Prima di affrontare l’argomento vero e proprio, credo sia opportuno indicarti brevemente cosa si intende per contratto di locazione commerciale. Questa particolare tipologia contrattuale, come è chiaramente desumibile dal nome stesso, non ha come oggetto una struttura di tipo abitativa bensì serve altri fini.
Tuttavia la legge n. 392 del 1978, fa rientrare in questa categoria anche tutti quegli immobili per l’esercizio di attività commerciali, industriali, per attività religiose, culturali, intellettuali, turistiche o artigianali.
Questa stessa legge stabilisce, per i contratti di locazione ad uso commerciale, una durata minima di 6 anni e una massima di 30 anni, tranne per i locali adibiti a residence, pensioni, alberghi o B&B (Bed & Breakfast), la cui scadenza minima è prevista dopo 9 anni.
Ne consegue che se, né il locatore che il conduttore, esprimono richieste particolari di disdetta o altro, i contratti di locazione commerciale tendono a rinnovarsi in modo automatico, per un massimo di 30 anni.
Mi spiego meglio per evitare fraintendimenti, la locazione si rinnoverà per un ulteriore periodo, a seconda della tipologia contrattuale in essere (di 6/9 anni in 6/9 anni), ma alla scadenza del trentesimo anno cesserà a prescindere dal preavviso. E ci mancherebbe!
Questi periodi sono particolarmente lunghi perché danno la possibilità all’attività commerciale di poter ingranare nel migliore dei modi. Tuttavia, per questo genere di contratto il conduttore può richiedere la disdetta anticipata, sempre rispettando determinate regole e tempistiche che ti illustrerò nel prossimo paragrafo.
La Lettera di Disdetta del Conduttore
Per quanto concerne le locazioni a fini commerciali la legge stabilisce che il conduttore può disdire il rinnovo automatico del contratto di locazione per la propria attività, comunicandolo al proprietario con un preavviso di almeno 12 mesi prima del rinnovo del contratto (18 mesi se si tratta di attività ricettiva), mediante raccomandata con ricevuta di ritorno oppure via PEC.
Se il conduttore deve lasciare l’immobile anticipatamente rispetto alla scadenza del contratto, può comunque richiedere la disdetta anche se, come per la lettera di disdetta per le locazioni abitative, devono subentrare motivazioni gravi.
Mi riferisco a cause esterne e imprevedibili, non soggette al controllo diretto del conduttore, che gli impediscono di poter continuare il rapporto contrattuale in essere. Tra queste cause non rientrano sicuramente la semplice volontà di cambiare attività o residenza.
Ad esempio, un grave motivo potrebbe essere quello definito come congiuntura economica, in cui si potrebbe verificare una situazione finanziaria sfavorevole per l’attività commerciale, con conseguente impossibilità di pagare l’importo dell’affitto da parte del conduttore… In tal caso è anche giusto interrompere lo stillicidio, liberare l’immobile e renderlo disponibile per altre attività commerciali più sane.
La Lettera di Disdetta del Locatore
Per quanto riguarda il recesso dal contratto d’affitto da parte del locatore, come succede anche per le locazioni abitative, le possibilità di disdetta sono minori rispetto al conduttore. L’articolo 29 specifica le ragioni per le quali il locatore può richiedere una disdetta anticipata del contratto d’affitto commerciale, come ad esempio la necessità di riottenere la proprietà per avviare un’attività propria o per uso familiare/personale.
Per gli immobili adibiti ad uso albergo, pensione o locanda il proprietario può avvalersi della facoltà di disdetta anche nei seguenti casi:
- quando il proprietario o uno dei membri della sua famiglia abbiano intenzione di utilizzare l’immobile per la propria attività commerciale;
- qualora si scelga di demolire l’immobile per ricostruirlo o eseguire lavori di restauro o ristrutturazione.
Passati sei mesi dalla restituzione dell’immobile, se il locatore non avrà eseguito nessuna delle attività elencate nell’articolo 29 della Legge n. 392/1978, il locatario potrà chiedere il ripristino del contratto d’affitto commerciale. Come avviene anche per le locazioni abitative, l’art 31 della medesima legge prevede che, qualora la disdetta sia stata data senza le motivazioni corrette, possano essere anche richiesti i danni subiti.
Quali Dati Deve Contenere la Lettera di Disdetta?
Quando invierai la raccomandata per disdettare il contratto d’affitto ad uso commerciale ricordati che dovrà contenere le seguenti informazioni essenziali:
- Le generalità anagrafiche del richiedente, come ad esempio il nome e la residenza;
- I dati identificativi relativi all’immobile locato, come ad esempio i riferimenti catastali ed i dati inerenti alla registrazione del contratto d’affitto;
- La data in cui si è stipulato il contratto e la data di rilascio;
- Gli eventuali gravi motivi per cui il locatario vuole chiedere la disdetta anticipata dal contratto;
- Una o più ragioni (elencate nell’art 29 della l. 392/78) che portano il locatore a non voler rinnovare il contratto.
La Contestazione della Disdetta
A prescindere dal fatto che tu sia conduttore o locatore, quando dovrai inviare la lettera di disdetta dal contratto di locazione commerciale, dovrai fare molta attenzione ad inserire tutti i dati necessari che ti ho indicato nel paragrafo precedente.
Se la tua raccomandata di disdetta, infatti, non contenesse tutte le informazioni richieste potrebbe essere contestata e, se la contestazione fosse fondata, si trasformerebbe in un atto nullo. Per evitare questa spiacevole evenienza ti suggerisco di scaricare un modello già pronto e non avrai alcun problema.
Come Inviare la tua Lettera di Disdetta
La maniera più sicura, moderna e veloce per inviare la tua disdetta è certamente la PEC (Posta Elettronica Certificata). Questa particolare forma di comunicazione digitale, infatti, è obbligatoria per le imprese, per tutti i professionisti iscritti ad un albo di categoria, per gli imprenditori dotati di partita IVA ed anche per le ditte individuali.
Utilizzando la PEC invierai velocemente la tua comunicazione ed avrai anche immediatamente la prova dell’avvenuta consegna. In questo modo potrai anche provare l’invio effettivo della lettera e della relativa data di ricezione del destinatario.
Altro sistema, meno moderno, è la classica raccomandata con ricevuta di ritorno. Ma nelle locazioni commerciali, dove entrambe le parti sono dotate di PEC, ti sconsiglio di utilizzare la raccomandata tradizionale. A me ha dato spesso tantissimi problemi e non vedo proprio la ragione di preferirla all’invio telematico.
Conclusioni
Quando hai firmato un contratto di locazione commerciale sei vincolato a rispettarlo e, per interrompere il rapporto in essere, non hai altra strada che inviare alla controparte una lettera di disdetta. Se hai letto tutto l’articolo fino a questo punto, però, sai certamente che questa comunicazione deve essere fatta correttamente.
L’invio di una lettera di disdetta non valida, oltre al problema della sua nullità, potrebbe causare seri problemi che ti potrebbero costringere ad adire le vie legali. Non sarebbe certamente una buona idea, soprattutto nel caso in cui tu possa farne a meno o, comunque, tu possa giungere al confronto con le “carte in regola”.
Ti ho fornito tutti gli elementi per poter fare da solo, tuttavia se vuoi faticare meno ti segnalo che puoi scaricare direttamente un modello di lettera di disdetta dell’affitto già pronta da compilare. Avrai la certezza di non sbagliare.
Se possiedi degli immobili commerciali ti invito a valutare seriamente la possibilità a riposizionarti, o quanto meno a diversificare, nel settore delle locazioni abitative, che ritengo un investimento molto più sicuro di questi tempi. A tal fine ti segnalo che puoi imparare ad investire in immobili direttamente da chi lo sta già facendo con successo.
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