Vendita a Reddito con Contratto di Locazione? Un Affare!

Nella prassi dell’estimo immobiliare la vendita di un appartamento locato viene sempre valutata applicando una penalità dovuta al fatto che l’immobile non è immediatamente disponibile per l’acquirente in quanto occupato in forza di un regolare contratto di locazione.

Di contro, quando un appartamento viene venduto a reddito rappresenta un’ottima opportunità di investimento per chi non è interessato ad andarci ad abitare, ma vuole semplicemente investire i suoi soldi.

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Significato di Vendita a Reddito

Si definisce immobile a reddito una proprietà immobiliare già affittata e che quindi produce un reddito da locazione. L’immobile che viene venduto a reddito viene ceduto all’acquirente senza liberare l’immobile, ma semplicemente trasferendo il contratto di locazione in capo al nuovo proprietario.

Al momento del trasferimento della proprietà dovranno essere passate all’acquirente anche le mensilità di caparra previste nel contratto di locazione in essere. Questo perché quando il conduttore lascerà l’immobile il nuovo proprietario dovrà restituirgliele (salvo ci siano problemi ovviamente).

Dal giorno successivo al rogito l’acquirente incasserà l’affitto. Il venditore dovrà trasferire, unitamente alle mensilità di caparra, anche il rateo di affitto del mese in corso. Ad esempio, se l’affitto è di 600 euro mensili ed il rogito avviene il 20 di settembre l’acquirente riceverà 200 euro di rateo di affitto in corso da parte del venditore (euro 600/30*10=200).

Il conduttore, invece, dovrà pagare l’affitto al nuovo proprietario dal mese successivo al trasferimento immobiliare. Segnalo che il conduttore ha sempre diritto di prelazione per legge, per cui dovrà essere informato del trasferimento di proprietà e, se interessato, potrà optare direttamente per l’acquisto.

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Vantaggi

Ma quali sono i vantaggi dell’investimento in immobili a reddito? Premetto che credo molto in questa forma di impiego dei risparmi (ed infatti posseggo decine di mobili), per questo motivo ritengo che i vantaggi siano di gran lunga superiori agli svantaggi.

Rendita certa

Su questo punto voglio essere molto chiaro, è estremamente difficile trovare un investimento in grado di conferirti un reddito garantito, calcolato “a tavolino”, se non tramite gli immobili a reddito.

Possiamo fare facili confronti diretti con il settore finanziario.

Un’obbligazione, ad esempio, normalmente non protegge il capitale investito dall’inflazione e se ti conferisce un tasso d’interesse molto elevato necessariamente l’emittente deve avere un basso rating. Infatti, come recitano spesso i consulenti finanziari, a maggior rendimento corrisponde maggior rischio. Con gli immobili a reddito non è così.

Spostando il confronto sui titoli azionari, posso dirti che certamente un’azione è in grado di proteggere quasi completamente dall’inflazione il capitale investito, così come un immobile d’altro canto (dico questo perché l’inflazione sarà nei prossimi anni un grosso problema con cui dovremo fare i conti).

Ma un titolo azionario difficilmente riesce ad avere un rendimento certo e garantito come, invece, può fare un immobile a reddito. Perché dico questo? Beh, oltre a non avere il controllo sull’erogazione o meno del dividendo, quando il reddito percentuale conferito da quest’ultimo diventa interessante, il prezzo dell’azione difficilmente scende oltre questa soglia.

Con gli immobili, invece, sapendo gestire adeguatamente l’operazione, puoi avere dei rendimenti ben più elevati con un rischio molto più contenuto.

Vantaggi Fiscali

Contrariamente al luogo comune, la tassazione è abbastanza agevolata per gli immobili. In primo luogo ci tengo subito a dirti che quando parlo, lo faccio esclusivamente in merito agli immobili di tipo residenziale. Gli immobili commerciali od industriali, infatti, non mi interessano affatto.

Perché?

La ragione è molto semplice. In primo luogo le attività nascono e muoiono continuamente, alle volte anche molto velocemente, mentre le persone (fortunatamente) non spariscono dall’oggi al domani e devono pur vivere da qualche parte.

Puoi essere proprietario, in affitto oppure sotto ad un ponte. Dal momento che penso che sotto al ponte non voglia viverci nessuno, la domanda sugli immobili residenziali sarà sempre superiore a quella delle altre due categorie. Sulla base della domanda e dell’offerta, quindi, i prezzi di locazione degli immobili commerciali od industriali, a confronto con il residenziale, saranno quasi certamente in calo in futuro.

Fatta questa importante premessa veniamo ai vantaggi fiscali.

Inizio con il dirti che la tassazione sulle rendite finanziarie è al 26% mentre un immobile a reddito ha una tassazione compresa fra il 10% nel caso di canone concordato in un Comune ad alta tensione abitativa, ed il 21% in tutti gli altri casi.

Anche confrontando la tassazione delle rendite immobiliari con l’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, ti dimostra come gli immobili in realtà non siano così maltrattati come sembra: il primo scaglione Irpef infatti parte dal 23% e dal di lì puoi solo salire…

Crescita del Capitale Investito

Anche per quanto concerne la crescita del capitale investito, gli immobili a reddito hanno pochi rivali, tenendo in considerazione il fatto che, per fare una corretta operazione, mobiliare è necessario utilizzare il debito.

Infatti, sfruttandolo correttamente, sarai in grado non solo di enfatizzare il rendimento sul capitale investito (ROE), ma anche di ridurre il rischio complessivo. Quando investi in immobili ed utilizzi il debito, la crescita del tuo capitale proprio, ovvero il denaro che hai investito inizialmente, è destinata ad aumentare nel tempo.

La ragione è molto semplice, man mano che pagherai le rate del mutuo, andrai a restituire anche parte della quota capitale. Non è una cosa di poco conto. È logico che i pagamenti del debito dovranno essere ampiamente coperti dalle entrate attive del tuo investimento.

Inoltre, necessariamente bisogna avere una certa dimestichezza ed esperienza per realizzare un buon investimento. Ad ogni buon conto è anche evidente che nessun’altra tipologia di asset ti consente di avere questo tipo di crescita del capitale investito, a prescindere dal flusso di cassa che comunque già ricevi per compensare l’impiego del tuo capitale.

Per fare un’analogia è come se un’obbligazione, oltre a darti una cedola, ti restituisse anche un capitale maggiore di quanto investito. Le azioni, potenzialmente, potrebbero farlo: oltre a pagare un dividendo, potrebbero crescere in borsa. Il problema è che questo comportamento non è certo, è solo probabile.

Difesa dall’Inflazione

Come ti ho già anticipato precedentemente l’inflazione sarà un grosso problema, che immagino ci accompagnerà per molti anni in futuro. Gli immobili hanno una particolare predisposizione a seguire gli andamenti dell’inflazione (per capire bene il concetto leggi Conviene Comprare Casa o Tenere i Soldi in Banca?) ed a recuperare quanto l’inflazione di fatto ti farebbe perdere.

Non dimenticare che l’inflazione rappresenta il calo di potere d’acquisto della moneta, la perdita di valore dei tuoi soldi. Pensa come ad un cubetto di ghiaccio che, piano piano, si scioglie. (approfondisci l’argomento Inflazione leggendo Inflazione: Come Questa Forza Distrugge il Tuo Potere d’Acquisto)

Gli immobili sono un agglomerato di materie prime ed è abbastanza comune che le materie prime si muovano in accordo all’inflazione stessa. Se il tasso di inflazione è al 10% potrai aspettarti mediamente che il legno aumenti del 10%, che il rame cresca del 10% e che ferro salga del 10% e così via…

Se ti sembra corretto pensare ad un appartamento come ad un insieme di materie prime (petrolio, ferro, rame, legno, ecc. ecc.), è allora pressoché normale pensare che il suo prezzo debba crescere in maniera direttamente proporzionale all’inflazione stessa.

Svantaggi

Ma veniamo agli svantaggi… Non penso siano così negativi… la moneta ha sempre due facce…, se vai al mulino, ti sporchi di farina… È piuttosto normale che in qualunque investimento tu possa fare ci possano essere risvolti negativi. Ecco i principali.

Manutenzione

Un’obbligazione od un’azione non hanno bisogno di nulla mentre restano tranquillamente nel tuo conto titoli. Un immobile, al contrario, necessita di costante manutenzione per restare efficiente e conservare il suo valore.

La manutenzione è divisa fra ordinaria e straordinaria. Quella ordinaria compete normalmente al conduttore dell’appartamento (qui parliamo di immobili a reddito) mentre quella straordinaria compete a te, in qualità di proprietario.

Il rendimento che la tua “gallina dalle uova d’oro” sarà in grado di conferirti dovrà tenere conto anche di questo aspetto perché alle volte dovrai mettere mano al portafoglio e far fronte a spese impreviste.

Capitale immobilizzato

Questo ritengo che sia l’unico (vero) aspetto negativo del settore immobiliare. Liquidare un immobile, venderlo sul mercato, è sempre e comunque un’operazione più lenta di una qualunque vendita di un prodotto finanziario.

Anche se tu svendi l’immobile i tempi richiesti sono necessariamente più lunghi. Devi andare dal notaio, magari l’acquirente deve avere il mutuo, insomma ci sono tutta una serie di questioni che rendono difficile e più lento tutto il processo.

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Conclusioni

Acquistare un immobile a reddito è certamente un ottimo investimento a patto di saperlo gestire correttamente. Purtroppo però non si nasce con la camicia!

Se confronto il primo acquisto, fatto nel 2014, rispetto all’ultimo, la differenza tra i due è abissale. Ma è giusto che sia così. Man mano che facciamo le cose non siamo forse destinati a migliorarci costantemente?

Gli immobili sono stati in grado di conferirmi la libertà finanziaria in pochi anni e sono certamente convinto che sia un ottimo modo di investire non solo i miei ma anche i tuoi risparmi. Se hai bisogno di aiuto ti invito a inserire un commento oppure a contattarci tramite la sezione contatti del sito.

In bocca al lupo!