“…ma in questo mondo non si può dire nulla di certo, tranne la morte e le tasse.”
Benjamin Franklin
Vuoi vendere casa e non sai se devi pagare le imposte? Hai ereditato un’abitazione e ti stai chiedendo se devi pagare le tasse? Qualunque sia il tuo caso, con questo articolo cercherò di rispondere a tutti i dubbi più frequenti.
Preciso subito che farò riferimento al caso di una persona fisica. Comunque, dal momento che non sono un fiscalista, ti invito a controllare il tutto con l’aiuto di un esperto, perché siamo in Italia e si sa, le regole fiscali cambiano di continuo!
Chi Vende una Casa Deve Pagare le Tasse?
Le tasse, volente o nolente, ti accompagneranno per tutta la vita! Fortunatamente, per quanto riguarda la vendita immobiliare esiste l’eventualità che non siano dovute. A tale proposito è importante stabilire qual è la tua casistica.
La Vendita di una Casa Ereditata
Iniziamo con il caso più emblematico… quando si vende una casa ereditata si pagano le tasse? Normalmente viene tassata la plusvalenza, tuttavia in questo caso, qual è l’importo di acquisto? La casa ti è pervenuta in eredità…
Fortunatamente in questo caso specifico lo Stato non ti richiederà alcuna imposta. Puoi vendere serenamente in quanto, fatta eccezione per l’eventuale imposta di successione, sulla operazione di vendita non è prevista alcuna tassa.
Approfondisci l’argomento leggendo l’articolo relativo alla tassazione sulla vendita di una casa ereditata.
La Vendita di una Casa Acquistata
Diverso è il caso di un’abitazione che ti è pervenuta tramite atto di acquisto. Inizio subito con il tranquillizzarti, non sarai tassato su tutto l’importo derivante dalla vendita, ma solamente sulla plusvalenza che hai realizzato. La plusvalenza è il maggior guadagno che hai conseguito togliendo dall’importo di vendita, quello di acquisto.
Sulla plusvalenza (il tuo guadagno in soldoni) sono previsti due casistiche:
- Una tassazione basata sul tuo scaglione IRPEF, considerando che il maggior importo che hai incassato rappresenterà un reddito aggiuntivo a quello di lavoro. In questo caso l’imposta varierà sulla base del tuo reddito per cui, per calcolarne l’importo, dovrai verificare in quale scaglione IRPEF ti trovi attualmente. Preciso subito che se hai un reddito, è molto probabile che ti convenga applicare la tassazione separata (leggi il punto 2);
- Un’aliquota forfettaria del 26%, la stessa che paghi sulle plusvalenze di carattere finanziario. Nella stragrande maggioranza dei casi dovrai utilizzare questo riferimento.
C’è però un’altra importante informazione che devi sapere: se l’acquisto è stato fatto da più di 5 anni, la plusvalenza non sarà tassata. Cioè non dovrai pagare alcuna tassa! Se hai una plusvalenza, e non manca molto al traguardo dei 5 anni, può essere conveniente aspettare.
Facciamo un esempio per fugare ogni dubbio. Poniamo che tu abbia acquistato la tua abitazione a 100.000 euro, vendendola successivamente a 120.000 euro.
CASO 1 – VENDITA PRIMA DEI 5 ANNI DALL’ACQUISTO
120.000 – 100.000 = 20.000 x 26% = 5.200 euro di tassa da pagare
20.000 – 5.200 = 14.800 euro
(N.B. Se la tua aliquota IRPEF marginale sarà inferiore al 26% potrai applicare quella diversamente, come già anticipato precedentemente, se hai un reddito difficilmente rientrerai in questa casistica.)
CASO 2 – VENDITA DOPO 5 ANNI DALL’ACQUISTO
120.000 – 100.000 = 20.000 NETTI
(N.B. Essendo passati almeno 5 anni dall’acquisto, non dovrai pagare nessuna tassa!)
Conclusioni
Quando parlo dei miei investimenti immobiliari tutti sgranano gli occhi e presto o tardi mi fanno sempre lo stesso commento: “Chissà quante tasse che paghi!”. Nella realtà non è affatto così ed anche in questo articolo ho avuto la possibilità di dimostrarti esattamente il contrario: esiste la concreta possibilità di non pagare alcuna imposta!
Contrariamente alla credenza popolare, infatti, gli immobili non sono così tassati qualunque sia il reddito in questione, derivante dalla vendita o dall’affitto. Approfondisci l’argomento leggendo Cosa Significa Immobile a Reddito, Qual è il Guadagno Netto sull’Affitto oppure Vivere Senza Lavorare con le Entrate Passive degli Affitti.
In bocca al lupo!
