personale.
In buona sostanza se il venditore è un privato, oppure un’impresa che vende in regime di esenzione IVA, potresti pagare:
- Un’imposta di registro del 7% (il differenziale tra il 9% previsto per l’acquisto seconda casa ed il 2% previsto per l’acquisto prima casa), calcolata sul valore catastale dell’immobile;
- Un’eventuale sanzione pari al 30% dell’intera imposta dovuta;
- Una potenziale imposta sostitutiva del 26% sull’eventuale plusvalenza realizzata. Se conveniente potrai non usufruire dell’imposta sostitutiva ed assoggettare la plusvalenza ad IRPEF. Se non hai reddito potresti risparmiare qualche punto percentuale.
L’imposta di registro viene calcolata sul valore catastale se hai acquistato da persona fisica, oppure sul valore di acquisto, se hai acquistato da un costruttore o una società immobiliare.
Per quantificare correttamente le imposte sull’acquisto della prima casa dovrai calcolare il valore catastale. Il calcolo è molto semplice: la rendita catastale dell’immobile (quella che trovi nella visura catastale per intenderci) moltiplicata per 115,50.
Sarà difficile che ti possa capitare, comunque ricorda che, se l’imposta di registro complessiva del tuo immobile risultasse inferiore a 1.000 euro, dovrai comunque pagare questo valore minimo.
Il Credito d’Imposta
Come ti ho già anticipato nel paragrafo inerente alla vendita con riacquisto, quando vendi e riacquisti la tua prima casa, hai diritto ad un credito d’imposta. In buona sostanza potrai scontare dalle nuove tasse d’acquisto quanto già speso nell’acquisto della prima casa precedente.
In pratica il credito di imposta è uno sconto pari all’imposta di registro (o all’IVA al 4% in caso di acquisto da impresa) che hai pagato a suo tempo per l’acquisto della vecchia prima casa. L’importo massimo che puoi portare in detrazione è pari all’intera imposta dovuta, lo Stato non rimborsa nulla.
Una precisazione, hai diritto a questo credito d’imposta anche se acquisti la tua nuova prima casa prima di aver venduto la prima casa precedente. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito definitivamente questo dubbio con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016. Come ti ho già segnalato dovrai indicare nell’atto di acquisto il tuo impegno a vendere, entro un anno, la tua vecchia prima casa.
La Plusvalenza
Come ti ho già anticipato la plusvalenza è l’eventuale guadagno che realizzi vendendo il tuo immobile. Se vendi la tua prima casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto e non avrai adibito l’immobile a tua abitazione principale per almeno il 50% del tempo di possesso, dovrai pagare una tassa sulla plusvalenza eventualmente realizzata.
Come ti ho già anticipato nel paragrafo precedente la legge ti obbliga ad aggiungere il guadagno realizzato al tuo reddito imponibile, quello sul quale paghi l’IRPEF. Fortunatamente se ti è conveniente, hai la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva del 26%, la medesima tassazione sulla vendita di azioni.
Esempio Calcolo Plusvalenza
Poniamo che tu venda a 125.000 euro un immobile che avevi pagato 100.000 euro. Realizzerai una plusvalenza di 25.000 euro. Non avendo utilizzato l’immobile come abitazione principale ed avendolo venduto entro i 5 anni dall’acquisto dovrai pagare le tasse sulla plusvalenza.
Come ti ho già indicato hai due possibilità:
- Assoggettare la plusvalenza ad IRPEF;
- Optare per l’imposta sostitutiva al 26%.
Un esempio chiarirà bene il concetto.
Poniamo che tu abbia già un reddito lordo di 50.000 euro. Sommando la plusvalenza realizzata dovrai pagare le tasse su un reddito lordo di 75.000 euro. Ti conviene? Vediamo.
| SCAGLIONE DI REDDITO | REDDITO BASE | BASE + PLUSVALENZA |
| Fino a 15.000 euro (23%) | € 3.450,00 | € 3.450,00 |
| Fino a 28.000 euro (25%) | € 3.250,00 | € 3.250,00 |
| Fino a 50.000 euro (35%) | € 7.700,00 | € 7.700,00 |
| Oltre 50.000 euro (43%) | – | € 10.750,00 |
Come puoi ben vedere nel caso ipotizzato andresti a pagare un 43% di tasse! Molto meglio optare per l’imposta sostitutiva al 26%, risparmieresti 4.250 euro. Se vuoi fare calcoli precisi e valutare il tuo caso specifico controlla le aliquote IRPEF vigenti e procedi nella stessa maniera.
Ti Conviene Vendere la Prima Casa Prima dei 5 Anni?
Quando si compra un immobile si pagano tutta una serie di costi impliciti ed anche meno impliciti. Prova a pensare, ad esempio, alla cucina su misura che quasi certamente lascerai nell’immobile oppure i costi necessari per il trasloco di tutto il mobilio.
Se poi il prezzo di vendita fosse anche inferiore a quello d’acquisto, oppure se dovessi sostenere costi ulteriori accessori, ne varrebbe veramente la pena? Fortunatamente esiste la possibilità che questo apparente svantaggio possa tramutarsi in un ottimo investimento!
Invece di vendere in perdita perché non valuti il miglior modo per investire soldi?
Mi riferisco all’affitto della tua prima casa. Certo, rimanendo proprietario, non potresti utilizzare nuovamente l’agevolazione prima casa, ma l’opzione è certamente valutabile in quanto il tuo investimento potrebbe fruttarti, con molta facilità, un 6/7% all’anno.
Questa opzione è molto valida nel caso in cui il tuo immobile sia libero da ipoteca. Questo perché ti troveresti a perdere lo sgravio fiscale del 19% sugli interessi pagati sul mutuo prima casa. Inoltre, se manterrai la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile, non ti troverai a perdere le agevolazioni prima casa.
Non sono un agente immobiliare, ma un investitore per cui sono molto abituato a ragionare in termini di vantaggio economico ed impiego efficace e redditizio delle mie risorse finanziarie. Se hai bisogno di aiuto per la tua scelta contattami, valuteremo nel dettaglio il tuo problema specifico e sceglierai con cognizione di causa.
Conclusioni
Le imposte sull’acquisto della prima casa non sono così complesse. Spero che tutto ti sia ben chiaro adesso.
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