Inizio subito con il dirti che, se hai ricevuto una casa in eredità, non sono previste tasse nel caso in cui tu voglia vendere l’immobile sul mercato, ma dovrai pagare unicamente le imposte che gravano sulla successione. Puoi approfondire l’argomento leggendo l’articolo La Vendita di una Casa fa reddito?
Inoltre, se hai ricevuto un immobile in eredità, immagino che tu voglia sapere che valore potrebbe avere sul mercato. Sono più che convinto che le agenzie immobiliari ti potrebbero aiutare, tuttavia perché non tentare di comprendere qualcosa di più tu stesso? A tal fine ti suggerisco di leggere Come Valutare un Immobile.
In realtà vendere una casa ereditata non è un processo così semplice, se paragonato ad una normale compravendita. Sono richiesti tutta una serie di documenti e di passaggi che dovrai compiere per farlo in maniera indolore.
Prosegui nella lettura, oltre a fornirti una quantificazione delle tasse di successione, ti elencherò tutti i passaggi fondamentali che dovrai affrontare per non avere sorprese.
La Tassa di Successione
La tassa di successione varia in base al grado di parentela tra l’erede e il defunto. In pratica occorre moltiplicare l’aliquota prevista al valore catastale dell’immobile. In alcuni casi sono previste delle franchigie per cui potresti non dover pagare nulla.
In primo luogo devi stabilire il valore catastale del tuo immobile.
Per fare questo dovrai moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente previsto dalla legge:
- 110 nel caso in cui si tratti della prima casa (da applicare anche per C/2, C/6 e C/7)
- 120 per le categorie catastali A e C (escluso A/10 e C/1)
- 140 per la categoria catastale B
- 60 per le categorie catastali A/10 e D
- 40,80 per le categorie catastali C/1 ed E
Al valore ottenuto dovrai applicare la franchigia, se prevista. Quindi, immaginando una rendita catastale di 1.000 euro ed un immobile non prima casa, il calcolo da effettuare sarà il seguente: 1.000 euro +5% = 1.050 euro x 120 = 126.000 euro (valore catastale di riferimento).
Le franchigie da applicare al valore catastale sono le seguenti:
- € 1.000.000 per il coniuge ed i figli
- € 100.000 per fratelli e sorelle
Nell’esempio se l’appartamento passasse al figlio che possiede già una prima casa, l’erede non dovrebbe pagare alcuna tassa successoria in quanto applicando la franchigia, di ben 1.000.000 euro, il valore sarebbe completamente annullato.
Diversamente, se dopo aver applicato la franchigia, il valore catastale restasse comunque positivo allora significherebbe che dovresti prepararti a pagare.
Moltiplicando il valore catastale residuo per l’aliquota prevista dallo Stato, saprai l’ammontare delle tasse di successione. Le aliquote da applicare sono le seguenti:
- 4% Coniuge e parenti in linea retta
- 6% Fratelli e sorelle ed altri parenti
- 8% Altri soggetti (il convivente ad esempio)
Le Tasse per il Trasferimento Immobiliare
Oltre alle tasse di successione che ti ho illustrato precedentemente, per il trasferimento immobiliare, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale (quelle che dovresti comunque pagare anche in caso di normale compravendita).
Le aliquote, pari al 2% (ipotecaria) e l’1% (catastale), sono da applicare sempre al valore catastale rivalutato dell’immobile oggetto di trasferimento. Questo a patto di non poter usufruire dei vantaggi previsti dalle agevolazioni prima casa.
Inoltre sono previste altre piccole spese non significative che, per non complicare ulteriormente la cosa, tralascio di specificare.
Nella legge di stabilità del 2015 era stato previsto un innalzamento di queste aliquote ma, fortunatamente, questa proposta non è stata tramutata in legge.
I Passaggi Fondamentali
Se hai ereditato un immobile e non intendi abitarlo direttamente, è certamente probabile che tu possa desiderare di venderlo. Le regole previste in caso di normale compravendita sono sempre valevoli, tuttavia sono necessari ulteriori passaggi che, per darti un’idea precisa di cosa ti aspetta, voglio riassumerti in questo paragrafo.
Dichiarazione di Successione
Si tratta di un documento che dovrai presentare per attestare che è avvenuto il regolare trasferimento del bene dal punto di vista fiscale. Come riporta l’Agenzia delle Entrate, infatti, questa dichiarazione deve essere presentata dagli eredi, dai chiamati all’eredità, dai legatari entro un anno dal decesso.
Tanto per chiarire chi sono questi soggetti, i chiamati all’eredità sono tutti i soggetti che non hanno ancora accettato l’eredità ma che potrebbero farlo, gli eredi sono ovviamente tutti quelli che hanno già accettato l’eredità mentre i legatari sono le persone nominate dal defunto nel suo testamento.
Questo è il documento che viene utilizzato per determinare se e quante tasse dovrai pagare sull’eredità ricevuta. È importante notare che, se non vengono pagate tutte le imposte relative alla successione, non sarà possibile procedere con la vendita dell’immobile ereditato.
Accettazione e Trascrizione
Ecco altri due documenti che dovrai presentare per poter vendere il tuo immobile.
L’Atto di Accettazione
L’atto di accettazione è la dichiarazione con la quale dimostrerai di aver accettato formalmente l’eredità.
L’accettazione può essere espressa, quando procedi formalmente ad accettare l’eredità, oppure tacita, quando non ti esprimi formalmente, ma il tuo comportamento effettivo dimostra che l’hai accettata.
La Trascrizione dell’Atto di Accettazione
La trascrizione dell’atto di accettazione, invece, attesta il trasferimento formale dei beni dal defunto all’erede.
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità è quindi successiva all’accettazione e viene redatta da un Notaio, che per farlo ti chiederà di esibire il certificato di morte e l’atto di successione.
E se l’Immobile è in Coeredità?
Ma cosa succede se ci sono più eredi per lo stesso immobile e, di conseguenza, i proprietari sono più di uno? In questo caso si parla di coeredità, ossia di un bene trasferito a più soggetti. In questo caso, per procedere con la vendita, serve il consenso unanime di tutti i proprietari e le cose si complicano.
Se non ti troverai d’accordo con gli altri proprietari le soluzioni a tua disposizione sono sostanzialmente due.
La Vendita della Propria Quota
La prima alternativa è la vendita della tua quota sul libero mercato. Penso sia più che ovvio che difficilmente spunterai un prezzo decente e, dal momento che c’è il diritto di prelazione come per gli affitti, la tua quota sarebbe acquistata da uno degli altri eredi. Il diritto di prelazione, infatti, stabilisce che uno degli altri proprietari può acquistare la quota allo stesso prezzo pagato dal tuo acquirente.
Piuttosto che vendere non sarebbe molto meglio tentare di comprare la quota degli altri eredi? Una volta acquistata l’intera proprietà potresti decidere di affittare l’immobile ottenendo un flusso di cassa… Per fare questo ti potrebbe servire un finanziamento ed in più dovresti utilizzare capitale proprio in misura pari alla quota non coperta dal prestito bancario.
Ovvio che prima di procedere dovrai accertarti che la eventuale futura locazione possa rappresentare un investimento quanto meno decente (che ti permetta di coprire il mutuo ad esempio). L’importante, infatti, è giustificare la spesa che dovresti sostenere perché, quando sarai unico proprietario, potrai disporre del bene liberamente e decidere cosa fare in totale libertà.
Sciogliere la Comunione Ereditaria
Si tratta di una soluzione complessa e costosa che può essere intrapresa da un qualsiasi coerede. In pratica si procede alla divisione ereditaria e si cerca di dimostrare, andando a ritroso del tempo, che i beni non erano in comunione tra gli eredi ma erano di esclusiva proprietà di uno solo di loro.
Se non vedi altra soluzione che non lo scioglimento della comunione ereditaria ti consiglio di interpellare un legale.
Conclusioni
L’argomento tasse e, soprattutto, quelle di successione è alquanto complesso ed è proprio per questo motivo che ti suggerisco di consultare direttamente un Notaio oppure un fiscalista in modo da avere certezza che le informazioni che hai reperito da questo articolo siano effettivamente corrette.
Ad ogni buon conto mi auguro di averti fornito un quadro abbastanza esaustivo sulla tassazione di una casa ricevuta in eredità per la quale ti invito, prima di cederla immediatamente, a valutare la possibilità che possa diventare un ottimo investimento.
Magari potrebbe rappresentare proprio il primo, di una serie di altri investimenti, capaci di garantirti la libertà finanziaria nel prossimo futuro. Se hai bisogno di aiuto per questo specifico aspetto, non esitare a contattarmi.
In bocca al lupo!
