Vivere Senza Lavorare con le Entrate Passive degli Affitti

da | Apr 29, 2021 | Finanza Personale | 5 commenti

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“Non devi essere bravo per iniziare, ma devi iniziare per essere grande.”

Zig Ziglar

Vivere di rendita significa che devi imparare a spendere meno di quanto guadagni, in modo da poter continuare ad investire aumentando le tue entrate anno dopo anno.

Per vivere di rendita, infatti, è necessario diventare un investitore cioè un individuo che investe i propri risparmi, o le proprie competenze, per creare valore per lui e per gli altri.

Il problema, per la maggior parte delle persone, è la mancanza di risparmi o competenze da mettere a reddito.

Conosco bene il problema perché, dopo essermi svegliato da un lungo torpore durato 44 anni, sono stato in grado di crearmi una cospicua rendita immobiliare in pochi anni. Se non hai già letto la storia di cosa è successo, puoi scoprire come è andata seguendo questo link, si aprirà in una nuova pagina in modo che tu possa leggere il tutto con calma, non appena avrai finito questo articolo.

Comunque, quando ho finalmente aperto gli occhi, ho capito come sia sufficiente impostare la propria mentalità nel modo corretto per poter vedere da subito, con occhi nuovi, il mondo che ci circonda. E’ proprio indossando questo nuovo paio di occhiali che sarai in grado di impostare la tua vita in maniera tale da poter riuscire nell’impresa.

Preciso che tutto l’articolo è incentrato dal punto di vista della persona fisica. Nel caso in cui il tuo investimento fosse fatto tramite una società, il discorso sarebbe completamente diverso.

A proposito, se hai bisogno di aiuto, non fare il timido e contattami!

E’ davvero possibile vivere senza dover lavorare?

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

Assolutamente sì!

Te ne parlo non per sentito dire, ma per esperienza diretta. Tutti sono convinti che per smettere di lavorare si debba essere delle persone fortunate alle quali i genitori hanno lasciato soldi, appartamenti o rendite in genere.

Questa idea è profondamente sbagliata.

Tanto varrebbe allora “chiudere il libro” e buttarsi dal sesto piano… Cosa cambierebbe dal momento che non abbiamo la possibilità di direzionare la nostra vita?

In realtà abbiamo sempre il controllo e se la nostra vita va in una certa direzione è proprio per colpa/merito nostro, di nessun altro. Io sono una persona comune, proprio come te che stai leggendo in questo istante… Per cui, se ci sono riuscito io, perché non dovresti farcela anche tu?

Attualmente lavoro esclusivamente per scelta: mi piace farlo e penso proprio che lo farò fino alla fine dei miei giorni. Magari in futuro cambierò occupazione ma sono più che sicuro che farò sempre qualcosa, non è forse vero che chi si ferma è perduto?

Sono più che convinto, infatti, che il problema non sia lavorare o meno… il problema è poter davvero compiere le scelte che vogliamo in totale libertà.

Quello che dà fastidio è dover lavorare per forza, magari svolgendo un lavoro che non ci piace, perché si è costretti a farlo… per mantenere la famiglia, pagare il mutuo o l’affitto, vestirsi e portare il cibo in tavola, intrappolati in quel ciclo vizioso che Robert Kiyosaki chiama la corsa del topo.

Non a caso molto spesso questa forma di libertà viene definita libertà finanziaria, il raggiungimento di una condizione economica per la quale, sia che lavoriamo attivamente oppure no, i soldi arrivano comunque nel nostro conto corrente, sotto forma di entrate passive.

Cosa sono le entrate passive?

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

Le entrate passive consistono in un flusso di cassa che, a prescindere da un tuo coinvolgimento diretto, arriva comunque nelle tue tasche. Passivo però non significa disinteressato. Andranno sempre fatte delle scelte di gestione e, anche se il tuo impegno non sarà continuativo, gli investimenti dovranno essere sempre seguiti con attenzione.

“L’uomo saggio mette tutte le sue uova in un paniere e lo tiene d’occhio.”

Andrew Carnegie

Vivere di trading, ad esempio, non è a mio avviso definibile come rendita passiva.

In primo luogo il trading è un’attività molto onerosa in termini di tempo, mentre la rendita per definizione è un qualcosa di decorrelato dal tempo impiegato.

In secondo luogo per poter vivere di rendita devi poter contare su un flusso di cassa continuativo e prevedibile mentre i guadagni ottenuti dal trading, anche se di notevole importo, non presentano questa caratteristica.

Dividendi o cedole, invece, sono certamente entrate passive, ancora più automatiche delle rendite immobiliari, ma manca un ingrediente che ritengo essenziale: il controllo.

Non hai il controllo quando la gestione del tuo investimento è demandata ad altri individui che, non sempre purtroppo, fanno i tuoi specifici interessi. Hai forse il controllo se il bond nel quale hai investito va in default? Non solo non riceverai la cedola ma neppure la totalità del tuo prezioso capitale!

Ricordo ancora con estremo disappunto quando il mio bond Lehman Brothers, contenuto nell’elenco delle obbligazioni consigliate dall’ABI “Obbligazioni a basso rendimento e basso rischio”, finì in default. Ancora oggi, di tanto in tanto, ricevo qualche briciola del capitale allora investito, che mai più sarò in grado di recuperare purtroppo.

Sbagliando si impara anche se spesso a caro prezzo.

Con gli immobili il discorso è differente.

Potrai magari non ricevere l’affitto ma, se ricorrerai alle vie legali e non affitterai a persone prive di garanzie, quasi sempre riuscirai ad avere gran parte del tuo credito, mentre il tuo prezioso capitale investito sarà sempre al sicuro, ubicato nella via ed al numero civico dove è sempre stato.

Anche se indubbiamente dovrai lavorare di tanto in tanto, ritengo la rendita da affitti una entrata passiva. Non è assolutamente necessario, infatti, lavorare otto ore al giorno, ma ti saranno sufficienti poche ore al mese per controllare i pagamenti, aggiornare la contabilità e gestire eventuali problematiche.

L’investimento immobiliare ti permetterà di sfruttare l’effetto leva. Oltre alla leva finanziaria puoi far lavorare per te anche la leva delle relazioni, cioè l’apporto fornito da tutti i professionisti ai quali delegherai parte dei tuoi compiti. Tornerò sul concetto più avanti.

Come fare per avere una rendita mensile?

Foto di luxstorm da Pixabay

Le cose semplici e facili da applicare sono spesso le soluzioni migliori ed infatti, quando mi viene chiesto come sono riuscito ad acquistare così tanti immobili, rispondo sempre che la regola per arricchirsi è molto semplice:

“Spendi meno di quanto guadagni ed investi saggiamente questa differenza.”

Può sembrare strano ma, ad esempio, il Notaio od un semplice operaio hanno i medesimi problemi. Infatti, anche se su una scala indubbiamente differente, entrambi devono acquistare un’automobile, disporre di una casa, vestirsi, mangiare, pagare le bollette, andare in vacanza e così via.

Infatti il punto non è quanto guadagniamo in valore assoluto, ma quanto margine siamo in grado di salvare ogni mese.

Quanto riuscite a mettere da parte ogni mese?

Foto di Charles Thompson da Pixabay

Questo è il punto focale. Se non sarai in grado di impostare la tua vita in modo da consumare meno di quanto produci, non avrai alcuna risorsa per finanziare la tua crescita ed il raggiungimento della libertà finanziaria diverrà un miraggio.

Per riuscire nell’impresa non dovrai solamente giocare in attacco, cercando di guadagnare sempre di più, ma anche la difesa rivestirà un ruolo essenziale. Se il Notaio, che non guadagna certo poco, conduce uno stile di vita dissoluto, dovrà lavorare tutta la vita per riuscire a mantenerlo.

La società ti spinge ad avere tutto subito e ti facilita enormemente quando devi spendere i tuoi soldi, offrendoti magari dei finanziamenti a tasso zero. La politica del “tutto subito” e “dell’anche io posso permettermelo” finiscono per portarti fuori strada, impedendoti di risparmiare parte delle risorse guadagnate.

Purtroppo l’80% degli italiani conduce uno stile di vita che non sarebbe in grado di mantenere. Non è scritto da nessuna parte che chiunque possa permettersi una spesa solo perché l’amico o il vicino l’hanno fatto. Spesso le persone fanno a gara per chi si permette il meglio, ostentando una falsa ricchezza, trovandosi così con ben poche risorse finanziarie da investire, perché dilapidate in questa corsa alle apparenze.

Solo un’attenta gestione finanziaria può consentirti di non farti attirare dalle sirene e condurre lo stile di vita corretto, quello che il tuo reddito è in grado di garantire.

Restando all’interno del settore immobiliare, se ti mancano le risorse finanziarie oppure non sei in grado di risparmiare nulla, potresti fare come il mio amico Luigi, che compra appartamenti da ristrutturare utilizzando soldi di altri finanziatori. Finiti i lavori e venduti gli immobili trattiene metà del ricavato, al netto di tutte le spese, per remunerare il suo lavoro svolto.

Se non vuoi impazzire con costose ristrutturazioni, o non te la senti di rischiare, puoi sempre cercare affari immobiliari da cedere ad altri in cambio di un compenso immediato.

Ed inoltre, se sei a conoscenza di una situazione di morosità nei confronti della banca, magari di un tuo conoscente o di un condomino del tuo stesso stabile, potresti cedere l’informazione ad un investitore che potrà cercare di aiutare il debitore, stralciando il debito direttamente con l’istituto di credito.

Piuttosto che arrivare al pignoramento dell’immobile, con le estreme conseguenze del caso, meglio cercare di risolvere per tempo la situazione. A questa particolare situazione sono sicuramente interessato anche io per cui scrivimi subito dalla sezione contatti e potremo discutere della cosa.

Alle volte, non disponendo delle risorse indubbiamente necessarie per comprare un appartamento, puoi finire alla ricerca di scorciatoie nel tentativo di riuscire ad acquistarlo senza sborsare un centesimo.

E’ sicuramente possibile riuscire nell’impresa, tuttavia presenta un livello di rischio ben più elevato rispetto all’acquisto tradizionale. Magari lo potrai fare in futuro, quando avrai compiuto con successo svariati acquisti ed avrai acquisito una certa esperienza…

Chi si metterebbe al volante di un’automobile di Formula 1 senza aver preso un corso di guida veloce?

“Non puoi fare le nozze con i fichi secchi.”

detto popolare

Ho scritto un articolo specifico sulla corretta gestione delle proprie finanze che ti consiglio di visionare. Segui tranquillamente il link, si aprirà in una nuova finestra e potrai leggerlo dopo con calma. L’articolo è intitolato “Gli insegnamenti del libro Padre Ricco Padre Povero“.

Quindi, per alimentare la tua crescita dovrai necessariamente risparmiare parte delle risorse economiche che ricevi creando valore per te o per gli altri.

Ma risparmiare non è sufficiente purtroppo…

“Savers are losers.” (I risparmiatori sono dei perdenti)

Robert T. Kiyosaki

Robert non definisce i risparmiatori dei perdenti perché risparmiano, ma solamente perché lasciano spesso marcire inutilizzate le loro risorse economiche, magari proprio sul conto corrente.

Invece, per avere successo nel crearsi una rendita, bisogna far lavorare duramente queste risorse ben più duramente di quanto hai dovuto lavorare per guadagnarle!

Come investire i propri soldi?

Foto di Nattanan Kanchanaprat da Pixabay

Se aggiungerai, costantemente, nuove risorse finanziarie al tuo progetto di libertà finanziaria avrai il problema di come impiegare questi soldi. In questo articolo parlo di rendita da affitti, per cui rimarrò focalizzato sugli immobili.

Puoi impiegare il tuo denaro essenzialmente in due modi:

  1. Facendo trading immobiliare, acquistando un appartamento per rivenderlo entro breve tempo ricavandone un profitto.

    Questa è la forma normalmente preferita da chi dispone di poche risorse, vuole utilizzare le risorse di terzi oppure desidera moltiplicare velocemente il capitale investito. E’ evidente che se sei in grado di acquistare un appartamento a 100, riuscendo a venderlo sempre a 120, farai molto in fretta a moltiplicare il tuo capitale.

    Ma saremmo di fronte ad un lavoro vero e proprio.

    L’Agenzia delle Entrate pone dei limiti oggettivi alla quantità di immobili che puoi rivendere senza che tu possa diventare un operatore professionale dotato di partita iva. Se fai una compravendita all’anno forse potrebbero non esserci problemi ma, se non hai nessuna occupazione ufficiale di base, sono più che convinto che ben presto ti romperebbero le scatole.

  2. Costruendo una rendita immobiliare, acquistando un appartamento allo scopo di ricavarne un flusso di cassa mensile.

    In questo caso non si tratterà di una vera e propria occupazione, ma semplicemente di investire i propri capitali allo scopo di preservarli e ricavarne una rendita. Questo, ovviamente, a patto che gli immobili vengano tenuti sufficientemente a lungo in portafoglio.

    Il lavoro necessario per trovare un immobile sul quale investire è il medesimo richiesto per trovare un immobile da rivendere ma, ovviamente, il numero di acquisti si riduce notevolmente perché, purtroppo, gli immobili hanno un grosso difetto: costano un sacco di soldi!

    L’acquisto, infatti, deve essere fatto sempre con la medesima cura e nulla ti impedirebbe di alienare immediatamente l’appartamento appena acquistato invece di metterlo a rendita. Se acquisti bene e l’appartamento è idoneo anche all’affitto se tu lo vendessi subito, nella maggioranza dei casi, ti accontenteresti di guadagnare 2,5 / 3 anni di affitto anticipato.

    Negli ultimi 5 anni ho acquistato parecchi immobili ma non ne ho venduto neppure uno. Non perché mi piace fare la collezione, ma perché sono convinto che sia molto più vantaggioso gestirli ed abbattere contestualmente il debito contratto per il loro acquisto.

    Se vuoi approfondire l’argomento, e comprendere meglio come calcolare il rendimento da locazione, leggi subito l’articolo specifico che spiega quanto ti resta dell’affitto lordo che percepisci ogni mese.

Quanti soldi servono per vivere di rendita?

Foto di Free-Photos da Pixabay

Per riuscire a vivere di rendita devi incassare, come minimo, un importo pari alle tue spese mensili. Ti consiglio di aggiungere a questo importo un extra che ti consentirà di continuare ad investire, portandoti ad aumentare le tue entrate anno dopo anno. Utilizzando gli affitti, se desideri un reddito di 2.500 euro al mese, dovrai investire circa 400.000 euro.

Come vedi tutto è in funzione delle tue spese. Se vivi sotto un ponte ti basterà poco per finanziare il tuo stile di vita mentre se giri in Porsche e spendi e spandi come non ci fosse un domani, indubbiamente farai molta più fatica.

Se arriverà (finalmente) il grosso crollo delle borse atteso da molti anni le cose cambieranno ma, in questo preciso momento, ritengo la rendita immobiliare la tua migliore opzione, anche perché, per raggiungere la libertà finanziaria utilizzando prodotti finanziari, sono richiesti molti più soldi da investire.

Quanto potrebbe servirti per vivere di rendita utilizzando azioni, obbligazioni ed ETF?

La regola del 4%

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

La regola del 4% è un metodo di gestione dei tuoi risparmi che ti dovrebbe permettere di non esaurirli mentre li sfrutti per vivere di rendita. Infatti questo principio attesta che puoi tranquillamente prelevare il 4% dei tuoi risparmi il primo anno, e potrai aumentare questo importo in base all’inflazione negli anni a venire, senza rischiare di finire il tuo denaro almeno per i prossimi 30 anni.

Molti lo utilizzano per smettere di lavorare molto prima rispetto alla pensione statale, contando proprio sull’assegno pensionistico nel futuro. Ad esempio se penso che lo Stato mi erogherà la pensione a 70 anni posso andare in pensione a 40 anni (70 anni – 30 anni). Se avrò finito i soldi ci sarà lo Stato a sostenermi.

Per quel che mi riguarda sono un mucchio di stupidaggini ma chi si affida agli investimenti finanziari per vivere di rendita utilizza spesso questa regola.

E comunque, questo ipotetico quarantenne, quanti soldi avrebbe dovuto accumulare? Se desidera erogarsi una rendita di 2.000 euro al mese avrebbe dovuto accantonare ben 600.000 euro!

Investendo la stessa cifra in un portafoglio di immobili saresti in grado di avere una rendita mensile di almeno 3.500 euro al mese. E questo senza dover assolutamente intaccare il tuo capitale. Anzi, il tuo investimento originario aumenterebbe di valore inesorabilmente, anno dopo anno.

Il problema, infatti, è che da un portafoglio di prodotti finanziari puoi costruire una rendita sostanzialmente in due modi:

  1. Mediante un capital gain. In questo caso il portafoglio titoli che sostiene il tuo stile di vita aumenta di valore. Per ricavare la tua rendita non dovrai far altro che vendere una parte dei tuoi investimenti riportando il portafoglio al medesimo valore iniziale.

    Grazie alle continue iniezioni di liquidità a cui siamo stati abituati negli ultimi tredici anni, azioni ed obbligazioni hanno sempre dato soddisfazioni, ma se sei una persona che usa la testa, capirai che questa situazione è tutt’altro che normale.

    Ne consegue che, allo scopo di ricevere una rendita costante, potresti essere costretto ad intaccare il tuo capitale.

  2. Ricevendo un dividendo o una cedola. Se utilizzerai questo sistema per procurarti il reddito necessario a vivere di rendita, sarai molto più solido in quanto non avrai la necessità di intaccare il capitale. Ma anche in questo caso esporrai il fianco per due motivi.

    In primo luogo il capitale investito, soprattutto in obbligazioni, si inflazionerà. Non avendo la possibilità di sfruttare l’effetto moltiplicativo del debito, come nel caso dell’investimento immobiliare, il capitale investito subirà l’effetto dell’inflazione e sarai in grado di acquistare sempre meno beni e servizi con lo stesso importo nominale.

    Per comprendere bene come questo avviene ti consiglio di leggere l’articolo che ho scritto sull’argomento. Clicca sul link che segue, il post si aprirà in un’altra pagina e potrai leggerlo successivamente. L’articolo in questione è “Inflazione. Come questa forza distrugge il tuo potere d’acquisto.“.

    Secondariamente non sempre avrai il controllo sui flussi attesi. Lasciando stare il mancato pagamento di una cedola che fortunatamente è un evento piuttosto raro, non sempre i dividendi vengono erogati ed, alle volte, il loro importo può subire delle variazioni al ribasso. Questo avviene perché non hai il controllo totale sul tuo investimento, in quanto la gestione è demandata ad altri.

Sfruttando gli immobili, invece, il tuo investimento non presenterà questi problemi.

Vivere di rendita con gli affitti

Foto di Jörg Hertle da Pixabay

Non c’è dubbio alcuno, gli affitti rendono, ed anche parecchio. Parlo per esperienza diretta e personale, non per sentito dire.

Il grande errore che in molti compiono quando pensano alla rendita immobiliare è immaginare che sia necessario fare l’investimento oggi per ritrovarsi poi, tra 20 o 30 anni, con un bel capitale… una pensione.

Il ragionamento errato nasce dal fatto che gli immobili costano un sacco di soldi e, giustamente, occorre utilizzare un mutuo per acquistarli. Il punto su cui in molti cadono, però, è che pagare il mutuo non è un investimento.

Pagare il mutuo sicuramente libererà quote capitale che, anno dopo anno, andranno ad accrescere, implicitamente, il tuo investimento iniziale ma l’investimento, per poter essere definito tale, deve necessariamente procurare un flusso di cassa attivo sin dal primo mese.

Il vantaggio offerto dalla leva finanziaria

Foto di Ben Kerckx da Pixabay

“Datemi un punto d’appoggio e solleverò la Terra!”

Archimede

Per diventare ricchi non è sempre necessario “spaccarsi la schiena” ma, spesso e volentieri, è tutta una questione di corretta gestione dei propri sforzi. Per fare questo dobbiamo essere in grado di moltiplicarli proprio per soddisfare una delle principali leggi dell’economia: ottenere il massimo risultato con il minimo sforzo.

Sull’importanza dell’effetto leva ti suggerisco di leggere l’articolo specifico intitolato “Arricchirsi con l’effetto leva. 5 leve per moltiplicare il tuo successo!”. Clicca sul link, si aprirà in un’altra pagina così potrai decidere se leggerlo subito oppure più tardi.

Esistono svariati tipi di leva, in questo caso specifico parlo di leva finanziaria e cioè dell’effetto moltiplicativo che il debito è in grado di applicare ai tuoi rendimenti. Viene visto quasi sempre come negativo, invece ritengo che il debito sia un elemento essenziale dell’investimento immobiliare.

Prova ad andare in banca per chiedere un mutuo per l’acquisto di un appartamento. Lasciando stare l’ovvia verifica reddituale, nessuna banca scarterà a priori la possibilità di erogartelo.

Prova, invece, a chiedere un mutuo allo scopo di realizzare un investimento finanziario. Magari proprio volto all’acquisto delle azioni stesse della banca! Sono più che convinto che sperimenterai grossi problemi. Ma tu vorresti acquistare proprio le loro azioni, perché mai non gradiscono l’idea?!? Penso che questo semplice esempio chiarisca una volta per tutte il valore che viene riconosciuto agli investimenti immobiliari.

Aggiungo che il debito, oltre che essere sensato dal punto di vista finanziario, è anche lungimirante dal punto di vista strategico.

Fatti una domanda: i tuoi soldi si svalutano oppure si apprezzano con il passare del tempo?

Ritengo che sia piuttosto evidente che i tuoi soldi si svalutano, perdono potere d’acquisto con il passare del tempo. E se i tuoi soldi si svalutano allora significa che si svalutano anche i tuoi debiti.

Se sei d’accordo con me voglio farti un’altra domanda.

Ma se è vero che i tuoi debiti, contratti per creare valore si svalutano, perché non dovresti utilizzarli?

Se fai un mutuo trentennale a tasso fisso con rata di 250 euro per acquistare un appartamento che affitti a 500 euro perché non dovresti farlo?

Fra trent’anni i 250 euro che paghi oggi avranno lo stesso impatto finanziario sulle tue entrate?

Fra trent’anni la tua rata sarà sempre 250 euro ma pensi che il tuo affitto sia sempre 500 euro?

L’immobile che hai acquistato oggi con quel mutuo pensi varrà sempre gli stessi soldi fra trent’anni?

Assolutamente no ed è per questo che il debito è un potente alleato in grado di moltiplicare il tuo rendimento principalmente su questi tre fronti:

  1. Investendo una minor quantità di capitale proprio il tuo rendimento percentuale aumenterà (in caso di leva positiva ovviamente) e sarai in grado di fare più operazioni.

    Il rendimento sul capitale proprio viene definito ROE (Return On Equity) mentre il rendimento su tutto il capitale investito viene definito ROI (Return On Investment).

    Senza l’utilizzo del debito questi due indici avranno lo stesso valore. Diversamente, se impiegherai propriamente il debito, il ROE aumenterà.

    Se non hai familiarità con questi concetti ti suggerisco di leggere “ROE: formula, definizione e calcolo di questo indice di redditività” e “ROI: formula, calcolo, limiti ed esempi di applicazione”. Clicca sui link, si apriranno in una nuova finestra.

  2. Il capitale residuo del tuo mutuo si svaluterà progressivamente.

    L’inflazione, che normalmente devi cercare di battere investendo i tuoi risparmi, questa volta ti sarà alleata: eroderà progressivamente il valore del tuo debito rendendolo sempre meno valevole nell’atto pratico.

    Se anche questo concetto di inflazione non ti è ben chiaro ti suggerisco di leggere “Inflazione: come questa forza distrugge il tuo potere d’acquisto” e, se vuoi un aggiornamento sulla situazione attuale, “BullionVault. Opinioni ed esperienze di un cliente.”. Segui tranquillamente questi link si apriranno, come sempre, in una nuova pagina.

  3. Il debito proteggerà i tuoi amati risparmi che hai investito nell’acquisto.

    Quando faccio questa affermazione normalmente tutti strabuzzano gli occhi e, se sono distanti mentalmente dai concetti che sto cercando di spiegarti, mi mandano definitivamente “a quel paese”!

    Segui il ragionamento.

    Quando paghi la rata del mutuo in pratica stai pagando una quota di interessi e restituendo una quota di capitale.

    Mediamente, dopo cinque anni, avrai ripagato circa il 15% del capitale che hai ricevuto in prestito. Dal momento che, idealmente, avrai investito meno capitale proprio rispetto a quello che hai ricevuto in prestito dalla banca, questo 15% di quota capitale ripagata inciderà, sul capitale proprio investito, per il 25%.

    Questo significa che, senza considerare il rendimento da affitto che avrai conseguito in questi cinque ipotetici anni, qualora vendessi la tua proprietà allo stesso prezzo al quale l’hai acquistata, riceveresti il 25% di capitale proprio in più a titolo di rendimento sul tuo investimento.

    Questo perché il debito residuo presenterà un importo inferiore del 15% rispetto al momento in cui il mutuo è stato erogato e non appena estinto il mutuo, ti resterà questa quota aggiuntiva.

    Dal momento che è sempre meglio essere prudenti, vediamo la cosa al contrario.

    Per tutti i ragionamenti che abbiamo fatto precedentemente, dal momento che hai ripagato il 15% del tuo debito originario, puoi permetterti di vendere il tuo appartamento fino al 10% in meno rispetto a quanto lo hai pagato, senza rimetterci un centesimo!

Diversamente, la leva offerta dai prodotti finanziari, è molto più pericolosa.

Non penso sia un caso che una qualsiasi banca sia disposta a finanziarti per l’acquisto di un appartamento ma non sia affatto disposta a finanziarti per l’acquisto delle sue azioni.

Paradossale ma vero!

Comunque, prima di fiondarti in banca per indebitarti “come non ci fosse un domani”, tieni presente che non sono “tutte rose e fiori”. Il debito, infatti, presenta sicuramente innumerevoli vantaggi, ma espone sicuramente anche ad aspetti negativi sui quali è bene fare attenzione.

Il punto focale è quanto debito?

I più esperti utilizzano solamente capitale di debito, con il quale trarre rendimenti infiniti dal loro capitale. Ma noi, che viviamo sulla terra e vogliamo essere più che solidi, abbiamo il problema di modulare correttamente questo aspetto.

La recente pandemia mette bene in luce il concetto che voglio trasmettere.

Molti conduttori potrebbero aver sofferto dal punto di vista economico e potrebbero aver interrotto il pagamento dell’affitto ma le rate del mutuo vengono sempre e comunque addebitate.

Alcuni conduttori potrebbero approfittare dell’impossibilità di eseguire uno sfratto ma le rate del mutuo verranno sempre e comunque prelevate dal tuo conto corrente.

Insomma quello che voglio dirti è che, se vuoi minimizzare il rischio, devi cercare di disporre del capitale necessario per far fronte alle tue obbligazioni, diversamente la banca non potrà far altro che procedere al pignoramento immobiliare, con le nefaste conseguenze del caso.

Paradossalmente più appartamenti acquisterai e più il tuo rischio scenderà in quanto se un conduttore non paga, altri lo faranno. Per quanto nera possa essere la situazione, il mondo va sempre avanti.

Quanto viene tassato l’affitto di una casa?

Foto di Bruno /Germany da Pixabay

Molte persone pensando al concetto degli appartamenti in affitto associano la cosa ad un’enormità di tasse capaci di distruggere la tua redditività. Come dargli torto, non viviamo forse nel “Paese delle tasse”?

Però, se approfondirai bene l’argomento, sono più che convinto che cambierai idea. Posseggo svariati immobili e la mia tassazione media è del 20%. Ti sembra molto?

Sulla base della mia diretta esperienza personale posso affermare che possedendo appartamenti a reddito sarai tassato principalmente in due modi:

  • Sulla proprietà degli appartamenti, a prescindere dal fatto che tu li pongo a reddito o meno;
  • Sul reddito che ne ricavi mettendoli in affitto.

Per quanto concerne la proprietà puoi essere tassato come segue:

  • L’IMU che dovrai pagare due volte all’anno, a giugno ed a dicembre. Nel mio caso questa tassa incide per circa il 7% degli affitti lordi che percepisco.
  • Gli eventuali Consorzi di Bonifica, piccole cifre che arrivano senza una particolare cadenza temporale.

Per quanto concerne gli importi percepiti a titolo di canone di locazione puoi essere tassato come segue:

  • Cedolare secca al 10%. Se il tuo appartamento è nella lista dei Comuni ad alta densità abitativa, che puoi reperire facendo una semplice ricerca su Google, potrai affittare l’appartamento a “canone concordato”.

    Questo significa che dovrai rientrare in determinati importi predefiniti dall’accordo territoriale, stabilito tra il tuo Comune e le associazioni di categoria.

    In questo caso specifico potrai affittare con un contratto di durata ridotta (3+2 anni) e godere di uno sconto del 25% dell’IMU. Unico aspetto negativo l’impossibilità di applicare gli aumenti Istat al canone di locazione che resterà quindi bloccato per tutta la durata della locazione.

  • Cedolare secca al 21%. Se non puoi applicare la cedolare al 10% potrai sempre applicare la cedolare al 21%. Anche in questo caso non potrai applicare gli aumenti Istat.

  • Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche). Non vedo questa soluzione come vantaggiosa tuttavia, se non hai intenzione di applicare la cedolare secca, non ti rimane che assoggettare il tuo reddito da locazione ad Irpef.

    In questo caso dovrai aggiungere al tuo reddito il 95% della locazione percepita e calcolare la tua aliquota marginale. Dal momento che l’aliquota minima è pari al 23%, applicando lo sconto del 5%, se il tuo reddito è inferiore ai 15.000 euro complessivi pagheresti il 21,85%, che è di più di quanto previsto dalla cedolare.

    E’ già evidente che da un punto di vista tassazione non ti converrebbe mai.

    L’unico caso in cui potrebbe esserti conveniente è se devi compensare delle spese o portare in detrazione qualcosa ed il tuo reddito è unicamente da locazione. In questa evenienza, essendo il calcolo della cedolare a parte, saresti costretto ad assoggettare ad Irpef quanto necessario per sfruttare l’opportunità di detrazione dei costi.

Non sono un fiscalista per cui non prendere tutti questi dati come un sicuro consiglio fiscale, nel caso parla con il tuo commercialista di fiducia! Il mio scopo primario, infatti, era farti capire che “il vecchio adagio” che “gli affitti sono tutte tasse” non è assolutamente vero.

Spesso è semplicemente la scusa che la nostra mente impaurita ci vuole mettere in testa per tenerci a freno, per impedirci di agire.

Quanto si guadagna con gli affitti?

Foto di Nattanan Kanchanaprat da Pixabay

“Un viaggio di mille miglia comincia sempre con il primo passo.”

Proverbio cinese

Come in tutte le cose l’esperienza e la pratica aiutano tantissimo.

Quando ho acquistato il mio primo appartamento pensavo di aver fatto un affare… Oggi, dopo svariate compravendite mi metto a ridere quando ci penso. Quello che mi sembrava eccezionale allora, oggi mi appare assolutamente insufficiente.

Fatta questa doverosa premessa veniamo al dunque… ma quanto si guadagna con gli affitti???

Se l’investimento viene gestito nella maniera corretta, con gli affitti si guadagna ed anche parecchio.

Mediamente ci si può aspettare un ROI minimo del 4-6% che può elevarsi anche fino al 10-12% sulla base della tipologia di appartamento e della modalità di acquisto.

Applicando saggiamente la leva finanziaria, il ROE sale di conseguenza e si attesta almeno attorno al 7-8% fino a raggiungere l’infinito.

Il rendimento infinito si ottiene quando non si è investito capitale proprio ma solo capitale di terzi. Conseguendo un rendimento positivo a fronte di un investimento pari a zero, finiresti proprio per ottenere questo risultato.

Immagino già quanto sarai eccitato leggendo queste parole… Starai pensando “Non devo investire soldi ed incasso un rendimento??? Fantastico!”.

Possibile è possibile, ma ti sconsiglio di partire con operazioni di questo tipo. Io, potendo anche farlo, non l’ho mai fatto. Ti starai chiedendo il perché… La risposta è molto semplice, per mantenere un corretto equilibrio finanziario e ridurre, in maniera calcolata, il rischio.

Quanto puoi aspettarti di guadagnare da un investimento immobiliare pagate tutte le spese?

Nel mio caso specifico, dopo aver pagato mutui, tasse e spese varie il 45% dell’affitto lordo resta nelle mie tasche con un rendimento medio che si è molto elevato nel corso degli anni.

Ma come raccontavo prima questo è un punto di arrivo non di partenza.

L’importante, infatti, è iniziare.

La tua prima operazione non sarà la migliore operazione ma comunque rappresenterà il primo passo per la creazione della tua rendita. Se rimani bloccato a calcolare e calcolare non farai mai nulla.

Per cui… fuoco alle polveri!

Il “segreto” per aumentare i propri guadagni e riuscire a completare i propri obiettivi è sempre lo stesso. La motivazione, la sete di miglioramento, ogni giorno bisogna chiedersi “come posso migliorare ulteriormente?” oppure “come posso ridurre questo costo?” ed ancora “come posso aumentare questo guadagno?” e così via.

Per riuscire ad impostare la tua vita nella maniera corretta e ritrovarti a conseguire molto di più rispetto a prima non posso che consigliarti di leggere l’articolo “Come raggiungere i tuoi obiettivi nel 2021 in poche, semplici, mosse”. Se applicherai anche solo il 10% di quello che c’è scritto ne trarrai sicuro vantaggio!

Quanti immobili bisogna possedere per vivere di rendita?

Foto di protowink da Pixabay

Concludo l’articolo rispondendo a questa domanda che, immancabilmente, quando parlo dell’argomento in questione mi fanno sempre. In realtà, se hai letto con attenzione quanto ho scritto precedentemente, saprai già rispondere da solo a questa domanda.

Ad ogni buon conto, quanti immobili devi possedere per vivere di rendita grazie al flusso attivo degli affitti?

La risposta semplice è quando questo flusso sarà in grado di coprire le tue spese mensili e sarai ufficialmente “uscito dalla corsa del topo”. La risposta complessa, invece, richiede qualche ulteriore valutazione.

Quando con Daniela ci stavamo organizzando per partire con il nostro piano per conquistare la libertà finanziaria, pensavamo a quanto sarebbe stato bello possedere 10 appartamenti. Ci sembrava un sogno… Poi, in realtà, ne abbiamo comprati molti di più.

Non perché siamo ingordi, ma perché in primo luogo abbiamo uno stile di vita molto costoso e, secondariamente, del flusso lordo che proviene dagli affitti te ne resta solamente una parte. Infatti devi pagare il mutuo, le spese e le tasse.

Nel nostro caso specifico, per quanto concerne gli immobili di cui siamo proprietari come persone fisiche, ci resta il 45% degli affitti lordi che percepiamo.

Prendendo il nostro riferimento medio, se devi coprire delle spese mensili per 2.000 euro, dovrai percepire affitti per 4.450 euro lordi.

Infatti… € 2.000 : 0,45 = € 4.444,44. (0,45 = 45%)

In questo esempio avrai bisogno di acquistare circa 7/10 appartamenti per riuscire a coronare il tuo sogno. Sulla base degli affitti che potrai percepire nella tua zona, questa è la valutazione corretta che dovrai fare per capire di quanti appartamenti hai bisogno.

Il tuo piano per la libertà finanziaria

Foto di Ridwan Hardjowibowo da Pixabay

Solo tu conosci la tua specifica situazione e solo tu puoi stabilire quante risorse sei in grado di mettere sul piatto, di quanti risparmi già disponi ed in quanti anni vuoi riuscire nell’impresa.

Vivere di rendita con gli immobili è più che fattibile ed è alla portata di tutti.

Se blocchi il primo passante e gli chiedi “Vorresti essere ricco???” penso che il 99,99% ti risponderebbe senza esitazione “CERTO!”.

La seconda domanda allora dovrebbe essere “E cosa stai facendo per diventarlo???”.

Se hai bisogno di aiuto per mettere in pratica il tuo piano per la libertà finanziaria sono a disposizione, contattami!

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Christiano Bernardi
Nel corso della mia carriera lavorativa ho svolto diverse mansioni: sono stato agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, svolgo la mansione di direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Da sempre sono appassionato di investimenti e sono sempre andato alla ricerca di modi per poter creare ricchezza. Purtroppo mi sono trovato spesso ad utilizzare un approccio sbagliato. Dal 2014 tutto è cambiato. Mi sono rimesso in forma ed ho iniziato ad investire con il preciso obiettivo di raggiungere la libertà finanziaria. Ora il mio obiettivo sarà quello di aiutare anche te…

5 Commenti

  1. Claudio

    Ciao e grazie per il tuo articolo che ho trovato molto interessante e stimolante. Ti chiedo se il tuo suggerimento è iniziare da subito chiedendo il mutuo per l’80% del costo della casa da affittare o se all’inizio può essere necessario o più vantaggioso investire più capitale e fare meno mutuo.
    Grazie mille se potrai rispondermi

    Rispondi
    • Christiano

      Ciao Claudio, grazie a te, sono contento che l’articolo ti sia piaciuto. ☺️

      La domanda che poni non è affatto banale.

      Quello che posso consigliarti è di porti un obiettivo ben preciso: di quale cifra hai bisogno per essere finanziariamente libero? Non appena avrai deciso l’importo potrai costruire un piano che ti consenta, in un determinato numero di anni, di raggiungere il traguardo che ti sei prefissato.

      In linea generale più debito usi e meglio è, tuttavia cerca di non pagare una rata maggiore del 50% dell’affitto al netto della sola cedolare secca.

      In bocca al lupo!
      🤗

      Rispondi
  2. Arash

    Ciao grazie per l’articolo innanzitutto,
    Come forma di affitto cosa mi consiglierebbe maggiormente, affittacamere, affitto agli studenti o acquistare più piccoli monolocali ?

    Rispondi
    • Christiano

      Ciao Arash, l’investimento immobiliare viene fatto in maniera completamente diversa ma con successo da molte persone. C’è chi compra-ristruttura-affitta, c’è chi affitta agli studenti, c’è chi predilige gli affitti turistici, ecc. ecc. Ognuno di noi, infatti, ha le sue specifiche preferenze e, senza dubbio, ogni differente tipologia di investimento permette comunque di guadagnare adeguatamente.

      Il ragionamento, che ha guidato la mia scelta fino a questo momento, è che l’affitto classico è la soluzione da favorire. Il motivo di questa preferenza risiede nel fatto che il tempo, la risorsa più preziosa che abbiamo, non è da sprecare. Studenti, affitti turistici ed anche affittacamere sono molto esosi dal punto di vista della gestione per cui non sono la mia passione. Anche i monolocali normalmente presentano un turn-over più elevato ma questo non significa nulla, ho appena acquistato un lotto di bilocali e monolocali e non sarà certamente un problema.

      Per cui la cosa importante, che mi sento di consigliarti, è di partire ed iniziare ad investire subito. Non voglio portarti sfortuna ma probabilmente non realizzerai istantaneamente l’investimento migliore della tua vita tuttavia l’importante è muoversi, agire, fare qualcosa… Potrai affinare il tiro negli acquisti successivi.

      In bocca al lupo!
      🤗

      Rispondi
  3. Claudio

    Ti ringrazio molto per la risposta.

    Crepi il lupo!

    🤗

    Rispondi

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