Come Scrivere Correttamente una Lettera di Disdetta dell’Affitto

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Scritto da Christiano

Agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza, dal 2014 il mio obiettivo è diventato quello di raggiungere la libertà finanziaria, magari aiutando anche te…

Sia che tu sia inquilino o proprietario, conoscere le regole per l’invio di una lettera di disdetta dall’affitto è assolutamente più che raccomandato.

Spesso molti conduttori prendono alla leggera il contratto che hanno firmato. C’è la convinzione che l’affittuario abbia sempre ragione. In realtà non è sempre così, dipende da quali articoli vengono inseriti all’interno del contratto…E, come tu ben sai, alla fine tutti i contratti firmati devono comunque sempre essere rispettati.

Se sei in affitto dovresti padroneggiare queste regole per non rischiare che la tua lettera di disdetta venga respinta dal proprietario a ragion veduta. In questo caso ti troveresti, nella migliore delle ipotesi, a dover pagare qualche mese di preavviso in più.

Se sei proprietario, invece, conoscere queste norme ti permetterà di gestire al meglio tutti gli inevitabili cambi di conduttore che i tuoi appartamenti subiranno nel corso degli anni. Farlo nella maniera corretta ti permetterà aumentare significativamente il rendimento globale delle tue locazioni.

L’argomento in questione è certamente materia legale ed è per questo che, per essere sicuro di non avere scritto inesattezze, ho chiesto aiuto al valente avvocato Stefano Versari del quale mi servo personalmente da molto tempo.

Trovare un bravo avvocato, specializzato in materia immobiliare, non è per niente facile. Per carità, Stefano è più che preparato in ogni ambito, ma la ragione per la quale mi recai da lui la prima volta, fu proprio per sua particolare esperienza in questo specifico campo (era l’avvocato di fiducia di una grossa società specializzata proprio in locazioni).

L’argomento trattato è lungo e complesso. Proprio per questo motivo e soprattutto al fine di poter rendere il tutto più semplice da comprendere, ho diviso la locazione abitativa da quella commerciale e le regole del proprietario da quelle previste per il conduttore. Leggi quanto di tua competenza e non sbaglierai mai più l’invio di una lettera di disdetta.

Premessa

La lettera di disdetta del contratto d’affitto varia a seconda delle caratteristiche del contenuto di quest’ultimo. Non tutti i contratti d’affitto sono uguali e, in base alla durata ed alla tipologia, ci sono determinate tempistiche da rispettare per presentare il documento.

Tipologie di Contratti d’Affitto

Ti elencherò qui di seguito le tipologie di contratto d’affitto esistenti, così da avere le idee un po’ più chiare e comprendere la restante parte dell’articolo: 

  • Contratto d’affitto concordato: detto anche a canone agevolato, prevede una durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2. Il classico 3+2;
  • Contratto d’affitto 4+4: la sua durata deve essere almeno di quattro anni, rinnovabile di altri 4 anni, alla loro scadenza;
  • Contratto di locazione di tipo commerciale: la sua durata è di almeno 6 anni, rinnovabile di altri sei. L’uso di questo contratto è destinato a negozi, attività professionali in generale e studi;
  • Contratto d’affitto ad uso transitorio: è stato pensato soprattutto per gli studenti fuori sede e per chi viaggia per lavoro. La sua durata varia da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Sul contratto d’affitto, di qualsiasi tipologia, è sempre presente la data di scadenza, ma esistono dei casi in cui locatore o conduttore devono, per un motivo o per l’altro, sciogliere il contratto stipulato anticipatamente.

È possibile effettuare questa disdetta anticipata ma, le due parti devono rispettare diverse condizioni. Le ipotesi principali sono:

  • Disdetta del contratto di locazione in modo consensuale: le due parti sono d’accordo sul fatto di interrompere in anticipo il contratto attraverso un accordo. L’unico obbligo delle parti è quello di pagare reciprocamente ciò che spetta all’Agenzia dell’Entrate per ottemperare ai costi dovuti per la disdetta del contratto. Ti segnalo che, in caso di locazione concordata 3+2, non ci sono costi da sostenere;
  • Potrebbe verificarsi l’ipotesi in cui il locatore o il conduttore decidano di disdire il contratto prima della scadenza. In questo caso uno o l’altro dovranno comunicare questa decisione attraverso una PEC oppure spedendo una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Vincoli Differenti per Conduttore e Locatore

Devi sapere che ci sono grandi differenze tra locatore e conduttore, soprattutto in termini di obblighi e doveri reciproci:

  • Disdetta anticipata del conduttore: può recedere dal contratto in qualsiasi momento, a patto che vi siano indicate le condizioni, avvisando per tempo il locatore mediante raccomandata. Questo a meno che il contratto non preveda la possibilità di comunicare il recesso solo in presenza di gravi motivi. Troverai indicazioni su questa particolare evenienza più avanti;
  • Disdetta anticipata del locatore: il proprietario di un immobile è molto più vincolato, può dare disdetta del contratto solo in concomitanza della sua scadenza naturale, prima del rinnovo automatico, attraverso raccomodata o PEC. Alla prima scadenza, infatti, sono previsti casi specifici e stringenti che troverai più avanti. Le tempistiche variano a seconda del tipo di contratto, degli accordi specifici nonché del tipo di immobile. Normalmente, per un contratto ad uso abitativo, dovrà avvisare il conduttore con almeno sei mesi di anticipo.

Le Locazioni per Fini Abitativi

Inizio parlandoti dell’argomento che più mi interessa, le locazioni abitative. Se hai letto l’articolo Vivere di Rendita Immobiliare saprai certamente che prediligo questo tipo di soluzione perché è meno prona agli influssi negativi esercitati dalle crisi economiche rispetto alle locazioni commerciali.

Dal momento che ognuno di noi dovrebbe avere un tetto sopra la testa, le soluzioni a tua disposizione sono solamente tre:

  1. Essere proprietario;
  2. Essere in affitto;
  3. Essere sotto ad un ponte.

Di attività commerciali ce ne possono essere certamente anche troppe, rispetto alla domanda di mercato, mentre immagino che nessuno voglia vivere sotto ad un ponte. Ecco quindi che l’abitativo presenta una marcia in più rispetto ai locali commerciali. Ovviamente anche la demografia riveste un ruolo molto importante ma questa è materia per articoli futuri.

La Lettera di Disdetta del Conduttore (Locazioni Abitative)

Come ho anticipato, il conduttore può recedere dal contratto quando lo desidera, come stabilisce l’articolo 3 comma 6 della legge n. 431 del 1998, al contrario del locatore che in confronto è molto meno agevolato e tutelato.

Nel caso in cui la locazione sia di tipo abitativo, a canone concordato, libero o transitorio, il conduttore deve avvisare mediante una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno il locatore, oppure, mediante PEC, sei mesi prima della scadenza del contratto (se non esplicitato diversamente sul documento). 

Se il conduttore non rispetta queste tempistiche, per legge, sarà obbligato a pagare al locatore i sei mesi di affitto a titolo di mancato preavviso. Questo dovrà accadere anche se il conduttore lascia la casa, restituendo le chiavi.

Ci sono tre casi particolari che penso sia bene approfondire.

La Disdetta per Gravi Motivi

Se nell’articolo inerente la disdetta contrattuale è specificato che la disdetta è possibile “qualora ricorrano gravi motivi” il conduttore può recedere dal contratto, quando vuole, e con un preavviso di almeno sei mesi, esclusivamente a causa di gravi motivi che devono essere espressamente comunicati al locatore nei termini indicati precedentemente.

Se sul contratto non è stabilito il periodo preciso in cui si può fare richiesta di recesso, si dovrà prendere in considerazione il periodo convenzionale di sei mesi.

La legge in questione non elenca i gravi motivi per i quali un conduttore può recedere dal contratto, ma rimane valida la giurisprudenza che si occupa del tema. La Corte di Cassazione definisce gravi motivi come quegli eventi che, ai sensi della legge numero 392 del ’78, articoli 4 e 27, riguardano fatti estranei alla volontà, urgenze od eventi imprevedibili che esulano dal controllo. Solo in presenza di questi eventi il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto, entro i 6 mesi od in base a quanto stabilito, garantendo il preventivo preavviso.

Quindi, i motivi devono essere relativi ad eventi imprevedibili ed involontari, sopravvenuti dopo la sottoscrizione del contratto di locazione. L’evento deve riguardare una situazione economicamente onerosa, un problema di salute grave o psicologicamente gravoso.

Se il conduttore che subisce l’evento grave, non sarà in grado di documentare l’accaduto, il locatore avrà il diritto di chiedere un rimborso oppure, come spesso faccio io, comunicare al conduttore che la sua disdetta non è valida.

Tuttavia, dal momento che nessuno ha interesse a trattenere contro la sua volontà l’affittuario che vuole andarsene, è molto più semplice concordare la cosa con il locatore. Personalmente, dal momento che il locatore non ha diritto a pretendere il preavviso se l’immobile viene affittato nuovamente, di comune accordo faccio uscire il conduttore solamente quando ho trovato il sostituto. In questo caso il conduttore non pagherà neppure un mese di preavviso e saremo tutti felici e contenti.

Per orientarti al meglio tra le varie cause di gravi motivi di recesso e avere le idee più chiare, vediamo alcuni esempi pratici:

  • Malattie che riguardano i familiari e quindi comportano l’accudimento di questi ultimi, con relativo trasferimento del conduttore;
  • Un trasferimento lavorativo che implica per forza di cose un cambio di abitazione in un luogo distante (normalmente la giurisprudenza ritiene giustificato un trasferimento oltre i 100 chilometri dall’appartamento locato);
  • Problemi che riguardano la struttura condominiale o dell’immobile, non affrontati dal proprietario o comunque affrontati malamente, come ad esempio muffa e umidità sui muri. Indico sempre questa evenienza sul contratto dal momento che spesso il problema è relativo alla conduzione e non all’immobile stesso. Vari anni con un conduttore senza un problema poi, con il nuovo inquilino, ecco che subito si verifica il problema. Un caso? Non credo proprio. Nel prossimo paragrafo trovi un approfondimento proprio su questo caso specifico;
  • Una perdita improvvisa del posto di lavoro.

La Muffa

La Cassazione ha ritenuto che, tra i gravi motivi, rientrassero anche fenomeni relativi a muffa e umidità, ritenendole un vizio costituente evento serio e pericoloso per la salute dell’inquilino e dei suoi familiari.

In questo caso, il locatore è obbligato dal Codice Civile ad effettuare tutte le riparazioni del caso, tranne quelle di piccola manutenzione (a carico del conduttore). Però, devi sapere che, se i danni sui muri e nell’aria sono tanto rilevanti, come la condensa, la muffa e l’umidità, gli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile stabiliscono che il conduttore può recedere dal contratto in modo anticipato oppure può chieder al locatore una riduzione dall’affitto, per i vizi (i problemi) riscontrati all’interno dell’abitazione, sia durante la sottoscrizione del contratto che quelli creatisi dopo.

Qui è meglio precisare che i vizi relativi all’abitazione presa in affitto sono quelli relativi alla struttura materiale della casa. Vi rientra tutto ciò che può impedirne il godimento o ridurlo, a prescindere se si possa risolvere o meno. In poche parole, per la Cassazione, è possibile chiedere la disdetta anticipata del contratto d’affitto quando c’è la presenza di muffa e macchie di umidità, perché queste impediscono il godimento dell’immobile in modo salutare.

Il compito dell’inquilino è quello di denunciare al locatore i problemi riscontrati, in brevissimo tempo. Infatti, il Codice Civile dice che, se il conduttore non è tenuto ad occuparsi delle riparazioni è certamente obbligato ad avvisare tempestivamente il locatore.

Anche se è sempre meglio avvisare il locatore del problema nel più breve tempo possibile, questo non implica che l’inquilino perda il suo diritto a chiedere disdetta o le relative riparazioni, nel caso lo informasse dopo più tempo. Questo perché, l’obbligo che ha il locatore nel tenere la casa in buono stato prescinde dalla comunicazione del conduttore.

Quindi se il conduttore decide di recedere dal contratto per motivi gravi, quali la muffa, può inoltrare una raccomandata con ricevuta di ritorno al locatore, oppure, una PEC, inserendovi le ragioni che hanno portato alla disdetta per giusta causa. Non sarà importante essere molto dettagliati, ma sicuramente chiari nel descrivere il problema. La comunicazione deve essere effettuata con un preavviso di sei mesi (o periodo inferiore stabilito contrattualmente).

Il Decesso

Un altro caso specifico che rientra nei motivi gravi, in cui si può richiedere la disdetta dal contratto di affitto, è sicuramente il decesso.

L’articolo 6 della legge numero 392 del ’78 stabilisce che, nel caso di decesso del conduttore il coniuge diventa erede del contratto d’affitto. In questo caso, la Corte Costituzionale con la sentenza numero 404 del 1988 dichiara che il coniuge viene equiparato ad un eventuale compagno o compagna di vita con cui non c’è un vincolo matrimoniale (more uxorio).

Tra gli eredi del contratto d’affitto, oltre al coniuge, rientrano parenti e chiunque abitava con il conduttore. Ad esempio, in un’abitazione dove abitano madre e figlio, e la prima risultasse affittuaria e morisse, il figlio diventerebbe l’erede di questo contratto.

Quest’ultimo, oltre ad ereditare il contratto di locazione, ottiene anche il diritto di recedere dal contratto, sempre con un preavviso massimo di sei mesi, e con l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Per i successivi sei mesi, il figlio è obbligato però a versare al locatore il canone per il periodo restante, a meno che non si raggiunga un accordo particolare con l’affittuario, come ti ho precedentemente indicato.

Nel caso in cui l’erede del contratto d’affitto non riuscisse a pagare tutti i canoni rimanenti subentrerebbero delle more e successivi pignoramenti. Anche qui si potrebbe ottenere un accordo con il locatore allo scopo di usare il deposito cauzionale per coprire la maggior parte dei canoni rimasti.

Tutti gli accordi di questo tipo, fatti tra locatore e conduttore (o erede), è sempre consigliato metterli nero su bianco, per rendere tutto trasparente e comprensibile da entrambe le parti. D’altro canto sai come si dice… verba volant ma scripta manent!

La Lettera di Disdetta del Locatore (Locazioni Abitative)

Il locatore, al contrario del conduttore, ha molti più vincoli nel caso decidesse di recedere dal contratto di locazione, nel periodo precedente alla data di scadenza naturale. Può comunque recedere se ha necessità particolari, come quella di abitare nel proprio immobile e quindi trasferirvisi, oppure, può cessare il contratto per finita locazione.

A parte questi casi particolari, il locatore, ha la possibilità di recedere dal contratto, bloccando il rinnovo automatico, quindi alla prima scadenza utile. Questo può avvenire se il locatore decide di utilizzare l’immobile per attività pubbliche, cooperative, sociali, di culto, assistenziali, culturali o per uso proprio.

Se sei un locatore ti elenco qui gli unici casi previsti dalla legge che ti consentono di recedere dal contratto alla prima scadenza contrattuale:

– se intendi destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per te (ovvero per il coniuge, genitori, figli o parenti entro il 2° grado);

– se vuoi destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (in tal caso devi essere una persona giuridica, società o ente pubblico e devi offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui tu abbia la piena disponibilità);

– se il tuo conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

– se l’immobile concesso in locazione sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito (o assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore impedisca lo svolgimento di questi lavori, inoltre quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, liberare dell’immobile;

– se il conduttore non viva continuativamente nell’immobile senza giustificato motivo;

– qualora il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Ti ricordo che nella comunicazione che dovrai inviare nei termini sopra indicati dovrà essere specificato, a pena di nullità, il motivo per il quale viene inviata la disdetta (art. 3 c. 2, legge 431/1998).

E’ importante sapere che, nel caso in cui il proprietario abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di un illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, sarà tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (art. 3 c. 3 legge 431/1998).

Nel caso in cui la locazione sia ad uso abitativo, nel caso in cui il locatore non volesse rinnovare in modo automatico il contratto anche per il secondo periodo di locazione, dovrà dare un preavviso di almeno 6 mesi (o periodo inferiore previsto contrattualmente), sempre inoltrando una raccomandata con ricevuta di ritorno al conduttore oppure inviando una PEC.

Disdetta del Contratto per Vendita dell’Immobile Locato

Il locatore è sempre il proprietario dell’immobile che mette in affitto, altrimenti non potrebbe concederlo a terzi. In questo paragrafo ti parlerò del caso specifico che riguarda la disdetta del contratto di locazione nel caso in cui egli decida di vendere l’immobile locato a terzi.

Sulla base dell’articolo 3, comma 1, lettera g, della legge 431 del ’98, il locatore può dare disdetta in questo caso ma non deve possedere, però, altre proprietà immobiliari a parte quella adibita ad abitazione personale.

Sempre la stessa legge permette al conduttore di poter acquistare il bene immobile di cui è affittuario (diritto di prelazione), alle stesse condizioni concordate dal locatore con i suoi acquirenti, che non hanno nessun tipo di rapporto con il contratto di locazione. Questo diritto del conduttore non può essere escluso durante la stipula e la firma del contratto, anche se espressamente richiesto dal locatore.

Se il locatore decide di vendere l’immobile con all’interno un conduttore, deve comunicare questa sua volontà a quest’ultimo almeno 6 mesi prima, mediante PEC o raccomodata con ricevuta di ritorno. Nel documento dovrà inserire i dettagli della futura operazione di vendita, compreso il prezzo concordato con l’acquirente ovviamente.

Il conduttore, dopo aver ricevuto la comunicazione, ha 60 giorni di tempo per offrire al locatore le medesime condizioni proposte dall’acquirente, esercitando così il proprio diritto di prelazione.
Se il conduttore decide di acquistare l’immobile, dovrà farlo entro 30 giorni dalla notifica inviata al locatore, saldando l’intero importo.

Cosa Succede se Non si Disdetta l’Affitto?

Sia l’inquilino che il locatore, non possono disdire il contratto d’affitto così semplicemente, ma entrambi devono seguire precise regole e procedure per non incappare in more o problematiche legate alla mancata disdetta del contratto di locazione.

Se, locatore o inquilino, si dimenticano di effettuare la disdetta, il contratto si rinnoverà automaticamente.

Nel caso in cui l’inquilino non faccia la disdetta del contratto rispettando i termini indicati nel documento, secondo la Corte di Cassazione, dovrà pagare comunque fino a nuova locazione oppure per tutto il periodo in cui è stato omesso il preavviso. Quindi dovrà pagare i canoni del periodo in cui il contratto è ancora valido oppure versare i canoni mensili finché non si trova un nuovo inquilino.

Nonostante l’inquilino abbia dato le chiavi di casa al proprietario, questo non comporta l’annullamento dei propri oneri nei suoi confronti. Il conduttore dovrà comunque pagare i canoni rimanenti per mancata disdetta nei tempi stabiliti.

Questo a patto di redigere un documento di consegna delle chiavi fatto a dovere. L’accettazione delle chiavi da parte del locatore è sempre considerata come un accordo di finita locazione, a prescindere da quanto indicato nel contratto. Stefano mi ha gestito proprio una situazione di questo tipo è si è risolta senza alcun problema.

Ovviamente, se il locatore riesce a trovare un nuovo inquilino, allora percepirà i canoni dal nuovo conduttore e il vecchio sarà sollevato dalle sue obbligazioni e potrà smettere di pagare.

Quando Viene Restituito il Deposito Cauzionale?

Il deposito cauzionale è quella somma che si lascia al momento della firma del contratto di locazione al proprietario dell’abitazione o del locale commerciale. Il deposito cauzionale è conservato dal locatore ed è una garanzia prevista nel caso in cui il conduttore danneggi l’immobile. In questo caso l’affittuario potrebbe attingere da questa somma allo scopo di recuperare, in tutto o in parte, quanto dovuto nei suoi confronti.

Il locatore deve restituire il deposito cauzionale alla chiusura del contratto, nel momento in cui il conduttore restituisce le chiavi dell’immobile. Come già anticipato, il deposito cauzionale potrà essere restituito nella sua interezza solo se il conduttore avrà consegnato l’immobile come lo aveva trovato al momento della stipula del contratto, quindi senza nessuna modifica particolare o danni.

Io mi comporto diversamente e, quindi, suppongo che nella realtà questo non avvenga mai. Infatti, anche se l’affitto è regolarmente saldato, prima di restituire la caparra al vecchio inquilino, attendo che la voltura delle utenze sia avvenuta con successo, le spese condominiali siano state calcolate e regolarmente saldate e che il nuovo conduttore abbia accettato l’immobile locato senza riserva alcuna.

Il locatore, inoltre, avrebbe l’obbligo di versare insieme al deposito cauzionale gli interessi annui legali, ma basta precisare che il deposito sarà infruttifero di interessi. Questi ultimi potranno essere versati tutti insieme alla scadenza del contratto o periodicamente, anche se non richiesti esplicitamente dal conduttore.

Quali Dati Deve Contenere la Lettera di Disdetta del Contratto d’Affitto ad Uso Abitativo?

Come già anticipato, se dovrai chiedere la disdetta dal contratto di locazione, dovrai inviare una lettera, definita atto a forma libera o anche scrittura privata.

Proprio per questo potrai scriverla nel modo che preferisci tuttavia, per rendere la comunicazione valida ai fini legali, devi ricordarti di inserire alcuni dati essenziali

  • dati anagrafici e relativi alla residenza di locatore e conduttore;
  • dati precisi relativi all’immobile in questione ed al contratto d’affitto stipulato, inclusi i dati relativi alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  • La data di inizio e fine della locazione;
  • Una chiara volontà di voler recedere dal contratto;
  • motivi che spingono locatore o conduttore a voler recedere dalla locazione in essere.

Esistono numerosi modelli di lettera di disdetta del contratto d’affitto, realizzati sia per il locatore che per il conduttore, per rendere la procedura più semplice e veloce. Più avanti, nella sezione relativa, troverai i fac-simile dei modelli di disdetta affitto che potrai scaricare ed utilizzare liberamente.

La Contestazione della Disdetta

Se vuoi disdire il contratto d’affitto, inviando quindi la lettera relativa, devi fare molta attenzione ad inserire tutti i dati necessari. Se la raccomandata di disdetta del contratto d’affitto non dovesse contenere tutti i dati richiesti, infatti, locatore o conduttore potrebbero contestarla e quindi sarebbe un atto nullo.

Ti faccio un esempio. Se invii una lettera di disdetta del contratto in cui non vengono indicati i dati relativi all’indirizzo dell’immobile o quelli relativi al contratto di affitto, si potrebbero verificare situazioni spiacevoli, del tipo:

  • Nel caso in cui il conduttore non volesse lasciare l’immobile, potrebbe usare una tattica, accorgersi dell’errore e non dire nulla al locatore. Alla scadenza naturale del contratto il conduttore potrebbe rimanere fino al prossimo rinnovo, proprio perché la lettera non aveva validità. In questo caso potrebbero insorgere problematiche che, con tutta probabilità, sarebbero risolvibili solamente con l’ausilio di un buon avvocato;
  • Stessa cosa potrebbe capitare per il locatore. Se gli arrivasse una lettera scritta in modo errato, potrebbe non dire nulla allo scopo di farti rimanere nell’immobile e così poter percepire il canone mensile per i successivi anni. Oppure potrebbe trattenere il deposito cauzionale, con la scusa del mancato preavviso. Anche in questo caso, la situazione potrebbe impantanarsi rendendo necessario l’intervento legale.

Come Inviare la Lettera di Disdetta

Come ti ho già detto, per poter effettuare un recesso relativo al contratto d’affitto, bisogna inoltrare una lettera con dati specifici, nei tempi giusti.

Il metodo migliore e più sicuro per trasmettere questa comunicazione al destinatario è sicuramente la raccomandata con ricevuta di ritorno. In questo modo potrai provare l’invio effettivo della lettera ed anche la data di consegna al destinatario.

Oggi esiste anche un’altra valida alternativa, la PEC (Posta Elettronica Certificata).

Spesso ho sperimentato problemi con l’invio della raccomandata alle Poste. Recentemente ho dovuto scrivere più volte al loro servizio clienti per sapere dove era finita una raccomandata spedita quasi due mesi prima. Non mi era ritornata la ricevuta di ritorno e non sapevo che fine avesse fatto.

Utilizzare la PEC, invece, è molto più comodo e veloce. L’unica pecca è che devono averla entrambe le parti e, di solito, il conduttore ne è sprovvisto.

Le Locazioni per Fini Commerciali

Prima di parlare della disdetta relativa ad un locale commerciale, ti devo spiegare brevemente cosa si intende per contratto di locazione commerciale. Questa tipologia di contratto, infatti, non ha come oggetto una struttura di tipo abitativa ma ha altri fini.

La legge del 1978 numero 392, fa rientrare in questa categoria tutti quegli immobili per l’esercizio di attività commerciali, industriali, per attività religiose, culturali, intellettuali, turistiche o artigianali.

La stessa legge stabilisce, per i contratti di locazione ad uso commerciale, una durata minima di 6 anni e una massima di 30 anni, tranne per i locali adibiti a residence, pensioni, alberghi o bed&breakfast, la cui scadenza minima è prevista dopo 9 anni.

Se, né il locatore e né il conduttore, esprimono richieste particolari di disdetta o varie, i contratti di locazione commerciale tendono a rinnovarsi in modo automatico, per un massimo di 30 anni. Mi spiego meglio, la locazione si rinnoverà per un ulteriore periodo, a seconda della tipologia contrattuale in essere (di 6/9 anni in 6/9 anni), ma alla scadenza del trentesimo anno cesserà a prescindere dal preavviso.

Questi periodi sono particolarmente lunghi perché danno la possibilità all’attività commerciale di poter ingranare nel migliore dei modi.

Per questo genere di contratto il conduttore può richiede la disdetta anticipata, quando lo desidera, sempre rispettando certe tempistiche e metodologie che ti illustrerò nel prossimo paragrafo.

La Lettera di Disdetta del Conduttore (Locazioni Commerciali)

Per quanto concerne le locazioni a fini commerciali la legge stabilisce che il conduttore può disdire il rinnovo automatico del contratto di locazione per la propria attività, comunicandolo al locatore con un preavviso di almeno 12 mesi prima del rinnovo del contratto (18 mesi se si tratta di attività ricettiva), mediante raccomodata con ricevuta di ritorno oppure una PEC.

Se il conduttore deve, per vari motivi, lasciare l’immobile in un periodo distante dalla scadenza del contratto, può comunque richiedere la disdetta del contratto, ma devono subentrare motivazioni gravi, che devono essere portate da cause esterne e imprevedibili al controllo del locatario, che impediscono di poter continuare un rapporto contrattuale.

Tra queste cause non rientrano sicuramente la semplice volontà di cambiare attività o residenza. Facciamo un esempio: un grave motivo potrebbe essere quello definito come congiuntura economica, in cui si potrebbe verificare una situazione finanziaria sfavorevole per l’attività commerciale, con conseguente impossibilità di pagare l’importo dell’affitto da parte del conduttore…

La Lettera di Disdetta del Locatore (Locazioni Commerciali)

Per quanto riguarda il recesso dal contratto d’affitto da parte del locatore le possibilità di disdetta sono minori rispetto al conduttore. L’articolo 29 specifica le ragioni per le quali il locatore può richiedere una disdetta anticipata del contratto d’affitto commerciale, come ad esempio la necessità di riottenere la proprietà per avviare un’attività propria o per uso familiare/personale.

Per gli immobili adibiti ad uso albergo, pensione, locanda anche nei seguenti casi:

  • quando il proprietario o uno dei membri della sua famiglia abbiano intenzione di utilizzare l’immobile per la propria attività commerciale;
  • qualora si scelga di demolire l’immobile per ricostruirlo o eseguire lavori di restauro o ristrutturazione.

Passati sei mesi dalla restituzione dell’immobile, se il locatore non avrà eseguito nessuna delle attività elencate nell’articolo 29 della Legge n.392/1978, il locatario potrà chiedere il ripristino del contratto d’affitto commerciale. Inoltre, l’art 31 stessa legge prevede cha possano essere richiesti anche i danni subiti.

Quali Dati Deve Contenere la Lettera di Disdetta del Contratto d’Affitto ad Uso Commerciale?

Laraccomandata relativa alla disdetta del contratto d’affitto ad uso commerciale dovrà contenere:

  • Le generalità anagrafiche del richiedente, come ad esempio il nome e la residenza;
  • dati identificativi relativi all’immobile locato, come ad esempio i riferimenti catastali ed i dati inerenti la registrazione del contratto d’affitto;
  • La data in cui si è stipulato il contratto e la data di rilascio;
  • Gli eventuali gravi motivi per cui il locatario vuole chiedere la disdetta anticipata dal contratto;
  • Una o più ragioni (elencate nell’art 29 della l. 392/78) che portano il locatore a non voler rinnovare il contratto.

Modelli / Fac Simile da Scaricare

In questa sezione ho raccolto, divise per tipologia di locazione, vari modelli di lettera di disdetta. Si tratta di documenti fac simile in formato word, a editare e modificare a tuo piacimento.

Scarica ed utilizza liberamente quello che fa al caso tuo.

Modelli Locazioni Abitative

Modelli Locazioni Commerciali

Conclusioni

Adesso conosci le regole che governano la disdetta dall’affitto ed il corretto invio della lettera relativa. L’argomento viene spesso preso alla leggera, tuttavia scrivere cose inesatte, senza un supporto legale alle spalle, è davvero facile.

Se hai bisogno di un aiuto legale posso sicuramente consigliarti di avvalerti di Stefano Versari, è un ottimo avvocato e, come ho già avuto modo di indicarti, è estremamente preparato sulle questioni immobiliari.

Diversamente, se vuoi migliorare come investitore immobiliare oppure hai necessità di una consulenza per altre problematiche specifiche, contattami. Potremo fare una chiacchierata e stabilire insieme come procedere.

In bocca al lupo!

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