Investire in immobili nel 2021

“Il denaro tende a produrre più denaro, se investito correttamente.”

Ken McElroy

Gli investimenti immobiliari mi hanno consentito di raggiungere la libertà finanziaria in pochi anni. Se stai valutando di investire in immobili e non sai da che parte cominciare, questo articolo è per te.

Il bello degli investimenti immobiliari è che possono essere approcciati in tantissime maniere differenti, sulla base della propria inclinazione.

L’investimento immobiliare è sempre stato considerato dagli italiani un investimento sicuro. Questo dato è supportato dalle statistiche dell’Istat che ci mostrano che nel 2019 il 78,8% degli italiani viveva in una casa di proprietà.

Un luogo comune, infatti, ci fa credere che l’acquisto di un’abitazione per andare a viverci rappresenti un investimento immobiliare, ma questo è un concetto fortemente errato. Investire in immobili, come leggerai, significa essere in grado di utilizzare le risorse a propria disposizione per poter generare una rendita, un flusso di cassa positivo.

Infatti sono più che convinto che, per poter essere definito investimento, un qualunque impiego di capitale debba produrre una rendita. Trovi spunti interessanti per approfondire questo concetto nell’articolo sugli insegnamenti che puoi trarre dal libro Padre Ricco Padre Povero.

Come si investe in immobili

Comprare immobili come strategia di investimento può essere un’attività molto redditizia.

A differenza degli investimenti tradizionali (azioni, obbligazioni, fondi e titoli di Stato) gli investitori immobiliari possono usare la leva finanziaria per arricchirsi più velocemente aumentando drasticamente il rendimento percentuale del proprio capitale.

Investire in immobili significa utilizzare un immobile allo scopo di riceverne una rendita.

Nota che non ho detto acquistare perché non è necessario che tu sia il proprietario per poter guadagnare con un immobile. E’ sufficiente che tu ne abbia il controllo.

Questo controllo può essere esercitato in moltissimi modi: acquistando l’immobile, prendendolo in affitto, facendo un preliminare d’acquisto, con un rent-to-buy e così via.

E’ vero che investire in immobili non è conveniente?

Non è assolutamente vero: investire in immobili conviene ed anche molto.

Certo, nessuno nasce con la camicia, ed è piuttosto normale che ci sia una curva di apprendimento con la quale fare i conti. Quando affronti un qualunque compito per la prima volta, infatti, non sarai subito al top, ma sicuramente non potrai che migliorare in futuro. Il primo appartamento che acquisterai magari ti sembrerà un ottimo affare ma, se continuerai ad impegnarti per migliorare il tuo approccio a questa forma di investimento, dopo alcuni anni ci riderai sopra. Esperienza personale! 😉

I motivi che ti frenano dall’investire in immobili immagino siano molteplici.

Il timore di una morosità elevata potrebbe essere uno di questi. Certamente può capitare, conosci forse “un ricco” che non ha mai perso soldi? 🤗 Mio nonno diceva che “quando si va al mulino ci si sporca di farina“, fa parte del gioco, ed è per questo che serve un’economia di scala: se hai venti appartamenti sei molto meno vulnerabile rispetto a quando ne hai uno solo.

Cosa altro potrebbe frenarti? Forse la paura di essere svegliato nel cuore della notte da uno dei tuoi conduttori perché gli si è intasato il water… Ma dai, chi si sognerebbe di farlo? Penso sia veramente difficile che questo possa capitare. Quando il conduttore prende in carico un immobile deve prendersene cura come un buon padre di famiglia e non come un cerebroleso! 😂

La realtà suppongo sia solo una: se non hai mai valutato concretamente la possibilità di investire in immobili è perché hai paura di farlo.

Non a caso uno dei motivi per cui “i poveri” rimangono poveri è proprio perché hanno paura e non agiscono. L’immobilismo arreca un grosso danno che viene definito costo opportunità, Il costo figurativo che ti accolli se non agisci, investendo i tuoi soldi.

I principali difetti dell’investimento immobiliare

Quali sono gli svantaggi degli investimenti immobiliari?

La moneta ha sempre due facce, infatti ogni cosa normalmente presenta sempre vantaggi, ma anche svantaggi.

I principali svantaggi che frenano il potenziale investitore dal diventarlo sono i seguenti:

• Paura del debito;
• Investimento poco liquido;
• Tasse elevate;
• Fluttuazione del valore commerciale dell’immobile acquistato;
• Manutenzioni straordinarie;
• Strumenti legali a difesa dell’investitore molto limitati.

Investire in immobili e la paura del debito

E’ innegabile, sono più che convinto che la maggioranza delle persone non sopporti avere debiti e, nel caso li contragga, cercherà di pagarli il più velocemente possibile.

Hai anche tu queste convinzioni? Cerca di eliminarle! Ti sono state inculcate nella testa da qualcuno che, con tutta probabilità, non ha dimestichezza di questi argomenti. Anche io ho ricevuto consigli sbagliati in famiglia come penso la maggioranza degli italiani.

Il debito, invece, è molto utile e ti permette di aumentare il rendimento percentuale del tuo capitale e, soprattutto, di ridurre i tuoi rischi connessi all’investimento.

Il debito aumenta il rendimento del tuo capitale, in quanto ti permette di utilizzare parte del guadagno che ricevi sul capitale investito al tuo finanziatore. Il delta positivo che trattieni è un extra guadagno che aumenta il rendimento percentuale del capitale proprio. Questo è vero tranne il caso in cui tu voglia applicare all’investimento una leva negativa: remunerare il capitale di terzi più di quanto tu riceva dal tuo investimento.

Facciamo un esempio.

Poniamo il caso che tu abbia investito 100 ricevendo una rendita di 10. Il tuo rendimento sarebbe il 10%, infatti 10 : 100 = 0,10 x 100 = 10%.

Se 50 di quei 100 li prendessi a prestito, dovresti pagare 4 al tuo finanziatore, ma ti resterebbe una rendita di 6. Il tuo rendimento sarebbe il 12%, infatti 6 : 50 = 0,12 x 100 = 12%.

Se tu dovessi pagare più di 5 al tuo finanziatore ti troveresti nel caso della leva negativa.

Infatti, se tu pagassi, 6 ti rimarrebbe una rendita di 4 ed il tuo rendimento scenderebbe all’8% (4 : 50 = 0,08 x 100 = 8%.

Puoi leggere dell’argomento anche nell’articolo su come arricchirsi con l’effetto leva.

Per quanto concerne la riduzione del rischio questo avviene principalmente in due modi.

In primo luogo devo sfatare il concetto che vede come rischioso l’investimento in cui viene messo meno (o addirittura niente!) capitale proprio. Il fatto che tu investa con più soldi prendendone meno a prestito, infatti, non riduce il tuo rischio ma quello del prestatore. Questo ovviamente a patto che tu non utilizzi questo vantaggio per aumentare il numero di operazioni finendo per prenderti altri rischi.

Vediamo il concetto con un esempio.

Poniamo che tu abbia investito 100 per ricevere una rendita di 10. Tu hai risorse disponibili pari a 30 e decidi di impiegarle. Il costo dei 70 presi a prestito è pari a 4. Il tuo rendimento si eleva dal 10% al 20%: 10 – 4 = 6 : 30 = 0,20 x 100 = 20%.

Se tu potessi non impiegare i tuoi 30 ti troveresti a pagare 6 invece di 4 al tuo finanziatore ma eleveresti ulteriormente il tuo rendimento dal 20% all’infinito: guadagneresti 4 senza avere impiegato soldi.

Non è lo scopo di quello che desidero mostrarti, ma i 30 che hai risparmiato dovresti tutti o in parte tenerli da parte a protezione del maggior rischio che ti sei assunto. Ad esempio, trattenendoli tutti ti saresti garantito la possibilità di saldare 64 mesi di finanziamento.

In quale dei due casi preferiresti essere? 🤗

E’ evidente che l’impiego della corretta quantità di capitale di debito riduce il tuo rischio. Ne consegue che il debito “ci è amico”, non è negativo a patto che sia utilizzato correttamente.

Infatti, come vedrai nel prossimo paragrafo, il debito va contratto per l’acquisto di attività e non di passività.

L’investimento immobiliare è poco liquido

Non c’è alcun dubbio, l’investimento immobiliare è poco liquido o comunque molto meno liquido di molti altri investimenti.

Ma qual è il problema?

Se si tiene un adeguato fondo di garanzia a copertura di eventuali spese impreviste ed il flusso di cassa entra con costanza di cosa dovresti preoccuparti?

Gli esperti di settore convengono che due anni di spese siano la quantità corretta da accantonare.

L’investimento immobiliare ha una tassazione molto elevata

Questo è più un problema sistemico dell’Italia che non specifico del settore immobiliare. A mio avviso, infatti, le tasse sugli investimenti immobiliari sono anche abbastanza basse tutto sommato.

Se affitti una casa in una città ad alta tensione abitativa, con un contratto concordato puoi pagare, nel momento in cui scrivo, il 10% di cedolare secca sull’affitto. Tale importo si eleva al 21% in mancanza dei requisiti. A questo dovrai aggiungere l’IMU e gli eventuali Consorzi di Bonifica e, almeno dal punto di vista delle tasse, non rimane altro.

Sulla base della mia esperienza l’IMU sommati ai Consorzi di Bonifica incidono, mediamente, circa l’8%.

Ne consegue che la tassazione sugli immobili pesa tra il 18% ed il 29%.

Quante tasse paghi su un investimento finanziario? Se non è un titolo di Stato, che prevede un 12,50%, normalmente pagherai il 26%. Più o meno in linea.

Quante tasse paghi sul tuo stipendio? Qua è facile andare ben oltre…

Quindi siamo nel paese delle tasse? Può essere, ma gli immobili non hanno una tassazione così esagerata come molti credono.

L’investimento immobiliare può ridursi di valore nel tempo

Quando effettui un qualunque investimento ti assumi un rischio. Questo rischio, normalmente, è direttamente proporzionale al rendimento conseguito.

Ma quando parliamo di investimenti immobiliari questo problema della fluttuazione del prezzo può essere un problema che non preoccupa più di tanto.

Se il tuo investimento si finalizza con la vendita dell’immobile allora potresti avere un problema perché vorrebbe dire che hai fatto male i tuoi conti. In questa specifica strategia di investimento però il tutto si conclude in tempi molto brevi ed i prezzi si muovono ma non repentinamente. Per cui, salvo tuoi errori di valutazione, mi sentirei tranquillo.

Se, invece, pensavi di realizzare un investimento mettendo a reddito l’immobile il rischio aumenta molto perchè, necessariamente, dovrai attendere molti anni prima di rivendere l’immobile. Potenzialmente potresti anche passarlo ai tuoi figli, senza immaginare al momento dell’acquisto di doverlo necessariamente vendere.

In quest’ultimo caso è il debito il tuo principale alleato.

Sembra strano vero?

Quando paghi le rate del mutuo che hai utilizzato per acquistare il tuo immobile oltre agli interessi, che rappresentano il tuo vero costo, paghi anche la quota capitale. Questa quota è un cuscinetto che ti permette di assorbire un’eventuale svalutazione del tuo asset.

Facciamo un esempio per chiarire bene il concetto.

Poniamo che tu investa 100.000 euro in un immobile, utilizzando 30.000 euro dalla tua disponibilità ed contraendo un mutuo per la parte rimanente. Dopo aver lasciato a rendita l’immobile per 7 anni decidi di vendere ma il mercato immobiliare è calato del 20%! 😵

Se hai usato un mutuo trentennale ti troverai un debito residuo di poco meno di 80.000 euro mentre, se sei hai optato per la durata ventennale, avrai un residuo di circa 68.000 euro.

Cosa significa questo?

Significa che, dopo aver lasciato in affitto l’immobile per 7 anni, avresti venduto l’immobile al 20% in meno senza perderci neppure un euro con il mutuo ventennale oppure guadagnandoci addirittura il 40% con il mutuo trentennale.

Mica male! 🤗

Investire in immobili e le manutenzioni straordinarie

Ci sono vari sistemi per gestire questo particolare aspetto.

Personalmente, a meno che non sia a conoscenza di un importante intervento da fare, non mi pongo problemi e mi concentro unicamente sul flusso di cassa atteso.

Sulla base della mia esperienza, infatti, questi costi sono minimi anche se, quando disponi di parecchie unità, il ragionamento è più efficiente e l’eventuale intervento imprevisto ha un’incidenza nettamente inferiore.

Altro punto a favore è il deposito di garanzia, da una a tre mensilità, previsto per legge. Questo deposito può rappresentare un piccolo fondo a tutela proprio di questi imprevisti. Magari non ti salva da mettere mano al portafoglio ma, sicuramente, può lenire la spesa che devi sostenere nell’immediato.

Se fai la tua prima operazione oppure disponi di risorse finanziarie veramente misurate, ti consiglio di porti il problema e di mettere da parte quanto prima le risorse necessarie a fronteggiare l’eventuale problema.

Investire in immobili e la morosità

Questo particolare aspetto credo sia il motivo per cui la maggioranza delle persone si tiene alla larga dall’investire in immobili.

Quando parlo con qualcuno e provo anche solo a sfiorare l’argomento investimento immobiliare ecco che subito la stragrande maggioranza delle persone mi risponde puntualmente: “Sì, ma poi non ti pagano!”.

Per carità, la legge difende molto blandamente i proprietari e non si può negare che gli strumenti a tutela dei nostri diritti siano veramente scarsi.

Comunque dobbiamo anche capire che non tutti sono dei farabutti. Anzi, posso testimoniare che i miei conduttori sono persone d’oro, molto responsabili ed assolutamente non come il luogo comune vuole dipingere chi sta in affitto.

Serve un po’ di rigidità al momento della firma del contratto: vedo molti che per la voglia di chiudere la partita ed iniziare a percepire l’affitto, iniziano a lasciar correre su alcuni aspetti finendo per avere problemi più avanti. Così come la banca si tutela nei confronti del suo creditore, anche il locatore ha degli strumenti con cui può farlo: deposito cauzionale, gravi motivi, garanti, ecc. ecc. Questo ovviamente non garantisce di non avere problemi ma limiterà fortemente i casi per i quali dovrai rivolgerti al legale.

Esistono anche molte assicurazioni a protezione del locatore, che se da un lato abbassano il rendimento dell’investimento, dall’altro riducono sensibilmente il rischio correlato. In caso di sfratto per morosità copriranno tutte le spese, volendo anche fino a 12 mesi di canone arretrato ed eventuali danni arrecati all’immobile.

Un’altra situazione che ho avuto modo di osservare è una certa arrendevolezza dei locatori nel far valere i loro diritti. Se vuoi investire in immobili, devi essere pronto a batterti legalmente, costi quel che costi e senza arrenderti anche se passano gli anni. Deve essere meno gravoso per te psicologicamente che non per la controparte in maniera da vincere sulla lunga distanza, spesso anche perché non si molla mai!

Inizia ad investire in immobili definendo accuratamente i tuoi obiettivi

“Se un uomo non sa verso quale porto è diretto nessun vento gli sarà favorevole”

Lucio Anneo Seneca

Come in tutte le cose la chiarezza è essenziale.

Come ho già avuto modo di indicarti ci sono molteplici maniere di trarre guadagno dagli immobili ed è assolutamente necessario che tu scelga quella più adatta a te.

Più adatta al tuo modo di pensare, più adatta alle tue capacità, più adatta alle tue abitudini ma, soprattutto, al raggiungimento dei tuoi obiettivi.

Anche se ritengo che gli obiettivi debbano essere ambiziosi, non è assolutamente obbligatorio. Il mondo è bello perché è vario e tu puoi approcciare la cosa come meglio credi. Ad ogni buon conto, dei piccoli-grandi obiettivi è meglio averli.

Gli obiettivi che ti poni, infatti, sono il carburante che ti consente di alimentare il cambiamento che ti sposta dal punto A al punto B. Gli obiettivi permettono di avere una vita varia, in crescita, appagante e felice. Senza obiettivi con cui confrontarsi avrebbe senso vivere? 🤗

Ma perché è così importante avere degli obiettivi precisi quando approcci l’investimento immobiliare?

Le case costano soldi e, se anche tu come me, fai fatica a guadagnarli e risparmiarli, devi fare conteggi esatti, sapendo esattamente l’obiettivo che vuoi raggiungere e quali risorse pensi di impiegare.

E’ facile passare attraverso periodi in cui ti mancano i soldi da investire: le banche sono spesso miopi e faticano a comprendere le esigenze di un investitore e, se non muoverai passi precisi ed attenti, è facile che tu possa incagliarti.

Personalmente, dopo aver deciso che questo sarebbe stato il veicolo che mi avrebbe portato fuori me e la mia famiglia dal cammino del topo, ho utilizzato un piano triennale che che mi avrebbe consentito di centrare il mio obiettivo. Ovviamente non è stato affatto facile ed ho impiegato un anno in più, tuttavia, senza questo piano non oso immaginare quanti e quali errori avrei potuto commettere.

Il bello dei corsi, dei libri e spero anche dei blog come questo, è che possono servire a non farti commettere lo stesso errore, imparando dalle esperienze e dagli errori commessi dagli altri! 🤗

Iniziare ad investire in immobili

Molti arrivano all’investimento immobiliare pensando al concetto di rendita passiva.

Sicuramente investire in immobili significa percepire una rendita anche quando si dorme, quando si è in vacanza, insomma senza lavorare attivamente perché questo avvenga, ma vorrei che fosse chiaro che passivo non significa non coinvolto.

Fatta questa premessa vediamo insieme come potresti investire in immobili.

Investire in immobili acquistando una casa per abitarci

Molti sono portati a pensare che l’acquisto di una casa per viverci sia un investimento. Perché buttare soldi nell’affitto???

Niente di più sbagliato.

La casa di proprietà dove si vive è una delle tue più grandi passività, perché non produce reddito ed, anzi, ti costa!

Quanti soldi ti costa possedere una casa che vale 200.000 euro? Nel mio caso 20.000 euro all’anno come minimo!

Non è un costo reale, ma viene definito costo opportunità. Se tu vendessi questa ipotetica abitazione per andartene in affitto ne ricaveresti un vantaggio oppure uno svantaggio? Questo è il punto.

Come fare a decidere se ti conviene andare in affitto oppure no?

Più sei in grado di far rendere il tuo capitale e più avrai interesse a non possedere la casa nella quale abiti.

Il mio amico Daniele, pur di trasformare la sua prima casa da passività in attività, l’ha affittata andando a vivere in un piccolo appartamentino in collina dove con i suoi genitori passava l’estate da giovane. Il suo piano è di acquistare un’altra casa, trasferirsi li sistemandola per poi affittarla e ripetere il processo.

Ecco un buon esempio di come trarre vantaggio non vendendo il proprio immobile ma affittandolo a terzi.

Investire in immobili comprando un immobile per rivenderlo

Il mio amico Luigi, un ragazzo giovanissimo che sono più che sicuro avrà un futuro radioso, svolge questa attività con estremo successo.

In pratica individua l’immobile ideale e se ne assicura il controllo. Successivamente raccoglie i soldi da alcuni investitori di capitale per effettuare i lavori, mostrando loro il progetto e garantendo loro un rendimento minimo. A lavori terminati l’immobile viene venduto e l’utile ricavato viene diviso tra lui ed i suoi investitori. Recentemente ha utilizzato anche una piattaforma di crowdfunding.

Molti investitori immobiliari, meno sofisticati, utilizzano i loro soldi per realizzare lo stesso processo ma, ovviamente, impiegando anche il tempo necessario a completare l’operazione.

Se stai pensando che questa potrebbe essere la tua modalità di investimento in immobili, tieni presente che, per evitare sorprese, è molto importante stimare con attenzione i lavori di ristrutturazione. Potresti riattare un appartamento con circa € 500,00 / mq., ma, se la ristrutturazione coinvolge anche i serramenti e gli impianti potresti arrivare in un attimo ad € 1.000,00 / mq.

Non sono un amante di questa modalità di investimento per via del tempo necessario da dedicare all’operazione, tuttavia posso confermare che è la più remunerativa in quanto, se si è bravi, è possibile far lavorare lo stesso capitale due volte all’anno.

Questo genera un ROI senza precedenti, che la locazione immobiliare non è in grado di eguagliare.

Investire in immobili residenziali da mettere a reddito

Questa forma di investimento immobiliare è quella che prediligo e l’unica che valuto personalmente.

Se l’economia stenta, con tutta probabilità ci saranno molti capannoni ed uffici sfitti e pochi conduttori disponibili. Se l’economia è in calo anche i negozi subiranno la stessa sorte, molti locali sfitti e pochi negozianti in cerca di locali. Troppa disponibilità di locali e pochi conduttori disponibili significa prezzi in calo.

Certo se l’economia va male, anche le abitazioni residenziali ne risentiranno, ma il numero di abitanti non è così direttamente correlato alla situazione economica. Si potrà assistere ad un esodo ma sempre entro certi limiti ed una persona, a prescindere dalla situazione economica, necessita sempre di un posto dove vivere. Se non si è in affitto si abiterà in una casa di proprietà, non ci sono altre alternative.

Un altro fattore a favore di questo tipo di investimento immobiliare è il cambiamento delle abitudini di vita degli italiani. Le giovani generazioni, infatti, sono più mobili e meno propense ad acquistare un’abitazione.

Questo fattore viene enfatizzato anche dal cambiamento delle abitudini di lavoro. Adesso non è più come una volta, in cui si lavorava in una singola azienda per tutta la vita ed anche il posto di lavoro non è più “sotto casa”, aumentando la mobilità degli italiani che si trasferiscono per esigenze di lavoro.

Quindi meno acquisto e più affitto per le prossime generazioni.

Quanto si può guadagnare investendo in immobili residenziali? Mediamente puoi attenderti un ROI pari al 5/6%. Ovviamente questo rendimento è destinato a salire utilizzando il debito in maniera appropriata.

Investire in immobili comprando un immobile residenziale da ristrutturare

Se lo scopo finale è la rivendita dell’immobile vale quanto detto nel paragrafo relativo all’acquisto destinato alla rivendita. In questo paragrafo, infatti, intendo analizzare esclusivamente l’acquisto dell’appartamento da ristrutturare finalizzato alla successiva “messa a reddito” dell’immobile.

In questo particolare caso, oltre al rendimento ottenuto dall’affitto, dovrai sommare gli sgravi fiscali pari al 50% oppure 65% a seconda della tipologia di spesa. Questi sgravi costituiranno un extra rendimento per i primi 10 anni.

Adesso grazie all’approvazione del 110% che ha aperto lo scenario della cessione del credito fiscale, è possibile cedere il credito anche per quanto concerne il 50% o 65% oppure ottenere direttamente lo sconto in fattura. Una bella novità!

Investire in immobili da affittare ai turisti

Se non hai problemi a locare il tuo immobile quando non lo usi, questa forma di investimento immobiliare potrebbe essere una buona soluzione per “tenere il piede su due staffe”.

Utilizzando Airbnb potrai, con molta semplicità, locare il tuo immobile a turisti godendo del servizio e della protezione offerta dal gigante americano.

La storia di come è nata questa società è veramente fascinosa.

Era la fine del 2007 ed i due fondatori, Brian Chesky e Joe Gebbia, si erano appena trasferiti a San Francisco da New York. Erano sostanzialmente due “spiantati” e stavano faticando a pagare l’affitto del loro appartamento.

Il fato ha voluto che un’importante conferenza riempisse tutti gli alberghi della città senza lasciare alcuna camera disponibile. I due pensarono così di sfruttare l’opportunità comprando due materassi gonfiabili, airbeds in inglese, ed ospitando due persone nel loro appartamento. Oltre alla possibilità di dormire, nel prezzo concordato, era prevista anche la colazione. Il nome della ditta, infatti, è l’unione delle parole airbeds e bed & breakfast.

A prescindere dalla possibilità di sfruttare il loro immobile, molti investitori gradiscono questa forma di investimento immobiliare perché offre rendimenti superiori alla media.

Ci sono tanti investitori, infatti, che prendono in gestione numerosi appartamenti dai loro rispettivi proprietari, per poi subaffittarli ai turisti. Spesso vengono inclusi servizi aggiuntivi come tour particolari, servizi spiaggia, biciclette e così via.

Il principale difetto di questa formula di investimento immobiliare è l’elevato turnover che obbliga ad una gestione molto più attiva. Ed è per questo che non l’ho mai presa in considerazione.

Investire in immobili commerciali da porre a reddito

Gli immobili commerciali offrono rendimenti sensibilmente più alti delle locazioni abitative: mediamente ci si può aspettare un ROI del 6-8%.

La rendita è più elevata tuttavia, come ho già avuto modo di anticiparti, questo tipo di locazione è molto più strettamente correlata all’andamento economico del paese. Se l’economia è in crescita nessun problema ma se, invece, è in calo allora potrebbero iniziare i problemi.

Un economia in calo, infatti, porterà le aziende in sofferenza e molte falliranno. Questo porterà la domanda di capannoni ed uffici a calare drasticamente e, al contrario, la disponibilità di locali sfitti sarà molto alta. Niente di buono per i canoni di locazione che sarai in grado di ottenere dal tuo investimento immobiliare!

Anche i negozi sono legati all’andamento economico. Quando l’economia va male, infatti, le persone guadagneranno meno e, avendo meno soldi, inevitabilmente compreranno meno. Questo aspetto si tramuterà presto in un problema per le varie attività commerciali che non riusciranno a coprire le loro spese. Molte saranno costrette a chiudere oppure, nella migliore delle ipotesi, a trasferirsi in locali più economici o, molto più facilmente, a trattare con te uno sconto sull’affitto perché non riescono più a pagare!

Il Covid-19 ha evidenziato bene il problema. Se un’attività lavora al minimo oppure è addirittura chiusa come potrà pagarti l’affitto?

Comunque questo non vuol dire che questo tipo di locazione sia da scartare a priori, è sufficiente avere la consapevolezza di questa dinamica.

Questo porterà a valutare attività anticicliche, cioè portate a muoversi in direzione opposta all’economia, oppure settori ad alta marginalità o conduttori che possono esibire adeguate garanzie.

Investire in immobili tramite il crowfunding immobiliare

Mi è capitato spesso di parlare con persone che amano questo tipo di investimento che, indubbiamente, offre rendimenti ben superiori a quelli disponibili sul mercato degli investimenti finanziari.

Quello che facevo fatica a comprendere era il motivo che portava questi soggetti a rinunciare al controllo, alla disponibilità fisica del bene, per un rendimento che potevano facilmente ottenere investendo in immobili direttamente.

Il motivo che portava queste persone a valutare il crowdfunding immobiliare era il medesimo per tutti: volevano semplicemente conseguire il rendimento senza lavorare per ottenerlo.

Normalmente i progetti sui quali puoi investire sono progetti di sviluppo immobiliare, in pratica finanzi delle imprese che, dopo aver costruito, dovranno necessariamente vendere per coprire i loro costi e, soprattutto, restituirti i soldi che gli hai prestato.

Non voglio dire che questo sia negativo, tuttavia presenta sicuramente un livello di rischio ben più alto di un qualunque investimento immobiliare che ti remunera con una rendita. Questo rischio comunque viene mitigato enormemente dalla possibilità di investire piccole cifre che, anche se perse, ti faranno dormire comunque sonni tranquilli.

Dal punto di vista del rendimento questo tipo di investimento è soggetto a due possibilità.

Da un lato, se il tuo capitale viene impiegato per tempi molto brevi, è evidente che prometterti un rendimento elevato è abbastanza logico in quanto “annualizzandolo” corrisponderà ad una percentuale molto più bassa. I soggetti che contano di restituirti il capitale in tempi molto brevi, infatti, possono facilmente prometterti un 10% perché se riusciranno a restituirti il capitale in soli 6 mesi, ad esempio, ti avranno pagato il realtà solamente un 5% annuo.

Al contrario, se i tempi di progetto subiranno un un allungamento inaspettato, con lavori oltre i tempi previsti o vendite più lente di quanto ipotizzato, il tuo rendimento finirà per essere più basso. Questo per effetto dell’allungamento temporale del suo impiego: non sempre sono corrisposti degli interessi di mora per il ritardo. Ad esempio, se conti di ricevere un 10% in due anni cosa pensi che succederebbe al tuo rendimento percentuale se lo ricevessi dopo 3 anni? Indubbiamente sarebbe destinato a calare.

Ultimo punto negativo è rappresentato dalle commissioni applicate al capitale che investi. Non tutti le applicano ma possono arrivare anche al 3%! Tienine conto.

Una rendita da locazione, invece, può garantirti il 10% all’anno senza grossi problemi e per tutti gli anni a venire.

Comunque, con questa consapevolezza, questa forma di investimento immobiliare non è assolutamente da scartare. Infatti, se stai iniziando ad approcciare l’idea di investire in immobili e non disponi di grosse cifre, questa alternativa potrebbe proprio fare al caso tuo. Da qualche parte bisogna pur iniziare, no? 🤗

Ti riepilogo nella tabella che segue i principali vantaggi e svantaggi di questa forma di investimento.

VANTAGGI	SVANTAGGI
E’ molto semplice. Con pochi click potrai mettere al lavoro il tuo capitale senza dover impazzire gestendo acquisti, ristrutturazioni, vendite oppure conduttori.	Manca il controllo. Se investi direttamente hai la consapevolezza di quello che stai facendo. Se l’investimento non dovesse funzionare come previsto puoi sempre variare la tua politica e la possibilità di perdere soldi è più limitata.
Rendimenti elevati. Potrai conseguire ottimi rendimenti che il mercato degli investimenti finanziari non è assolutamente in grado di garantire.	Rischio più elevato. Normalmente a maggior rendimento corrisponde maggior rischio. Questo tipo di operazioni, infatti, sono mediamente più rischiose rispetto alle locazioni.

Per investire con queste piattaforme hai sostanzialmente due maniere:

1. diventare azionista della società veicolo che realizzerà il progetto di sviluppo immobiliare. In questo caso se l’operazione finisce male avrai poche possibilità di salvare qualcosa in quanto l’equity è il capitale di rischio di ogni impresa, la prima cosa che si perde quando una società fallisce.
2. prestare i tuoi soldi alla società che realizzerà in progetto. In questo caso specifico la società potrebbe garantire il tuo prestito con l’immobile di proprietà.

Nella tabella che segue potrai trovare un elenco delle principali società che operano in questo settore.

SOCIETA’	DESCRIZIONE
Concrete Investing	Società italiana nata a Milano nel 2017. L’ammontare minimo è variabile a seconda del progetto di investimento che sceglierai. Investendo con questa società diventerai azionista della società di sviluppo immobiliare che effettuerà fisicamente l’operazione.
CrowdEstate	Questa società Estone, fondata nel 2014, suppongo sia la più grande in assoluto: nel momento in cui scrivo vanta 54.755 utenti, iscritti da 126 differenti paesi, a cui offre ben 306 differenti opportunità di investimento. Mi piace la sua trasparenza, infatti, tramite il sito puoi visionare tutte le statistiche riguardanti il loro business. L’investimento minimo è pari ad € 100,00. Investendo con questa società presterai i tuoi soldi alla società di sviluppo immobiliare che effettuerà fisicamente l’operazione.
Housers	Housers è una società spagnola, fondata il 27 aprile 2015. La società nacque perchè alla ripresa del mercato immobiliare spagnolo, avvenuta nel 2014, solamente i grossi capitali erano in grado di operare lasciando i piccoli investitori al palo. I due fondatori pensarono quindi alla possibilità di far nascere una società specifica che potesse offrire a tutti la possibilità di investire nel mattone. Tramite il loro portale, infatti, è possibile investire in progetti immobiliari anche con cifre molto contenute, in questo momento € 50,00. Investendo con questa società presterai i tuoi soldi alla società di sviluppo immobiliare che effettuerà fisicamente l’operazione.
ReCrowd	Società milanese che presenta opportunità di investimento differenziate per tipologia di progetto, rischio associato, durata dell’operazione e ROI garantito. L’investimento minimo è di € 500,00. Investendo con questa società presterai i tuoi soldi alla società di sviluppo immobiliare che effettuerà fisicamente l’operazione.
Trusters	Società italiana basata a Milano. Sul loro sito dichiarano di essere specializzati in interventi di ristrutturazione e riqualificazione immobiliare che si concludono in un breve orizzonte temporale. L’investimento minimo è pari ad € 100,00. Investendo con questa società presterai i tuoi soldi alla società di sviluppo immobiliare che effettuerà fisicamente l’operazione.
Walliance	Walliance è una società italiana fondata a fine 2017. Recentemente la società ha acquisito nuovi importanti soci che hanno conferito ulteriori risorse finanziarie, portando il capitale sociale dell’impresa a 2 milioni di euro. Queste risorse hanno permesso l’apertura al mercato europeo. Il loro investimento minimo è pari, in questo momento, ad € 500,00. Investendo con questa società diventerai azionista della società di sviluppo immobiliare che effettuerà fisicamente l’operazione.

Investire in immobili risparmiando soldi

Le case costano e per quanto ricco tu possa essere, finirai presto i tuoi soldi.

Per risparmiare denaro, oltre a tutta una serie di consigli accessori, puoi anche fare ricorso al debito. In questo modo non sarai costretto a sborsare per intero la cifra necessaria, ma una parte sarà erogata da un terzo, tipicamente un istituto di credito. Come ho già avuto modo di illustrarti, il debito è tuo amico perché permette di elevare il tuo rendimento e proteggere il tuo capitale.

Utilizzando il debito nella tua operazione immobiliare potrai godere della leva finanziaria, una delle 5 leve a tua disposizione per arricchirti più velocemente.

Come ti ho già detto non esiste solo il debito buono, esiste anche il debito cattivo ed è per questo che devi imparare a gestire adeguatamente le tue risorse finanziarie.

L’importanza della gestione finanziaria

Se hai debiti contratti per l’acquisto di passività (oggetti che non ti fanno guadagnare) è prioritario eliminare questi debiti il prima possibile, in quanto meno debiti hai e più appartamenti sarai in grado di acquistare.

Non a caso quando abbiamo dovuto cambiare l’auto oppure acquistare a tasso zero alcuni oggetti Daniela si è fatta carico di queste rate, in modo da lasciarmi libero finanziariamente. Libero di indebitarmi per acquistare attività.

E’ possibile acquistare immobili senza soldi, ma è molto più importante abituarsi a vivere nel modo corretto. E’ per questo che devi sviluppare l’abitudine a pagare prima te stesso.

Questo significa mettere da parte all’inizio del mese una percentuale delle tue entrate oppure una determinata cifra in valore assoluto prima di iniziare a spendere. In questo modo, in accordo al piano d’azione di cui ti ho già parlato precedentemente, potrai alimentare la tua crescita.

Il tuo primo acquisto immobiliare

Se non hai mai investito in immobili, scoprirai che ci sono un sacco di informazioni da acquisire. Una buona fonte sono corsi specifici, libri oppure anche un bel blog come questo.

Qualunque sia il tuo primo acquisto, ricorda che l’affare lo fai quando compri, non quando vendi.

E’ in questa fase infatti che hai il maggior peso contrattuale per cui, non concentrarti sul possibile valore di vendita futuro, ma agisci su quanto è certo e ben conosciuto. Il valore di vendita futuro, infatti, è aleatorio ed ipotetico mentre la cifra che pagherai al venditore dell’immobile è reale e sicura.

Dopo aver acquistato il tuo primo immobile potrai procedere acquistando la seconda proprietà continuando ad alimentare il processo virtuoso che hai messo in atto.

Risparmiare sull’acquisto di una casa con le aste immobiliari

Il luogo comune ti porterà a pensare che, se acquisterai all’asta, pagherai molto meno. Questo è un luogo comune perché, molto spesso, non è affatto vero.

Non a caso il mio amico Luigi, che fa operazioni di acquisto, ristrutturazione e vendita non utilizza più le aste immobiliari, ma spesso acquista addirittura da agenzia, aumentando i suoi costi di acquisto. Alle volte la flessibilità di poter trattare con il venditore costruendo la tua operazione su misura, in base alle tue esigenze, è un fattore molto importante.

Le aste immobiliari sono un mercato molto rigido, con regole precise, che non lasciano spazio ai tuoi problemi. Ti sei aggiudicato l’immobile? Paga entro 120 giorni, se non prima. Inoltre, la presenza alle aste immobiliari di molte persone che non stanno acquistando per investimento, finisce spesso per far lievitare i prezzi ben al di sopra del valore di mercato.

Anche le perizie allegate alla procedura sono spesso generose, immagino per favorire la partenza da prezzi più alti, ed anche data nella quale sono state redatte è spesso passata da anni e presentano valori al mq. non aggiornati agli ultimi riferimenti di mercato.

Ultimo punto negativo delle aste immobiliari è l’effetto asta. Mi è capitato spesso di assistere a vere e proprie battaglie di principio tra due contendenti, ormai innamorati dell’immobile o forse feriti nell’orgoglio, che a forza di rilanci spingono l’immobile a valori ben più alti dell’ultima asta, nella quale il bene era andato invenduto. Perché non partecipare all’asta precedente? Questa situazione capita spessissimo, quando l’immobile scende a prezzi troppo bassi.

Con questo non voglio dire che non bisogna partecipare alle aste immobiliari in cui, invece, ci sono sicuramente ottimi affari. Voglio semplicemente dire che non è tutto oro quello che luccica.

Non innamorarti dell’oggetto, ma del flusso di cassa

Non devi andare a vivere nell’immobile che stai valutando, non deve essere bello, né piacerti. Il suo scopo, infatti, è di essere in grado di produrre un flusso di cassa.

Quando ho acquistato il mio primo appartamento, ho scelto la zona più bella della mia città, un bell’appartamento all’ultimo piano molto carino, con un’estetica molto particolare dove, in effetti, avrei vissuto pure io. Alla fine non si è dimostrato l’acquisto giusto per lo scopo che avevo in mente: produrre un reddito.

Quindi, non concentrati sull’oggetto, ma cerca di spendere poco in relazione all’affitto che potrai prendere.

Modifica la tua mentalità

Come ha ben spiegato Daniela in questo articolo, è importante prestare attenzione a quello che conta.

Quando sei attento a qualcosa in particolare, infatti, finirai per notarlo sempre. Ad esempio, quando stai valutando di acquistare una nuova automobile, ti sembra che ce ne siano a bizzeffe e non fai altro che notarla dappertutto. Immagino che ti sia già capitato. Il motivo è che la tua mente è concentrata sull’eventuale acquisto e, di conseguenza, finisci per vedere l’auto ovunque.

Analogamente, quando sarai concentrato sulla possibilità di investire in immobili, la tua mente sarà programmata per notare tutte le occasioni migliori.

Notate le opportunità più appetibili, dovrai iniziare a ragionare su come acquistare il tuo immobile e, sulla base della tipologia di investimento che ti appresti a fare, stimare il guadagno potenziale che potresti ottenere.

Piano piano diventerà un’abitudine e lo farai quasi in automatico.