Se la Banca Manda il Perito è Buon Segno? Non Sempre…

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Scritto da Christiano

Agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza, dal 2014 il mio obiettivo è diventato quello di raggiungere la libertà finanziaria, magari aiutando anche te…

Normalmente quando la banca manda il perito è buon segno, o almeno nella stragrande maggioranza dei casi. Ci sono alcune occasioni, però, in cui la chiamata del perito non si tramuterà necessariamente nella finalizzazione della pratica.

Prima di lasciarci leggi anche cosa controlla il perito della banca quando chiedi un mutuo.

Quando l’Invio del Perito Non è Buon Segno…

Quando ricevi l’appuntamento da parte del perito, generalmente sei già quasi arrivato a meta. Ma, come leggerai più avanti, aspetta a cantare vittoria… in alcuni casi potresti avere delle sorprese.

Organizzazione della Banca

Non tutte le banche mandano il perito dopo aver fatto le analisi precise della pratica… A me non è mai successo, ma mi è stato detto che in alcuni casi, soprattutto se gli istituti di credito sono ingolfati da molte pratiche, mandano il perito prima di aver completato l’analisi della tua capacità reddituale.

Secondo logica, infatti, prima perdere tempo (e di farti spendere soldi), la banca fa una sorta di pre-delibera, volta ad evitare di portare avanti una pratica che, magari, è già fuori dai parametri minimi che l’istituto di credito accetta.

Alcune banche vogliono che tu abbia un rapporto rata/reddito sotto il 30%, mentre altre sono leggermente più magnanime. Il rapporto rata/reddito non è altro che l’incidenza della futura rata del tuo mutuo a confronto con il tuo reddito mensile. Ad esempio se guadagni 1.500 euro al mese per 14 mensilità ed il tuo mutuo futuro è di 600 euro al mese, il tuo rapporto rata/reddito sarà di circa il 34%.

Purtroppo ogni banca ha le sue specifiche regole. Alcune eliminano dal tuo reddito una cifra che ritengono sia sufficiente per una minima sussistenza, 500 euro al mese ad esempio, e poi calcolano il tuo parametro. In questo caso, solitamente, si accontentano di percentuali più elevate, anche fino al 50%.

Ne consegue che la prima domanda che devi porti riguarda gli usi e costumi della tua banca. Mandano il perito dopo una pre-delibera, oppure il perito viene incaricato contestualmente all’apertura della pratica?

Perizia Insufficiente

Tralasciando il caso di cui sopra, che è più formale che pratico, il caso più tipico che potrai sperimentare nel quale l’invio del perito potrebbe non essere un buon segno è che il valore di perizia non sia sufficiente per completare la pratica.

Anche a me è successo.

Stavo surrogando un mutuo che avevo utilizzato per acquistare un lotto di appartamenti e, per completare la pratica, dovevo far valutare tutti gli immobili. L’istituto di credito non poteva affidare tutti le perizie ad un solo perito, in quanto il nominativo veniva selezionato casualmente dal sistema informatico tra tutti quelli presenti.

In seguito alla perizia, uno di questi mi fu valutato molto meno degli altri e la banca mi bloccò la surroga chiedendomi, per procedere, di pagare un importo di circa 15-20.000 euro cash, in quanto uno degli immobili era stato valutato molto meno del previsto.

Se stai pensando che il perito potesse avere ragione devo contraddirti perché c’è un’importante informazione che non ti ho detto. Tra i vari appartamenti c’erano un bilocale ed un trilocale ubicati nello stesso stabile, nello stesso vano scale. Il bilocale era l’appartamento incriminato e, in maniera anche illogica perché in proporzione poteva valere qualcosa in più, era stato valutato molto meno a metro quadrato rispetto al trilocale.

Come è possibile? Te lo spiego subito. Tutti gli appartamenti erano locati ed io non ero presente quando i vari periti hanno espletato i loro compiti. Mi ero semplicemente premurato fornendo ai professionisti i numeri di telefono dei conduttori.

La mattina della perizia mi chiamò il perito infuriato, chiedendomi dove fossi finito. Gli ho gentilmente ricordato che io ero semplicemente il proprietario e che l’appuntamento lo aveva fissato con il mio conduttore. Il problema fu che l’affittuario diede “buca” al perito che, arrabbiato per il tempo perso, decise rivalersi valutando meno il mio immobile.

Potrà sembrarti una fesseria, ma la banca non fa deroghe: se la valutazione non è congrua alle aspettative, ti finanzia meno, non ci sono alternative. È per questa ragione che, se non disponi dell’intera liquidità necessaria a finalizzare la compravendita, prima di lasciare la caparra per l’acquisto di una casa, dovresti sempre porre una clausola sospensiva legata alla mancata erogazione della cifra stabilita.

Quali soluzioni?

A parte quella che ti ho già anticipato, mettere più soldi tuoi rispetto a quanto pensavi di fare, c’è ben poco da fare purtroppo. Forse l’unica possibilità potrebbe essere quella di farsi dare un mutuo di liquidità, ad integrazione della quota mancante. Difficile dirti se potresti spuntarla, ma certamente la strada è tutta in salita.

Un’altra possibilità, che è quella che ho sfruttato io stesso per sistemare il problema che ti ho raccontato, è di inviare una PEC alla banca contestando il valore periziato. Serviranno dati oggettivi a suffragio della tua versione perché diversamente non saranno accolti.

Nel mio caso specifico, infatti, sono riuscito a spuntarla in quanto era piuttosto difficile sostenere che un appartamento con finiture analoghe, ubicato nella stessa zona (addirittura nello stesso vano scale di un altro), potesse avere una valutazione così difforme.

Se l’istanza non sarà accolta potresti chiedere di effettuare un’altra perizia e sperare in un tecnico “di manica più larga”. Tieni presente che un certo grado di discrezionalità è nella norma. Se anche la seconda perizia non otterrà il risultato sperato, non avrai altra strada che modificare l’importo del mutuo oppure cambiare prodotto (mutuo 95% o 100%).

Conclusioni

Non esistono regole precise quando si tratta di perizie e la logica purtroppo spesso non esiste, te lo dico per esperienza. Ad esempio mi è successo anni fa, dopo aver ricevuto il perito ed aver ottenuto una buona valutazione da parte del professionista, di subire un dietrofront inaspettato dall’istituto di credito.

I deliberanti alle volte seguono logiche tutte loro e, se si convincono di agire in una certa maniera, nessuno è in grado di poterli forzare in quanto, giustamente, il loro giudizio non dovrebbe essere in nessun modo influenzato da logiche commerciali.

Nel mio caso si trattava di una presa di posizione… spesso mi hanno affibbiato l’epiteto di speculatore quando, in realtà, sarebbe più corretto il termine “investitore”.

Ad ogni buon conto mi restavano poche decine di giorni per fare il saldo prezzo del mio acquisto in asta. Fortunatamente avevo la liquidità per finalizzare il tutto, diversamente sarebbero stati dolori.

Un’ulteriore conferma del monito che ho già avuto modo di indicarti nel corso dell’articolo… Non fidarti degli istituti di credito e non contare sulle risorse che ti hanno promesso finché non avrai completato tutto il processo ed avrai una delibera positiva in mano.

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