“È impossibile vincere le grandi scommesse della vita senza correre dei rischi, e le più grandi scommesse sono quelle relative alla casa e alla famiglia.”
Theodore Roosevelt Jr. (Teddy Roosevelt)
Hai mai pensato di acquistare casa all’asta? E, perché no, trasformanti da affittuario a multi-proprietario?
Attuando le giuste strategie tutto è possibile, tuttavia è necessario che tu conosca alcune cose prima di decidere di intraprendere l’allettante strada degli acquisti all’asta.
Se non te la senti di agire da solo ed hai intenzione di chiedere aiuto ad un’agenzia immobiliare, è necessario che tu sappia esattamente come funziona la loro provvigione.
La provvigione all’agenzia immobiliare corrisponde al compenso una tantum dovuto in cambio dell’attività di intermediazione effettuata dal mediatore abilitato presso la Camera di Commercio. La provvigione va versata nel momento in cui il mediatore dimostra di aver avuto un ruolo cruciale nella buona conclusione di un affare.
Questo pagamento è normato dall’articolo 1755 del Codice Civile, sebbene non esistano vere e proprie tabelle in grado di individuare il compenso preciso che spetta all’agenzia immobiliare.
Pertanto, stabilire se si tratta o meno di una richiesta troppo esosa potrebbe rivelarsi abbastanza difficile. In ogni caso le percentuali menzionate nel corpo del presente articolo sono quelle medie, pertanto possono fungere da riferimento.
Consulenza per le Aste Immobiliari: Perché Non è Possibile Farne a Meno?
E’ bene che tu sappia che fare a meno di un mediatore immobiliare è possibile, ma non è sempre la soluzione più congeniale: dipende molto da te.
In realtà Christiano è proprio del parere opposto, secondo lui non ha senso pagare percentuali elevate alle agenzie immobiliari…Infatti l’acquisto di tutti gli immobili che possediamo è frutto di esperienze provate direttamente sul campo: non sempre le cose sono state facili o sono andate bene, tuttavia abbiamo ottenuto risultati molto soddisfacenti.
D’altra parte se non hai esperienza in merito, potresti buttare via tantissimo tempo nel solo tentativo di comprendere le procedure descritte dal bando d’asta. Vale la pena sottolineare come tutti i documenti relativi alle aste giudiziarie siano pieni zeppi di termini tecnici, spesso del tutto incomprensibili per chi non è del mestiere.
Basti pensare che l’80% delle persone che non riescono a prendere parte a un’asta immobiliare decidono di rivolgersi a un mediatore specializzato dopo il primo insuccesso. E non riuscire a partecipare a un’asta equivale a veder sfumare tutto il tempo e gli sforzi profusi nella ricerca, nelle visite, nell’analisi e nella valutazione dell’immobile, oltre che nella compilazione e nella presentazione della domanda.
Ad esempio, partecipare a un’asta e aggiudicarsi un immobile gravato da problemi sottovalutati o, peggio, ignorati durante la fase di studio, potrebbe richiedere costi aggiuntivi anche piuttosto ingenti, capaci di trasformare un acquisto all’apparenza conveniente in un pessimo affare.
Infine, un altro argomento spesso sottovalutato è quello relativo all’erogazione del mutuo: la banca chiamata a vagliare la domanda di erogazione deve verificare che sussistano le necessarie garanzie finanziarie (ovvero che il cliente guadagni a sufficienza per pagare la rata mensile), ma anche che l’immobile costituisca di per sé una garanzia in caso di insolvenza. In altre parole, l’immobile in questione deve essere privo di difformità, non gravato da abusi edilizi, vizi di trascrizione e così via.
Per l’istituto bancario, qualsiasi immobile interessato da cause o altri problemi di natura legale rappresenta una garanzia di scarso valore o, addirittura, un rischio. E nessuna banca al mondo è disposta a rischiare. Pertanto, è altamente probabile che il mutuo venga negato.
Questo spiega il motivo per cui tantissimi immobili tornano in vendita dopo che l’asta si è conclusa con l’aggiudicazione. A questo punto, quindi, potrebbe essere utile per te rivolgerti ad un professionista di comprovata esperienza.
Come si Calcolano le Provvigioni?
Al momento non esiste alcuna legge che imponga parametri precisi nel determinare l’esatto valore della provvigione di un consulente specializzato per l’aiuto in asta. Proprio per questo motivo, è importante fare molta attenzione prima di affidare l’incarico.
Potrebbe, infatti, essere poco piacevole scoprire che la provvigione dovuta in caso di aggiudicazione dell’immobile equivale a una percentuale esagerata del prezzo finale (non è raro vedere contratti che sanciscono il valore della provvigione nel 6% del prezzo di aggiudicazione). E vale la pena ricordare anche come una volta firmato il contratto, pagare sia obbligatorio.
Il giusto compenso va determinato in base ai servizi resi dal professionista. In caso di vendita, le provvigioni hanno un costo medio compreso tra l’1 e il 5% del prezzo dell’immobile, IVA a parte. E, per quanto concerne il libero mercato, la provvigione è dovuta quando l’agente immobiliare ottiene una proposta d’acquisto il cui valore supera quello di incarico e v corrisposta anche quando la proposta non viene accettata dal titolare dell’immobile.
Nel caso dell’acquirente, invece, la percentuale varia tra il 2 e il 5% del prezzo finale di vendita. Non è dovuta se il mediatore riceve un incarico in esclusiva.
Ma arriviamo a ciò che ti interessa di più. Come va calcolata la provvigione per aiuto in asta?
Il compenso all’agenzia immobiliare per un acquisto tramite asta può essere calcolato in due modi diversi, a discrezione dell’agente immobiliare:
- Forfettario in base al lavoro di assistenza svolto;
- Percentuale tra l’1 e il 4% sul prezzo di aggiudicazione.
Generalmente, nel primo caso è dovuto un anticipo, al quale viene poi aggiunta una parte fissa, da versare anche se il titolare non riesce ad aggiudicarsi l’asta. Ciò accade perché le attività di assistenza e preparazione vengono prestate a prescindere dal risultato finale.
Nel secondo caso, invece, la provvigione è dovuta quando l’acquirente si aggiudica l’immobile.
Conclusioni
La provvigione all’agenzia immobiliare è dovuta ogni volta che un affare immobiliare, che si tratti di una vendita, di un affitto o di un aiuto in asta, viene portato a compimento grazie al lavoro di un mediatore abilitato.
Come hai potuto appurare, l’importo medio varia tra l’1 e il 4% del prezzo di aggiudicazione. Supponendo che l’immobile ti venga aggiudicato ad euro 80.000,00, le provvigioni potrebbero andare da euro 800,00 ad euro 3.200,00.
Se il mediatore non rispetta le regole di trasparenza e diligenza, può perdere il diritto a ricevere la provvigione.
Come accennato nel corso dell’articolo, ogni importo è da intendersi oltre IVA, tranne che nel caso delle fatture emesse dagli agenti immobiliari in regime forfettario.
Inoltre, quando si tratta di prestare assistenza durante un’asta immobiliare, ciascun professionista è libero di scegliere tra una tariffa forfettaria e una percentuale sul prezzo di aggiudicazione.
A questo punto, ora che conosci il funzionamento delle provvigioni immobiliari, sta a te decidere il da farsi.
Ti lascio proprio indicandoti tre possibili soluzioni:
- Presentati all’asta autonomamente, prendendoti eventuali rischi, ma facendoti una esperienza formativa: comunque vada avrai imparato qualcosa;
- Rivolgiti ad un mediatore esperto che possa aiutarti in asta, pagando le provvigioni richieste;
- Procedi autonomamente, ma chiedi qualche utile consiglio a Christiano! Potrà aiutarti con la valutazione dell’immobile e fornirti qualche suggerimento utile ad un prezzo più che accessibile!
In bocca al lupo!!!!
