Quando parlo con qualcuno sul fatto che sia meglio detenere immobili o denaro liquido, dalle persone in cerca di conferme circa la loro convinzione che sia meglio evitare l’investimento immobiliare, mi sento fare queste obiezioni: “Come fai ad investire in immobili, sono tutte tasse” e poi “Nessuno paga gli affitti”!!!
Il confronto è anche inappropriato perché gli immobili, se messi a reddito, sono investimenti, mentre i soldi liquidi sono semplicemente risorse pronte per essere investite.
Quindi come paragonare immobili ai liquidi?
Come confrontare un investimento con la liquidità che ti potrebbe consentire di realizzarne uno?
La maniera più semplice penso sia raffrontare il rendimento del tuo investimento immobiliare con l’eventuale investimento alternativo che potresti fare impiegando la tua liquidità.
Un immobile a reddito, grazie all’effetto leva conferito dal debito, può rendere parecchio. Il tuo investimento alternativo potrebbe reggere il confronto?
Non è così facile fare i conti adeguatamente…
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Investire in Immobili Conviene?
Gli immobili sono considerati dei beni rifugio alla stregua di oro ed argento, ma presentano un’importante differenza rispetto ai metalli preziosi: se posti a reddito, generano un rendimento. Diversamente oro ed argento non producono un flusso di cassa, il loro scopo è cercare di conservare il potere d’acquisto della somma in denaro utilizzata per il loro acquisto. Fungono da assicurazione.
Ad ogni buon conto, da un punto di vista di conservazione del valore, anche il mattone teoricamente è in grado di proteggere il suo possessore, in quanto rappresenta una sommatoria di molte materie prime (rame, ferro, legno, petrolio) e, di conseguenza, il valore di mercato è logicamente correlato al loro valore intrinseco. Ci sono molte variabili che influiscono sul prezzo di mercato, però se il nuovo aumenta di valore, in seguito all’aumento delle materie prime, è più che logico attendersi un adeguamento di prezzo anche dell’usato.
La liquidità, invece, se non impiegata, rappresenta un duplice costo. Da una parte trovi l’inflazione che erode il potere d’acquisto del tuo capitale e dall’altra esiste il costo opportunità che potresti subire implicitamente in caso di suo mancato impiego.
Tuttavia anche gli immobili possono variare di valore dopo il tuo investimento ed il concetto che un’abitazione mantenga sempre il suo valore è profondamente sbagliato. Nel recente passato, infatti, i prezzi delle case sono calati molto e chi aveva acquistato spesso si trovava a non riuscire a liquidare l’investimento fatto proprio perché il debito era paradossalmente superiore al valore di mercato del proprio immobile.
Questo è un problema che può essere risolto grazie all’esperienza. Se saprai investire nella maniera corretta sarai in grado di mitigare, se non annullare completamente, questo rischio. L’importante distinzione mentale che devi sempre tenere presente è che un immobile è un investimento solamente se produce reddito, soltanto se non ci abiti e lo metti in affitto. Il concetto di base, che credo di aver ben spiegato in questo articolo, è la differenza tra attività e passività.
Conviene Investire in Immobili da Affittare?
Assolutamente sì, senza alcun dubbio. Investire in immobili da reddito ti permette di:
- Conservare il capitale e proteggerlo dall’inflazione
Come ti ho già anticipato nel paragrafo precedente, il mattone conserva il potere d’acquisto del capitale investito in quanto il prezzo di mercato si adegua all’inflazione. - Avere rendimenti effettivi mediamente più alti di un qualunque altro impiego
Grazie al debito potrai enfatizzare il rendimento del tuo capitale investito arrivando a percentuali di tutto rispetto. Oltre al flusso attivo derivante dall’affitto, infatti, potrai beneficiare anche, al momento della successiva vendita, del pagamento della quota capitale fatto fino a quel momento. - Mantenere il controllo totale sul tuo investimento
Sembra un aspetto banale ma, invece, è estremamente importante. Quando investi in un qualunque prodotto finanziario ti fidi implicitamente della controparte, consegnandogli di fatto il tuo capitale. Il recente passato è pieno di esempi di mala gestio che hanno portato gli investitori a subire ingenti perdite. Il tuo immobile, invece, è un bene tangibile, che puoi sempre toccare con mano e che difficilmente ti può essere rubato.
Approfondisci leggendo l’articolo “Vivere di Rendita con gli Affitti”.
Investire in Immobili da Ristrutturare
Più che di un investimento direi che si tratta di un lavoro. Non c’è nulla di automatico, si tratta di una sequenza di acquisti, ristrutturazioni e rivendite. Per completare un ciclo, investimento e successiva monetizzazione, dovrai impiegare molto tempo ed il rischio potenziale che qualcosa non vada per il verso giusto è comunque sempre presente.
Se ci fai caso, quando qualcuno del settore immobiliare va in bancarotta difficilmente è dovuto al fatto che affittava appartamenti, ma è perché li costruiva o li ristrutturava. Infatti per chiudere positivamente un ciclo di investimento, devi necessariamente riuscire a vendere con un guadagno. Con l’affitto non è affatto così.
Meglio Investire in Immobili o in Azioni?
Conviene investire nel mattone o tramite la banca? Le azioni sono certamente un ottimo investimento perché, come avviene per gli immobili, permettono di mantenere il potere d’acquisto del capitale investito, garantendo spesso un flusso di cassa positivo tramite il pagamento di un dividendo annuale.
È praticamente impossibile dare una risposta univoca alla domanda perché la scelta tra immobili o azioni dipende da molti fattori, tra cui:
Il Prezzo d’Acquisto
Per quanto concerne le azioni, pagare una società 100 volte gli utili oppure poter investire ad un prezzo ragionevole è tutta un’altra cosa. Stessa cosa per gli immobili, se strapaghi l’appartamento e prendi due soldi d’affitto oppure se compri all’asta a poco prezzo ed affitti ad un prezzo coerente la differenza è sostanziale.
La Liquidabilità
Come ti dice il nome stesso gli immobili non sono facilmente liquidabili, mentre le azioni assolutamente sì. Se la cifra che hai intenzione di investire può servirti entro pochi anni, forse investirli in qualcosa di facilmente liquidabile potrebbe avere senso anche se, investendo correttamente in immobili, puoi facilmente avere un payback in cinque/sette anni.
Quindi, se il tuo orizzonte temporale si sposta più sul medio termine, gli immobili possono rappresentare un’ottima opportunità anche in questo caso, perché avresti già recuperato la tua liquidità, mantenendo il tuo investimento in essere.
Mica male!
Conclusioni
Quindi, meglio avere immobili o liquidi? Per quel che mi riguarda la scelta è molto facile, preferisco 100 volte gli immobili. Ti consentono di difenderti dall’inflazione, di difendere il capitale investito grazie all’effetto protettivo del debito, di moltiplicare “a tavolino” i tuoi soldi in un periodo veramente molto breve ed infine di avere la possibilità di toccare con mano il tuo investimento.
Ma questo non significa che tu non possa comunque investire in azioni, obbligazioni o qualunque altro tipo di investimento finanziario. È tutta una questione di scelta personale e di opportunità del momento. Per quel che mi riguarda, non voglio acquistare le obbligazioni mentre, per quanto concerne le azioni, attenderò pazientemente che i corsi azionari scendano a livelli ben più allettanti di quanto non siano adesso.
In bocca al lupo!
