“I locatori si arricchiscono nel sonno.”
John Stuart Mill
Partiamo dalla dura realtà… riesci a battere l’inflazione? In caso affermativo complimenti, non penso troverai niente di utile in questo articolo, diversamente continua a leggere con attenzione!
Non penso ci siano dubbi, per poter trovare un modo di investire correttamente i tuoi soldi, dovrai misurarti con la perdita di potere d’acquisto della moneta. Prova ad immaginare l’inflazione come ad un cubetto di ghiaccio che si scioglie per il caldo. Riesci ad abbassare la temperatura a sufficienza per evitare che il ghiaccio non si sciolga?
Questo è il punto. Poco importa se guadagni il 20%, se l’inflazione è al 30%… ci avrai sempre rimesso un 10%!
In questo articolo ti indicherò brevemente quale penso sia il miglior modo per investire soldi in assoluto.
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Come Investire i Soldi in Banca Senza Rischi
Iniziamo con lo sfatare il primo mito: non è vero che investire tramite la banca è assolutamente privo di rischio. Primo perché la banca anteporrà sempre i suoi interessi ai tuoi, secondo perché nel mercato finanziario avrai sempre un rischio di controparte e terzo perché preleverà sempre il suo guadagno anche nel caso in cui tu stia subendo una perdita.
Iniziamo dal primo punto, la banca fa sempre i suoi interessi prima di quelli di qualunque altro. Non penso ci siano dubbi a riguardo, avrai sentito storie di ignare vecchiette con portafogli pieni di obbligazioni ad alto rischio, ma posso raccontarti anche un episodio che mi ha coinvolto personalmente, durante la crisi finanziaria del 2008.
Avevo parcheggiato della liquidità in una obbligazione, selezionata “niente po’ po’ di meno” che nell’elenco dell’ABI (Associazione Bancaria Italiana) chiamato “Obbligazioni a Basso Rendimento e Basso Rischio”. Sfortunatamente (per me) l’emittente era la famosa Lehman Brothers di cui certamente avrai sentito parlare. Inutile dirti com’è andata finire perché penso potrai arrivarci da solo…
Per quanto concerne il rischio di controparte, invece, il discorso è molto semplice. Se affidi i tuoi soldi a qualcun altro, affinché li investa per tuo conto, avrai aggiunto un ulteriore rischio a quello già insito nell’investimento che hai scelto di fare. Anche qui le storie si sprecano… Barilla, Cirio, Argentina, Enron, chi più ne ha, più ne metta…
Infine ci sono i costi che non fanno altro che affossare il tuo rendimento o peggiorare ancora di più la tua eventuale perdita. Per avere evidenza di questo è sufficiente misurare il rendimento di un fondo di investimento con il suo ETF di riferimento: il gestore proverà certamente a battere il mercato, ma nel 99% dei casi non ci riuscirà.
Ti sei mai chiesto il perché?
La banca ti direbbe il nostro fondo di investimento a gestione attiva non è una gestione passiva, questo significa che non sei in balia del mercato, ma c’è una persona che attivamente cerca di fare in modo di aumentare i tuoi guadagni.
Fin qui sembra tutto logico e bello, tuttavia il problema è che questa gestione costa. Quindi non solo è già molto difficile battere il mercato, ma anche qualora il gestore fosse veramente bravo e ci riuscisse, i costi che ti addebiterebbe per il suo servizio sarebbero assolutamente superiori al differenziale positivo tra la sua gestione e il mercato.
Verifica tu stesso e trai le tue conclusioni.
Il Miglior Investimento di Sempre
“Il novanta per cento di tutti i milionari lo diventa grazie al possesso di proprietà immobiliari”.
Andrea Carnegie
Come ho già avuto modo di anticiparti all’inizio dell’articolo, lo scopo primario quando si investono i propri risparmi ritengo sia di ottenere un saldo positivo, un guadagno, dal differenziale fra i costi ed i ricavi connessi all’investimento.
Il costo con cui fare i conti, oltre ovviamente alle commissioni ed a tutte le spese connesse all’investimento stesso, è l’inflazione. La tassa occulta, il costo occulto che subisci continuamente facendo perdere potere d’acquisto ai tuoi risparmi. Solo se riuscirai a superare l’inflazione, ed a compensare tutte le spese connesse all’investimento, potrai effettivamente affermare di aver investito per guadagnare.
Per quel che mi riguarda esiste un solo strumento, un solo investimento, capace di consentirti di raggiungere questo obiettivo in maniera calcolata e prevedibile: gli immobili da reddito, cioè le proprietà immobiliari che acquisti allo scopo di affittarle a conduttori selezionati ed affidabili.
Gli immobili ti consentiranno di ottenere questo obiettivo principalmente perché:
- Gli immobili da reddito ti consentono di sfruttare l’effetto leva;
- Le proprietà immobiliari permettono di sfruttare l’inflazione a tuo vantaggio;
- Gli appartamenti a reddito ti danno la possibilità di aumentare in maniera sicura e calcolata il valore del tuo investimento nel tempo;
- Il mattone potrebbe aumentare di valore in futuro grazie all’inflazione.
Come Investire i Soldi per Guadagnare
“L’inflazione toglie agli ignoranti e dà ai bene informati”.
Venita VanCaspel
Le caratteristiche dell’investimento immobiliare che ti consentono di ampliare i guadagni sono essenzialmente due (in realtà sarebbero tre ma una caratteristica la valuto maggiormente come riduzione di rischio che non per l’aumento dei tuoi guadagni potenziali).
La prima di queste è l’effetto leva.
Avrai pensato certamente alla leva più ovvia, quella finanziaria, tuttavia ti segnalo che gli immobili sono in grado di sfruttare anche altre leve. Se vuoi saperne di più ti consiglio di leggere Arricchirsi con l’Effetto Leva e tutto ti sarà più chiaro.
Per quanto concerne la leva finanziaria penso che la questione sia molto semplice: se la leva è positiva, cioè utilizzando il debito il rendimento del capitale proprio aumenta e non diminuisce, è evidente che il rendimento percentuale del tuo investimento aumenterà. Questo perché il tuo rendimento crescerà in maniera più che inversamente proporzionale al capitale che dovrai impiegare.
Sfruttando adeguatamente la leva finanziaria sarai in grado di raggiungere rendimenti impensabili ai più che ti consentiranno di recuperare il 100% del capitale investito in 5/7 anni e, complessivamente, di battere pure l’inflazione. Il tutto senza la necessità di vendere prematuramente la tua gallina dalle uova d’oro ovviamente.
La seconda caratteristica in grado di aumentare i tuoi guadagni è legata sempre all’inflazione. Questa forza malefica è in grado di aumentare il costo di beni e servizi. Tuttavia, questa volta, puoi sfruttare la cosa in maniera positiva perché, ragionevolmente, il prezzo del tuo immobile sarà destinato ad aumentare.
Pensaci bene. Un immobile è un insieme di materie prime che, oltre a seguire una serie di altre cause, normalmente si muovono in accordo all’inflazione. Una casa è fatta di legno, rame, petrolio, ferro, ecc. ecc.
Se il costo di questi materiali cresce, è piuttosto evidente che il costo delle nuove costruzioni sarà destinato a salire e, di conseguenza, anche il costo delle abitazioni esistenti. Penso di aver ben spiegato la cosa nell’articolo Conviene Comprare Casa o Tenere i Soldi in Banca. Questo significa che, potenzialmente, quando ti troverai a vendere il tuo immobile lo farai ad un prezzo più alto di quanto ti sia effettivamente costato.
L’inflazione è in grado di procurarti un altro effetto positivo. Se avrai avuto l’accortezza di indebitarti a tasso fisso, anche se costa ovviamente di più, ti troverai ad avere entrate crescenti e costi praticamente costanti. Questo si verificherà perché, con il passare del tempo, aggiornerai il canone di locazione per effetto dell’inflazione, ma la rata del tuo mutuo rimarrà sempre la stessa.
Sono convinto che tu possa perfettamente comprendere che i 500 euro di rata pagati oggi avranno un impatto economico completamente differente dai 500 euro di rata pagati tra trent’anni. Questo significa che il tuo margine aumenterà e di conseguenza il rendimento del tuo investimento crescerà nel tempo, quasi come fosse un’obbligazione step-up.
Come Investire i Soldi Senza Rischi
“Regola numero 1: non perdere mai denaro.
Regola numero 2: non dimenticare mai la regola numero 1.”
Warren Buffet
Oltre all’innegabile vantaggio di amplificare i tuoi rendimenti, gli immobili ti consentono anche di investire annullando, o quantomeno limitando, i tuoi rischi.
Come hai già potuto osservare nel paragrafo precedente gli immobili ti permettono di sfruttare l’inflazione a tuo vantaggio e, per poter investire con efficacia, è necessario utilizzare il debito.
Ebbene, l’inflazione possiede il grande difetto di svalutare i tuoi risparmi, ma in questo caso la sua caratteristica peculiare si volge a tuo vantaggio perché sarà anche in grado di svalutare i tuoi debiti, riducendoli non nominalmente ma nel loro importo relativo.
Se è vero, infatti, che la moneta perde potere d’acquisto costantemente, perché riesci a comprare sempre meno beni o servizi con il passare del tempo, sarà vero anche che i debiti contratti per i tuoi investimenti immobiliari diverranno sempre più piccoli. Non solo perché li stai ripagando piano piano ma perché la moneta perde valore costantemente.
Altro punto assolutamente interessante legato al debito è la sua particolare caratteristica capace di proteggere il capitale proprio che andrai ad investire.
Sei perplesso? Segui il ragionamento.
Quando ripaghi le rate del tuo mutuo restituisci assieme agli interessi una quota capitale. Ad esempio, in un mutuo ventennale di 80.000 euro al 2% di interesse, il primo anno restituirai, unitamente a circa 1.600 euro di interessi, quasi 3.300 euro di capitale.
Immaginando che tu abbia investito utilizzando un mutuo 80% LTV (Loan To Value) avrai utilizzato 20.000 euro di capitale assieme ad altri soldi per tutte le spese di contorno, diciamo 35.000 euro in totale. Se fai la proporzione hai restituito alla banca quasi il 10% del capitale proprio impiegato.
Questo significa che, se tu vendessi l’appartamento allo stesso prezzo che hai pagato, avresti guadagnato, oltre all’affitto percepito, quasi un 10%. In un solo anno. Prova ad attendere 5 o 10 anni…
| ANNI DI AMMORTAMENTO | QUOTA CAPITALE PAGATA | % SU CAPITALE PROPRIO |
| 1 ANNO | € 3.286,54 | 9,39% |
| 2 ANNI | € 6.639,40 | 18,97% |
| 3 ANNI | € 10.059,94 | 28,74% |
| 4 ANNI | € 13.549,52 | 38,71% |
| 5 ANNI | € 17.109,55 | 48,88% |
| 10 ANNI | € 36.016,96 | 102,91% |
Mica male, vero? Ma la parte più importante deve ancora arrivare perché questo ragionamento vale anche al contrario e ti consente di effettuare il tuo investimento riducendo il rischio, quasi come tu avessi un hedging parziale incluso.
Quando compri un’obbligazione ricevi una cedola e quando ti viene restituito il capitale ti viene restituito esattamente quanto avevi investito. Se ragioniamo alla stessa maniera significa che, in teoria, tu dovresti vendere il tuo immobile allo stesso prezzo che hai pagato.
Ma cosa succederebbe se per caso il mercato subisse un grosso calo? Perderesti soldi?
Assolutamente no.
Perché ti troveresti il potenziale utile, che ti ho mostrato nella tabella qui sopra, a lenire la perdita. Questo significherebbe che se ti troveresti a vendere il tuo immobile pagato 115.000 euro (80.000 euro di mutuo + 35.000 di capitale proprio) dopo 5 anni a 100.000 euro non rimettendoci neppure un centesimo di capitale proprio.
Ma come Christiano, ma se l’ho venduto a 15.000 euro in meno!!! Come faccio a non avere perso soldi???
Semplice. Perché nel corso dei 5 anni avresti restituito alla banca circa 17.000 euro di quota capitale (riguarda la tabella) e quindi ti troveresti comunque a guadagnare 2.000 euro in più di quota capitale.
Guarda l’immagine che segue.
Questa è la caratteristica più importante di riduzione del rischio che gli immobili ti possono garantire grazie ad un uso consapevole del debito. Man mano che il tuo investimento produrrà i giusti frutti, amplificati sempre grazie al debito, avrai la garanzia che potrai anche arrivare a vendere il tuo immobile a un prezzo inferiore senza rimetterci neppure un centesimo.
Pensaci bene: conosci un altro investimento capace di produrre un risultato identico in modo matematico e previsibile?
Conclusioni
Il miglior modo per investire soldi? Investi in immobili! Farlo nella maniera corretta non è affatto facile e richiede passione, competenza e dedizione, tuttavia è in grado di rispondere efficacemente alle tue esigenze di investimento. Potrei scrivere un’enciclopedia a riguardo, ma mi fermo qui perché l’argomento è veramente vasto e, diversamente, rischio di andare fuori tema.
Tuttavia sono più che convinto che, se avrai letto questo articolo con attenzione, avrai già fatto tuoi numerosi ed utili concetti che ti permetteranno di essere già nel 90º percentile per quanto concerne gli investimenti immobiliari.
Concludo dicendoti che, se hai bisogno di aiuto o vuoi imparare ad investire da chi già lo fa con successo, non essere timido e contattami.
In bocca al lupo!
