Ho comprato tantissimi immobili all’asta, sia come persona fisica che giuridica. Ormai ho una discreta esperienza in materia e posso dirti che, nella stragrande maggioranza dei casi, potrai trovarti di fronte a due possibili scenari:
- Asta giudiziaria presso un tribunale;
- Asta presso un delegato.
In caso di asta fallimentare (o concordato preventivo) gestita direttamente dal curatore fallimentare oppure da una società specializzata, se ti aggiudicherai l’immobile, dovrai recarti quasi certamente dal Notaio per fare il saldo prezzo e un normale rogito notarile.
Diversamente, se l’asta si svolge in tribunale, non avrai il rogito notarile ma un decreto di trasferimento, emesso direttamente dal Tribunale in cui ti sei aggiudicato l’asta. Nel documento sarà richiamato il verbale di vendita redatto dal Notaio presente il giorno dell’asta, ma il trasferimento avverrà su ordine del Giudice Delegato della procedura.
Come puoi ben vedere dalle immagini che seguono, quando sarai proprietario potrai evincere questo fatto anche dalla visura catastale. Le immagini si riferiscono a due differenti acquisti immobiliari che ho fatto, un’asta presso il Tribunale ed una presso un delegato.
Nel decreto di trasferimento il Giudice Delegato ordina anche la cancellazione delle ipoteche presso la conservatoria dei registri immobiliari di riferimento ed ingiunge al curatore e/o al debitore di rilasciare gli immobili nella tua piena disponibilità.
Questo titolo ti darà anche l’autorità necessaria per poter liberare l’immobile da eventuali occupanti senza titolo.
Quanto ti ho indicato rappresenta la situazione più probabile, ma è bene non dare mai nulla per scontato. La cosa migliore è sempre quella di chiedere direttamente al curatore prima dell’asta in modo da sapere esattamente a cosa vai incontro.
Ti suggerisco anche di verificare bene se il trasferimento avviene con imposta di registro o IVA. Anche se sei persona fisica non sempre sarai soggetto all’imposta di registro… Certamente si tratta di piccole differenze percentuali, tuttavia se hai un budget limitato possono comunque fare la differenza!
Fatta questa doverosa premessa vediamo a noi, devi pagare il Notaio se acquisti all’asta?
Quali Spese per l’Acquisto di una Casa all’Asta?
Se vuoi acquistare un immobile da un’asta, giudiziaria o fallimentare che sia, devi prepararti a sostenere:
- Tasse per il trasferimento immobiliare.
Questi costi li dovrai pagare sempre, in qualunque scenario ti si presenti davanti. Le uniche certezze della vita: morte e tasse. - Oneri notarili.
Normalmente in caso di rogito presso il Notaio dovrai pagare queste spese come in caso di normale compravendita. In caso di decreto di trasferimento solitamente le spese sono a carico della procedura ma in certi Tribunali vengono fatte pagare all’acquirente per cui verifica bene se questo è il tuo caso. - Spese condominiali.
Solitamente l’anno in corso ed il precedente restano a tuo carico, ma non sempre è così. Per cui verifica bene anche questo aspetto. Se ti trovi di fronte ad un fallimento, ad esempio, spesso il trasferimento avviene senza spese condominiali pendenti per cui non dovrai pagare alcunché! - Imprevisti.
Qui può succedere di tutto per cui ti esorto considerare questa opzione. A me ne sono successe di tutti i colori… Puoi trovarti un mezzo targato all’interno del garage, ammanchi vari (caldaia, boiler solare, ecc.) e danni imprevisti a cui non avevi pensato. Niente paura, non è la prassi ma tieni presente che talvolta qualche grattacapo sarà da gestire.
Ad ogni buon conto ti rinnovo nuovamente il consiglio di chiedere il tutto al curatore: purtroppo non vengono applicate sempre le stesse regole, per cui potresti trovarti in situazioni gestite diversamente.
Comprare Casa all’Asta Tramite Agenzia
Frequentando spesso le aste immobiliari mi sono trovato spesso di fronte a questo teatrino… solitamente si trattava di una coppia accompagnata da un sedicente professionista immobiliare.
Confesso di non aver mai capito la necessità di rivolgersi a questi soggetti: non portano alcun vantaggio all’acquisto che intendi fare e costano un sacco di soldi (ho chiacchierato con molti di questi soggetti e, in caso di aggiudicazione, si parla di svariate migliaia di euro!).
Che senso ha pagare? Non c’è motivo di pagare tutti questi soldi per una procedura che, a mio parere, chiunque può gestire in completa autonomia. Se ci sono riuscito io perché non puoi farlo anche tu?
L’unico aspetto al quale prestare molta attenzione, oltre a quanto ti ho già premesso, è la perizia. In questo documento è specificato tutto quello che devi sapere dell’immobile. Leggilo con attenzione perché se dovrai discutere in futuro tutto si baserà su quanto è indicato nella perizia, null’altro.
Se avrai dei problemi sappi che il perito è obbligato ad avere delle polizze assicurative a copertura del suo operato per cui, se ritieni di aver subito un torto non lasciar perdere se pensi di aver ragione.
Mi sono trovato personalmente in questa situazione e l’assicurazione mi ha risarcito del danno subito: lavori ed adeguamenti, spese legali e tecniche.
Se hai piacere che dia un’occhiata alla perizia dell’immobile che intendi acquistare contattami.
Comprare Casa all’Asta Senza Soldi
È possibile acquistare all’asta senza soldi? Assolutamente sì e ci sono sostanzialmente due maniere per poterlo fare.
In primo luogo utilizzando un mutuo al 100% dove, a fronte di un anticipo veramente contenuto (alcune migliaia di euro per le spese vive), la banca eroga un finanziamento per il 100% del valore d’acquisto.
Secondariamente gestendo un’operazione di flipping immobiliare con capitale di terzi. Il finanziatore mette i soldi mentre tu gestisci tutta il lavoro (acquisto, ristrutturazione e vendita finale) dividendo con lui i profitti dell’operazione.
Puoi approfondire l’argomento leggendo:
Se Compro una Casa all’Asta Dopo Quanto Tempo Posso Rivenderla?
La legge non indica alcun tempo minimo, ma se l’operazione diventasse ricorrente, rischieresti contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
L’idea è che se acquisto e rivendita venissero effettuati in maniera ricorrente, si configurerebbe come un’attività imprenditoriale e come tale dovresti gestirla, aprendo la partita iva e svolgendo gli adempimenti contabili connessi.
Ad ogni buon conto se non esageri e, soprattutto, lo fai come acquisto prima casa non dovresti avere alcun problema. Chi può permettersi di vietarti di cambiare casa se ti va?
Puoi approfondire l’argomento leggendo l’articolo Comprare all’asta e rivendere.
Conclusioni
Acquistare in asta è certamente un’ottima maniera per risparmiare, non solo sulle spese notarili, ma anche sull’immobile stesso.
Come hai potuto verificare, però, la vendita in asta non si svolge sempre alla stessa maniera ed è importante informarsi bene prima di procedere.
Non mi rimane che augurarti… IN BOCCA AL LUPO! 🤗
