Ti premetto subito che il mio modo di ragionare è molto diverso rispetto a quello dalla maggior parte delle persone, ecco perché, spesso, le mie idee in materia di investimento sono assolutamente originali per il grande pubblico. Per carità, non sono convinto di disporre del sapere supremo, tuttavia, dall’alto dei miei cinquanta e passa anni, ne ho vista di acqua scorrere sotto ai ponti…
In realtà ho modificato drasticamente il mio modo di ragionare non moto tempo fa, esattamente nel 2014, quando ho scoperto come cambiare vita a 40 anni e questo mi ha letteralmente salvato dal punto di vista finanziario.
Comunque bando alle ciance, continua a leggere, preparati a rimanere scioccato ed a mettere in discussione tutte le tue certezze!
Prima di lasciarci puoi verificare anche se conviene comprare casa o tenere i soldi in banca, quando conviene comprare casa ed anche se comprare casa a 50 anni conviene.
Comprare Casa è un Investimento?
“L’attività mette soldi nelle tue tasche, la passività toglie soldi dalle tue tasche.”
Robert T. Kiyosaki
Acquistare un’abitazione con lo scopo preciso di andarci a vivere stabilmente non è un investimento, bensì una scelta voluttuaria. Non c’è alcun dubbio su questo, in quanto un investimento deve necessariamente mettere soldi nelle tue tasche. Leggi la citazione che ho inserito all’inizio del paragrafo.
Ad esempio, se compri un’obbligazione, riceverai la cedola con regolarità, soldi che entrano nelle tue tasche. Se acquisti un titolo azionario quasi certamente riceverai una cedola, nuovamente denaro che entra nelle tue tasche. Comprare case e affittarle mette innegabilmente soldi nelle tue tasche.
Se sei d’accordo con me fino a questo punto adesso ti chiedo. Acquistare casa ed andarci ad abitare mette soldi nelle tue tasche? Certamente no. Tuttavia starai pensando giustamente “ma anche l’affitto non è mica gratis!”.
Infatti sono necessari conteggi e valutazioni precise per decidere se conviene comprare casa, tuttavia la cosa che mi preme evidenziare, è il concetto, inesatto e diffuso, che acquistare casa sia un investimento.
Spesso, infatti, questa è la scusa che tutti si ripetono per giustificare la loro scelta, non dal punto di vista economico, ma solamente psicologico e mentale. Questo articolo, invece, mira a rispondere una volta per tutte alla famosa domanda: conviene pagare l’affitto oppure il mutuo?
Quando Conviene Vivere in Affitto?
“Non puoi fare le nozze con i fichi secchi!”
Detto popolare
Chiarito il punto che acquistare casa non è un investimento, bensì una necessità quello che ci rimane da valutare è la convenienza a “buttare” soldi nell’affitto invece che “investirli” nell’acquisto di una casa.
Iniziamo mettendo la prima pietra d’angolo. Se non hai i risparmi necessari a finanziare il tuo acquisto (20% del valore dell’immobile, spese notarili ed oneri vari), avventurarti in un acquisto al 95% o 100% con i tassi elevati che questa scelta comporta, non mi sembra proprio un’opzione da valutare.
Se ti trovi in questa condizione, il mio consiglio è quello di andare in affitto ed iniziare ad accantonare le risorse necessarie per finanziare il tuo futuro acquisto. Se invece, disponi del capitale necessario per poter acquistare casa, allora la scelta può essere legata allo stile di vita, vuoi possedere casa tua, oppure può essere connessa alla convenienza economica che questa scelta comporta.
Per fare questo prendo ad esempio un’abitazione media che può essere affittata ad 800 euro al mese, oppure acquistata a 195.000 euro. Supponiamo che tu disponga di 50.000 euro di liquidità e che decida di farti erogare un mutuo da 156.000 euro. Nel momento in cui scrivo un mutuo trentennale prima casa a tasso fisso (non vorrai mica rischiare eh?) di euro 156.000 costerebbe circa 690 euro mensili, 8.280 euro annuali (segui questo link per verificare i tassi attuali)
Ne consegue che in caso di acquisto il costo globale dell’abitazione, comprensiva di tasse ed oneri, sarebbe di 206.000 euro (ho sommato 3.500 per l’agenzia immobiliare e 7.500 euro di tasse ed oneri notarili e bancari al costo di 195.000 euro).
Analizziamo ogni componente nel dettaglio.
Il Costo Opportunità
“Prima regola: non perdere soldi. Seconda regola: non dimenticare mai la prima!”
Warren Buffett
Il capitale iniziale di cui disponi per l’acquisto, se impiegato rappresenterà il tuo costo opportunità. Intendo che se lo spendi per comprare casa, non potrai investirlo e ricevere gli interessi attivi connessi alla tua attività di investimento.
Nel momento in cui scrivo mi risulta, senza fare nomi, che ci sono società d’investimento che ti promettono un rendimento minimo garantito del 4% anno. Per semplicità, dal momento che di investimenti possibili nei mercati finanziari ce ne sono tantissimi, prendo questo rendimento come riferimento.
Starai pensando: “Ma quando rivenderò la mia abitazione, potrò venderla ad un valore superiore rispetto a quello a cui l’ho acquistata e potrò ricavarne un profitto!”. Può darsi, più avanti approfondiremo questo concetto, tuttavia penso converrai con me che il costo opportunità è una certezza, mentre l’eventuale guadagno futuro rappresenta solamente una possibilità.
Dal momento che a me piace vivere di certezze, considero un costo opportunità di 2.000 euro annuali. (206.000 – 156.000 = 50.000 x 4% = 2.000 euro). In parole povere, se tu investissi la tua liquidità al 4% invece che utilizzarla per comprare l’immobile, ne ricaveresti 2.000 euro annuali.
La Manutenzione
Ho già affrontato nel dettaglio questo aspetto nell’articolo guadagno netto su affitto, che ti consiglio di leggere per approfondimento. Ad ogni buon conto puoi non considerare la manutenzione ordinaria, in quanto a tuo carico in ogni caso, sia come conduttore che proprietario. Per quanto concerne la manutenzione straordinaria, invece, compete a te solamente in qualità di proprietario.
È prassi comune considerare questa voce come l’1%/1,5% del valore dell’immobile e, per evitare di sembrare troppo di parte, considero il valore inferiore: 1.950 euro all’anno (195.000 x 1% = 1.950 euro).
A questo importo dobbiamo necessariamente aggiungere l’assicurazione incendio che ti farà pagare l’istituto di credito, che considero pari a 250 euro all’anno. Il totale generale manutenzione ordinaria e costi assicurativi è quindi pari a 2.200 euro / anno.
Interessi Passivi Prima Casa
Quando acquisti la tua prima casa lo Stato ti consente di detrarre gli interessi passivi pagati con un limite annuo di 4.000 euro. Il vantaggio fiscale è pari al 19% della spesa per cui un risparmio massimo di 760 euro annuali.
Nel nostro caso specifico hai acquistato la tua abitazione utilizzando un mutuo di 156.000 euro che prevede un esborso di circa 5.150 euro di interessi il primo anno. Essendo il totale degli interessi pagati più alto del limite consentito, consideriamo il risparmio massimo di 760 euro.
Tiriamo le Somme…
È arrivato il momento di tirare le somme e stabilire se conviene pagare l’affitto o il mutuo. Nella nostra metaforica bilancia dobbiamo mettere in un piatto tutte le spese legate alla proprietà dell’immobile (costo opportunità, manutenzione straordinaria ed assicurazione, rate del mutuo) a confronto con l’affitto, la voce di spesa omnicomprensiva capace di farti godere dell’immobile come tu fossi il proprietario.
| ACQUISTO | AFFITTO |
| € 2.000 (costo opportunità) | € 800 al mese |
| € 2.200 (manutenzione ed assicurazione) | |
| € 8.280 (rate mutuo) | |
| -€ 760 (risparmio fiscale) | |
| € 11.720 | € 9.600 |
Ad ogni buon conto, prima di tentare chiudere l’argomento, voglio analizzare un’altra occorrenza, tutt’altro che saltuaria. Dando per scontato che tu abbia il capitale necessario, potrebbe convenirti acquistare casa per poi rivenderla?
Comprare Casa per poi Rivenderla
Quando paghi un mutuo la rata che ti viene addebitata è composta da interessi e da una quota capitale. Se disponi del capitale per un acquisto e pensi di rivendere la tua proprietà dopo averla utilizzata, la valutazione può variare leggermente.
Questo perché un conto è immobilizzare per sempre, o per lungo tempo, le tue risorse finanziarie ed un conto è prevedere una probabile vendita nell’arco di un tempo più breve. A tal fine ti suggerisco di approfondire l’argomento scoprendo cosa succede in caso di vendita della prima casa prima dei 5 anni, e ancora come funziona l’acquisto di una prima casa avendone già una.
Ad ogni buon conto direi di prendere a riferimento nella tua valutazione una possibile rivendita dopo 10 anni, si sa che il tempo vola! Durante questo periodo avresti pagato rate di mutuo per 82.800 euro, di cui interessi per 46.350 euro.
Ne consegue che avresti restituito 36.450 di capitale alla banca. Dal momento che vendendo l’immobile chiuderesti contestualmente il mutuo, ti troveresti a restituire “solo” 109.550 euro (156.000 – 36.450 = 119.550 euro).
Ad ogni buon conto hai sostenuto costi accessori per il tuo acquisto: tasse, oneri notarili e spese tecniche di cui non ti puoi proprio dimenticare. Come fosse uno dei miei investimenti immobiliari considero che non ci sia alcun guadagno, ma che l’immobile sia venduto alla stessa cifra pagata per l’acquisto.
Quindi, considerando di incassare gli stessi soldi spesi, ti troverai ad aver accantonato 25.450 euro durante questo periodo (36.450 – 11.000 = 25.450 euro). In pratica corrispondono ad uno spostamento di € 2.545 euro annuali dall’elenco delle spese.
Riprendendo la tabella già utilizzata precedentemente la situazione sarebbe la seguente.
| ACQUISTO | AFFITTO |
| € 2.000 (costo opportunità) | € 800 al mese |
| € 2.200 (manutenzione ed assicurazione) | |
| € 8.280 (rate mutuo) | |
| -€ 760 (risparmio fiscale) | |
| -€ 2.545 (risparmio accantonato) | |
| € 9.175 | € 9.600 |
Ribadisco che sono stime e conteggi assolutamente imprecisi in quanto non si può conoscere il futuro. Ad ogni buon conto, se il tuo possesso si spingerà oltre i dieci anni, suppongo che probabilmente l’acquisto possa convenirti.
Ad ogni buon conto il conteggio sarebbe lo stesso se tu fossi molto bravo a far rendere i tuoi soldi?
Quanto Rendono i Tuoi Investimenti?
Nel conteggio abbiamo considerato che tu possa far rendere i tuoi risparmi solamente un 4% all’anno. Ma cosa succederebbe se tu fossi capace di rendimenti maggiori? Molti dei miei investimenti immobiliari rendono ben di più del 16% all’anno… (Se vuoi imparare ad investire in immobili da chi lo sta già facendo con successo contattami!)
Beh, in questo caso la matematica è spietata perché il tuo capitale, invece che essere impiegato nel possesso della tua prima casa, dovrebbe essere impiegato e moltiplicarsi. Ti costerebbe infinitamente di più congelarlo nell’abitazione.
Riprendendo i numeri dell’esempio precedente, il conteggio è subito evidente. Il capitale impiegato nell’acquisto avrebbe prodotto ulteriori 6.000 euro di costo opportunità che avrebbero certamente risolto ogni dubbio.
Lo Stile di Vita
Ho già sfiorato l’argomento, ma penso sia comunque opportuno inserirlo all’interno di questo paragrafo. Acquistare casa può essere un vezzo, così come acquistiamo altre passività nella vita di tutti i giorni… l’automobile, la barca, e così via.
Quindi se ci tieni a comprare la mega villa, magari con piscina (anch’io ho fatto quest’errore) oppure il superattico in centro storico, nessun problema, l’importante è che tu ne sia consapevole. Hai fatto una scelta voluttuaria, basata sullo stile di vita che vuoi seguire, e non certamente un investimento.
Un’altra categoria di immobili che penso possano rientrare in questo paragrafo e che spesso sono associati all’idea di “fare un investimento” sono le case vacanza. Quante volte ho sentito ripetere che la casa al mare o in montagna è un investimento.
La questione richiederebbe un articolo specifico per essere affrontata compiutamente, tuttavia mi preme sottolineare che, a meno che l’affitto non ti lasci con dei soldi in tasca alla fine dell’anno, anche questa categoria di immobili sono semplicemente delle passività e niente altro.
Ti suggerisco di approfondire il concetto di attività e passività leggendo l’articolo che ho dedicato al famosissimo libro Padre Ricco Padre Povero.
Conclusioni
“Se non ti occuperai di economia sarà l’economia ad occuparsi di te… e non sarà piacevole.”
Anonimo
Il conteggio è assolutamente impreciso e ci vorrebbe la sfera di cristallo per dare risposte esatte. Come avrai avuto modo di appurare, infatti, non esiste una facile responso se non … DIPENDE! Ogni differente situazione deve essere valutata e pesata accuratamente, perché solo una corretta valutazione della convenienza economica potrà darti la risposta che cerchi.
In linea generale penso, però, che molto dipenda dalla tua situazione finanziaria di partenza. Se disponi del capitale necessario, anche in considerazione del probabile aumento dell’inflazione negli anni a venire, l’acquisto può essere la soluzione giusta.
A prescindere dalla possibilità di rivendita, già analizzata nel corso dell’articolo, un’ulteriore opportunità è quella di mettere a reddito il tuo immobile. Nessuno ti vieta, infatti, di affittare la prima casa, invece che rivenderla. Questa soluzione è vantaggiosa se disponi del capitale necessario per il nuovo acquisto, in quanto tramuterai una passività in attività ed è certamente un’ottima cosa da fare!
Diversamente, se non disponi dei risparmi necessari, prendi coscienza della situazione… non puoi permetterti di acquistare casa al momento. Comunque se questo è il tuo obiettivo, inizia a risparmiare per metterti nelle condizioni di riuscire ad acquistare in futuro, valuta l’affitto a riscatto, oppure prova a comprare casa a rate senza mutuo.
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