La Lettera di Disdetta di un Contratto d’Affitto Abitativo

La cessazione dei contratti di locazione firmati, dovrà necessariamente avvenire tramite una lettera di disdetta, inviata dal conduttore o dal locatore a mezzo raccomandata. Firmare un contratto è (ancora) abbastanza vincolante per cui conoscere bene le regole che ne governano la disdetta è fondamentale.

In considerazione della sua importanza, l’argomento è stato affrontato in maniera molto esaustiva sul blog. Ti consiglio di leggere gli articoli dedicati alla lettera di disdetta in generale e, se di tuo interesse, alla più specifica lettera di disdetta del contratto d’affitto commerciale.

Per affrontare al meglio e nel modo più chiaro possibile l’argomento, ho diviso l’articolo in due sezioni, una dedicata al conduttore (colui che prende in affitto l’immobile) ed una rivolta al locatore (il proprietario che concede in affitto il suo immobile).

Partiamo con il conduttore.

La Lettera di Disdetta del Conduttore

Come stabilisce l’articolo 3 comma 6 della legge n. 431 del 1998, il conduttore può recedere dal contratto quando lo desidera (diversamente dal locatore che in confronto è molto meno agevolato e tutelato).

Nel caso in cui la locazione sia di tipo abitativo, a canone concordato, libero o transitorio, il conduttore deve avvisare mediante una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno il locatore, oppure, mediante PEC, sei mesi prima della scadenza del contratto (se non esplicitato diversamente sul documento). 

Se il conduttore non rispetta queste tempistiche, per legge, sarà obbligato a pagare al locatore i sei mesi di affitto a titolo di mancato preavviso. Questo dovrà accadere anche se il conduttore lascia la casa, restituendo le chiavi.

Ci sono, però, alcuni casi particolari che penso sia bene approfondire.

La Disdetta per Gravi Motivi

Se nell’articolo che riguarda la disdetta contrattuale presente sul tuo contratto di locazione è specificato che la disdetta è possibile esclusivamente “qualora ricorrano gravi motivi”, il conduttore può recedere dal contratto, quando vuole, e con un preavviso di almeno sei mesi, unicamente in presenza di gravi motivi.

I gravi motivi che portano alla prematura interruzione del rapporto locativo devono essere espressamente comunicati al locatore nei termini indicati precedentemente. Al contrario, se sul contratto non è stabilito il periodo preciso in cui si può fare richiesta di recesso, si dovrà prendere in considerazione il periodo convenzionale di sei mesi.

La legge in questione non elenca i gravi motivi per i quali un conduttore può recedere dal contratto, ma rimane valida la giurisprudenza che si occupa del tema. La Corte di Cassazione definisce gravi motivi come quegli eventi che, ai sensi della legge numero 392 del ’78, articoli 4 e 27, riguardano fatti estranei alla volontà, urgenze od eventi imprevedibili che esulano dal controllo stesso del conduttore. Solo in presenza di questi eventi l’inquilino può recedere anticipatamente dal contratto, entro i 6 mesi od in base a quanto stabilito, garantendo il preventivo preavviso.

Quindi, i motivi devono essere relativi ad eventi imprevedibili ed involontari, sopravvenuti dopo la sottoscrizione del contratto di locazione. L’evento deve riguardare una situazione economicamente onerosa, un problema di salute grave o psicologicamente gravoso.

Se il conduttore che subisce l’evento grave, non sarà in grado di documentare l’accaduto, il locatore avrà il diritto di chiedere un rimborso oppure, come spesso faccio io, comunicare al conduttore che la sua disdetta non è valida.

Tuttavia, dal momento che nessuno ha interesse a trattenere contro la propria volontà l’affittuario che vuole andarsene, è molto più semplice concordare la cosa con il locatore. Parlo per esperienza diretta. Il proprietario non ha nessun interesse a trattenere un inquilino contro la sua volontà, il suo unico interesse è non avere interruzioni nel pagamento dei canoni.

Quindi, dal momento che il locatore non ha diritto a pretendere il preavviso se l’immobile viene affittato nuovamente, è sufficiente comunicare al proprietario la tua volontà di lasciare l’immobile anzitempo (senza inviare alcuna lettera). Non appena trovato il sostituto, potrai lasciare l’appartamento senza pagare neppure un mese di preavviso. Insomma, tutti felici e contenti.

Per orientarti al meglio tra le varie cause di gravi motivi di recesso, ed avere le idee più chiare, ti elenco alcuni esempi di gravi motivi:

• Malattie che riguardano i familiari e quindi comportano l’accudimento di questi ultimi, con relativo trasferimento del conduttore;
• Un trasferimento lavorativo che implica per forza di cose un cambio di abitazione in un luogo distante (normalmente la giurisprudenza ritiene giustificato un trasferimento oltre i 100 chilometri dall’appartamento locato);
• Problemi che riguardano la struttura condominiale o dell’immobile, non affrontati dal proprietario o comunque affrontati malamente, come ad esempio muffa e umidità sui muri (segue un paragrafo di approfondimento);
• Una perdita improvvisa del posto di lavoro.

La Muffa

Indico sempre questa evenienza sul contratto dal momento che spesso il problema è relativo alla conduzione e non all’immobile stesso. Vari anni con un conduttore senza un problema poi, con il nuovo inquilino, ecco che subito si verifica il problema. Un caso? Non credo proprio.

Ad ogni buon conto la Cassazione ha ritenuto che, tra i gravi motivi, rientrassero anche fenomeni relativi a muffa e umidità, ritenendole un vizio costituente evento serio e pericoloso per la salute dell’inquilino e dei suoi familiari. In questo caso, il locatore è obbligato dal Codice Civile ad effettuare tutte le riparazioni del caso, tranne quelle di piccola manutenzione (che restano a carico del conduttore).

Però, devi sapere che, se i danni sui muri e nell’aria sono tanto rilevanti, come la condensa, la muffa e l’umidità, gli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile stabiliscono che il conduttore possa recedere dal contratto in modo anticipato oppure possa chiedere al locatore una riduzione dall’affitto, per i vizi (i problemi) riscontrati all’interno dell’abitazione, sia durante la sottoscrizione del contratto che quelli che si manifestano successivamente.

Qui è meglio precisare che i vizi relativi all’abitazione presa in affitto sono quelli relativi alla struttura materiale della casa. Vi rientra tutto ciò che può impedirne il godimento o ridurlo, a prescindere se si possa risolvere o meno.

In poche parole, per la Cassazione, è possibile chiedere la disdetta anticipata del contratto d’affitto quando c’è la presenza di muffa e macchie di umidità, perché queste impediscono il godimento dell’immobile in modo salutare.

Il compito dell’inquilino è quello di denunciare al locatore i problemi riscontrati, in brevissimo tempo. Infatti, il Codice Civile dice che, se il conduttore non è tenuto ad occuparsi delle riparazioni è certamente obbligato ad avvisare tempestivamente il locatore.

Anche se è sempre meglio avvisare il locatore del problema nel più breve tempo possibile, questo non implica che l’inquilino perda il suo diritto a chiedere disdetta o le relative riparazioni, nel caso lo informasse dopo più tempo. Questo perché, l’obbligo che ha il locatore nel tenere la casa in buono stato prescinde dalla comunicazione del conduttore.

Quindi se il conduttore decide di recedere dal contratto per motivi gravi, quali la muffa, può inoltrare una raccomandata con ricevuta di ritorno al locatore, oppure, una PEC, inserendovi le ragioni che hanno portato alla disdetta per giusta causa. Non sarà importante essere molto dettagliati, ma sicuramente chiari nel descrivere il problema. La comunicazione deve essere effettuata con un preavviso di sei mesi (o periodo inferiore se stabilito contrattualmente).

Il Decesso

Un altro caso specifico che rientra nei motivi gravi, in cui si può richiedere la disdetta dal contratto di affitto, è sicuramente il decesso. L’articolo 6 della legge n. 392 del 1978 stabilisce che, nel caso di decesso del conduttore il coniuge diventa erede del contratto d’affitto.

In questo specifico caso, però, tieni presente che la Corte Costituzionale con la sentenza n. 404 del 1988 dichiara che il coniuge viene equiparato ad un eventuale compagno o compagna di vita con cui non c’è un vincolo matrimoniale (more uxorio).

Tra gli eredi del contratto d’affitto, oltre al coniuge, rientrano parenti e chiunque abitava con il conduttore. Ad esempio, in un’abitazione dove abitano madre e figlio, e la prima risultasse affittuaria e morisse, il figlio diventerebbe l’erede di questo contratto.

Quest’ultimo, oltre ad ereditare il contratto di locazione, ottiene anche il diritto di recedere dal contratto, sempre con un preavviso massimo di sei mesi, e con l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. A meno che non si raggiunga un accordo con il proprietario, come ti ho già indicato precedentemente, il figlio è comunque obbligato a versare l’affitto per i successivi sei mesi.

Nel caso in cui l’erede del contratto d’affitto non riuscisse a pagare tutti i canoni rimanenti, subentrerebbero delle more e successivi pignoramenti. Ad ogni buon conto, anche in questo caso si potrebbe ottenere un accordo con il locatore allo scopo di utilizzare il deposito cauzionale per coprire la maggior parte dei canoni rimasti.

Anche se spesso io non lo faccio, è sempre consigliato mettere tutti gli accordi di questo tipo, tra locatore e conduttore (o erede), nero su bianco, per rendere tutto trasparente e comprensibile da entrambe le parti. D’altro canto sai come si dice: “Verba volant ma scripta manent”!

La Lettera di Disdetta del Locatore

Come ho già avuto modo di anticiparti il locatore, al contrario del conduttore, ha molti più vincoli nel caso decidesse di recedere dal contratto di locazione, nel periodo precedente alla data di scadenza naturale.

Il proprietario può recedere se ha necessità particolari come, ad esempio, quella di abitare nel proprio immobile oppure se decide di utilizzarlo per attività pubbliche, cooperative, sociali, di culto, assistenziali, culturali. In ogni caso il locatore ha comunque la possibilità di recedere dal contratto, bloccando il rinnovo automatico, alla prima scadenza utile, ma solo in presenza di determinati casi previsti dalla legge.

Mi raccomando, se sei un locatore, tieni ben presente che potrai disdettare il contratto di locazione alla prima scadenza solamente in presenza di uno dei seguenti casi:

• se intendi destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per te (ovvero per il coniuge, genitori, figli o parenti entro il 2° grado);
• se vuoi destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (in tal caso devi essere una persona giuridica, società o ente pubblico e devi offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui tu abbia la piena disponibilità);
• se il tuo conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• se l’immobile concesso in locazione sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito (o assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore impedisca lo svolgimento di questi lavori; inoltre quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e, di conseguenza, si rende necessario per ragioni tecniche liberare dell’immobile;
• se il conduttore non vive continuativamente nell’immobile, senza un giustificato motivo;
• qualora il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, tranne quello adibito a propria abitazione (attenzione perché in questo specifico caso il conduttore ha comunque diritto di prelazione per legge).

Ti ricordo che nella comunicazione che dovrai inviare nei termini sopra indicati dovrà essere specificato, a pena di nullità, il motivo per il quale viene inviata la disdetta (art. 3 c. 2, legge 431/1998).

Prima di inviare lettere indicando uno dei motivi di cui sopra devi sapere che, nel caso in cui il proprietario abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di un illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, sarà tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (art. 3 c. 3 legge 431/1998).

Nel caso in cui la locazione sia ad uso abitativo (che è quella affrontata in modo specifico in questo articolo), nel caso in cui il locatore non volesse rinnovare in modo automatico il contratto anche per il secondo periodo di locazione, dovrà comunque dare un preavviso di almeno 6 mesi (o periodo inferiore previsto contrattualmente), sempre inoltrando una raccomandata con ricevuta di ritorno al conduttore oppure inviando una PEC.

Disdetta del Contratto per Vendita dell’Immobile Locato

Il locatore è sempre il proprietario dell’immobile che mette in affitto, altrimenti non potrebbe concederlo a terzi. In questo paragrafo ti parlerò del caso specifico che riguarda la disdetta del contratto di locazione nel caso in cui egli decida di vendere l’immobile locato a terzi.

Sulla base dell’articolo 3, comma 1, lettera g, della legge n. 431 del 1998, però, il locatore può dare disdetta in questo specifico caso ma non deve possedere altre proprietà immobiliari a parte quella adibita ad abitazione personale.

Sempre la stessa legge permette al conduttore di poter acquistare il bene immobile di cui è affittuario (diritto di prelazione), alle stesse condizioni concordate dal locatore con i suoi acquirenti, che non hanno nessun tipo di rapporto con il contratto di locazione.

Questo diritto del conduttore non può essere escluso durante la stipula e la firma del contratto, anche se espressamente richiesto dal locatore. Per cui evita di indicarlo nel contratto di locazione, non serve a nulla. Nei miei contratti di locazione è infatti specificato che il conduttore ha diritto di prelazione, come per legge.

Se il locatore decide di vendere l’immobile con all’interno un conduttore, deve comunicare questa sua volontà a quest’ultimo almeno 6 mesi prima, mediante PEC o raccomodata con ricevuta di ritorno. Nel documento dovrà inserire i dettagli della futura operazione di vendita, compreso il prezzo concordato con l’acquirente ovviamente.

Il conduttore, dopo aver ricevuto la comunicazione, ha 60 giorni di tempo per offrire al locatore le medesime condizioni proposte dall’acquirente, esercitando così il proprio diritto di prelazione.

Se il conduttore decide di acquistare l’immobile, dovrà farlo entro 30 giorni dalla notifica inviata al locatore, saldando l’intero importo.

Cosa Succede se Non si Disdetta l’Affitto?

Sia l’inquilino che il locatore, non possono disdire il contratto d’affitto così semplicemente, ma entrambi devono seguire precise regole e procedure per non incappare in more o problematiche legate alla mancata disdetta del contratto di locazione.

Ne consegue che se, locatore o inquilino, si dimenticano di effettuare la disdetta, il contratto si rinnoverà automaticamente.

Nel caso in cui l’inquilino non faccia la disdetta del contratto rispettando i termini indicati nel documento, secondo la Corte di Cassazione, dovrà pagare comunque fino a nuova locazione oppure per tutto il periodo in cui è stato omesso il preavviso. Quindi dovrà pagare i canoni del periodo in cui il contratto è ancora valido oppure versare i canoni mensili finché non si trova un nuovo inquilino.

Nonostante l’inquilino abbia dato le chiavi di casa al proprietario, questo non comporta l’annullamento dei propri oneri nei suoi confronti. Il conduttore dovrà comunque pagare i canoni rimanenti per mancata disdetta nei tempi stabiliti.

Questo a patto di redigere un documento di consegna delle chiavi fatto a dovere. L’accettazione delle chiavi da parte del locatore è sempre considerata come un accordo di finita locazione, a prescindere da quanto indicato nel contratto. Stefano mi ha gestito brillantemente proprio una situazione di questo tipo e si è risolta senza alcun problema.

Ovviamente, se il proprietario riesce a trovare un nuovo inquilino, allora percepirà i canoni dal nuovo conduttore e il vecchio inquilino sarà sollevato dalle sue obbligazioni e potrà smettere di pagare.

Quando Viene Restituito il Deposito Cauzionale?

Il deposito cauzionale è quella somma che si lascia al momento della firma del contratto di locazione al proprietario dell’abitazione o del locale commerciale. Il deposito cauzionale è conservato dal locatore ed è una garanzia prevista nel caso in cui il conduttore danneggi l’immobile. In questo caso l’affittuario potrebbe attingere da questa somma allo scopo di recuperare, in tutto o in parte, quanto dovuto nei suoi confronti.

Il locatore deve restituire il deposito cauzionale alla chiusura del contratto, nel momento in cui il conduttore restituisce le chiavi dell’immobile. Come già anticipato, il deposito cauzionale potrà essere restituito nella sua interezza solo se il conduttore avrà consegnato l’immobile come lo aveva trovato al momento della stipula del contratto, quindi senza nessuna modifica particolare o danni.

Io mi comporto diversamente e, quindi, suppongo che nella realtà questo non avvenga mai. Infatti, anche se l’affitto è regolarmente saldato, prima di restituire la caparra al vecchio inquilino, attendo che la voltura delle utenze sia avvenuta con successo, le spese condominiali siano state calcolate e regolarmente saldate e che il nuovo conduttore abbia accettato l’immobile locato senza riserva alcuna.

Ti segnalo un altro aspetto che credo sia importante sapere sul deposito cauzionale. Il locatore avrebbe l’obbligo per legge di versare insieme al deposito cauzionale gli interessi annui legali maturati nel periodo, ma basta precisare che il deposito sarà infruttifero di interessi. Questi ultimi potranno essere versati tutti insieme alla scadenza del contratto o periodicamente, anche se non richiesti esplicitamente dal conduttore.

Quali Dati Deve Contenere la Lettera di Disdetta del Contratto d’Affitto?

Come già anticipato, se dovrai chiedere la disdetta dal contratto di locazione, dovrai inviare una lettera, definita atto a forma libera o anche scrittura privata.

Proprio per questo potrai scriverla nel modo che preferisci tuttavia, per rendere la comunicazione valida ai fini legali, devi ricordarti di inserire alcuni dati essenziali: 

• I dati anagrafici e relativi alla residenza di locatore e conduttore;
• I dati precisi relativi all’immobile in questione ed al contratto d’affitto stipulato, inclusi i dati relativi alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• La data di inizio e fine della locazione;
• Una chiara volontà di voler recedere dal contratto;
• I motivi che spingono locatore o conduttore a voler recedere dalla locazione in essere.

Comunque niente paura, se hai necessità di un modello word già pronto da compilare puoi scaricarlo direttamente dalla sezione dedicata presente nell’articolo generale lettera disdetta affitto.

La Contestazione della Disdetta

Se vuoi disdire il contratto d’affitto, inviando quindi la lettera relativa, devi fare molta attenzione ad inserire tutti i dati necessari. Se la raccomandata di disdetta del contratto d’affitto non dovesse contenere tutti i dati richiesti potrebbe essere contestata e, di conseguenza, sarebbe un atto nullo. Questa indicazione vale sia per il conduttore che per il locatore.

Ti faccio un esempio. Se invii una lettera di disdetta del contratto in cui non vengono indicati i dati relativi all’indirizzo dell’immobile o quelli relativi al contratto di affitto, si potrebbero verificare situazioni spiacevoli, del tipo:

• Nel caso in cui il conduttore non volesse lasciare l’immobile, potrebbe usare una tattica, accorgersi dell’errore e non dire nulla al locatore. Alla scadenza naturale del contratto il conduttore potrebbe rimanere fino al prossimo rinnovo, proprio perché la lettera non aveva validità. In questo caso potrebbero insorgere problematiche che, con tutta probabilità, sarebbero risolvibili solamente con l’ausilio di un buon avvocato;
• Stessa cosa potrebbe capitare per il locatore. Se gli arrivasse una lettera scritta in modo errato, potrebbe non dire nulla allo scopo di farti rimanere nell’immobile e così poter percepire il canone mensile per i successivi anni. Oppure potrebbe trattenere il deposito cauzionale, con la scusa del mancato preavviso. Anche in questo caso, la situazione potrebbe impantanarsi rendendo necessario l’intervento legale.

Quindi, se non scaricherai un modello già pronto, presta particolare attenzione quando compili la tua lettera di disdetta. Tutti i dati essenziali devono essere riportati.

Come Inviare la tua Lettera di Disdetta

Per poter effettuare un recesso relativo ad un contratto d’affitto, bisogna inoltrare una lettera con dati specifici, nei tempi giusti. Il metodo migliore e più sicuro per trasmettere questa comunicazione al destinatario è sicuramente la raccomandata con ricevuta di ritorno.

In questo modo potrai provare l’invio effettivo della lettera ed anche la data di consegna al destinatario. Oggi esiste anche un’altra valida alternativa, la PEC (Posta Elettronica Certificata).

Spesso ho sperimentato problemi con l’invio della raccomandata alle Poste. Recentemente ho dovuto scrivere più volte al loro servizio clienti per sapere dove era finita una raccomandata spedita quasi due mesi prima. Non mi era ritornata la ricevuta di ritorno e non sapevo che fine avesse fatto.

Utilizzare la PEC, invece, è molto più comodo e veloce. L’unica pecca è che devono averla entrambe le parti e, di solito, il conduttore ne è sprovvisto.

Conclusioni

Il contratto di locazione è un documento vincolante tra le parti e, per cessare la sua validità, è necessario inviare una lettera di disdetta. Come hai avuto modo di imparare, però, non basta inviare la comunicazione, perché servono anche i giusti requisiti, necessari per poter interrompere la locazione, e farlo anche nei modi e nei tempi corretti.

Posseggo svariati appartamenti che, se non lavorassi, mi consentirebbero di vivere agevolmente di rendita immobiliare, per cui mi scontro quotidianamente con questo tipo di casistiche. Un contratto è vincolante e non è uno scherzo, non puoi chiamarmi e dirmi “ti lascio l’appartamento, tieniti pure le cauzioni…” stai tranquillo che non finirebbe bene (per te).

Sono più che convinto di averti fornito tutti gli elementi per farti diventare un esperto in materia, per cui non avrai alcun problema ad inviare correttamente la tua lettera di disdetta dell’affitto.

Inoltre, se vuoi imparare ad investire in immobili direttamente da chi lo sta già facendo con successo, contattami.

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