Investire in appartamenti da affittare? Sei sicuro di guadagnarci?

da | Giu 17, 2021 | Finanza Personale | 6 commenti

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Se affitti una casa a 400 euro, quanto pagherai di tasse? Suppongo che in molti si saranno posti questa domanda e, non avendo una specifica esperienza in materia, non sono sicuri della risposta.

Il vecchio adagio lo conosciamo tutti… “Non ti rimane nulla!” … “Sono tutte tasse!” … “Nessuno paga l’affitto!” e così via.

Sono proprietario di diversi appartamenti e conosco abbastanza bene la materia.

Se avrai la pazienza di leggere tutto l’articolo, fino alla fine, anche tu saprai esattamente come stanno le cose.

Ti suggerisco di leggere anche questi altri due articoli correlati (clicca sul link, si aprirà in una nuova finestra e potrai leggerlo dopo, con calma):

Conviene comprare casa per affittarla?

Foto di mastersenaiper da Pixabay

Conviene acquistare casa per affittarla? Ebbene si… lo confesso. Sono assolutamente di parte. Ma come potrei non esserlo? Grazie agli immobili ho raggiunto la libertà finanziaria ed ho potuto “toccare con mano” la bontà di questo tipo di investimento.

Alle volte piccoli errori possono costare cari, se stai valutando di entrare nel mondo degli investimenti immobiliari ed hai qualche dubbio, parti subito con il piede giusto e fissa una consulenza “1 a 1” con me.

Acquistare un immobile allo scopo di trarne un guadagno da locazione ha molto senso, molto più senso che acquistare la tua prima casa.

La casa nella quale abiti, infatti, non è un investimento, ma è una passività in quanto non mette soldi nelle tue tasche ma te li toglie con regolarità. L’acquisto di un appartamento da mettere a reddito, invece, è sicuramente un’attività, perché porta soldi nelle tue tasche. Se questo concetto ti destabilizza, ti suggerisco di leggere questo articolo in modo da comprendere bene questa logica di base.

Comprare un appartamento allo scopo di ricavarne una rendita da locazione è una forma di investimento solida ed efficace.

Nel momento in cui scrivo non sono a conoscenza di un altro investimento che sia in grado di fornire un rendimento così elevato unito ad un flusso di cassa così regolare e prevedibile. Se vuoi approfondire la cosa ti suggerisco di leggere “Vivere di rendita grazie alle entrate passive degli affitti” e tutto ti sarà più chiaro.

Quanto dovrebbe rendere un immobile in affitto?

Foto di Tumisu da Pixabay

Ricevo spesso questa domanda alla quale rispondo sempre nella stessa maniera… DIPENDE!

In linea generale ogni zona d’Italia ha i suoi parametri locali con i quali relazionarsi. Se nella tua zona il rendimento medio, realizzato sulla base dello specifico costo medio d’acquisto di un appartamento, è pari al 5% difficilmente potrai realizzare un 10%. Puoi certamente spingerti oltre, magari al 6-7%, ma sarà estremamente difficile scostarsi più di tanto (fatta eccezione per situazioni particolari come fallimenti, aste e situazioni di stress finanziario della controparte).

Ho molti appartamenti ubicati in luoghi distanti dalla mia residenza. La scelta di comprare “lontano da casa” è stata dettata proprio dalla volontà di aumentare il rendimento medio del mio capitale. Ovviamente con la necessità di organizzarmi in maniera particolarmente precisa e di sopportare un costo di gestione differente.

Ad ogni buon conto ognuno ha la sua particolare aspirazione o un suo specifico obiettivo di investimento che gli consente di portare a termine il piano di investimento obiettivo. Se alcuni vogliono il 10% altri si accontenteranno del 5%. Inoltre c’è anche chi, pur di avere i propri immobili a pochi chilometri da dove abita, è disposto a sacrificare qualche punto percentuale di rendimento.

Anche il modo con cui le persone traggono profitto da un immobile è differente, in questo articolo si parla di resa da affitto di lungo termine ma c’è chi fa locazioni brevi, chi acquista e rivende, chi subaffitta, chi fraziona, e chi più ne ha più ne metta… Ribadisco, ognuno ha il suo particolare obiettivo, ed è giusto che sia così.

La maniera migliore per trovare la risposta alla domanda è chiedere ad alcune agenzie immobiliari. Loro hanno il polso del mercato e sanno a quanto può essere affittato il tuo immobile. Segui le loro indicazioni, magari tenendoti un piccolo margine di errore per sicurezza. Ad esempio se ti dicono che il tuo appartamento può essere affittato a 450 euro al mese, considera solamente 425 euro nei tuoi conteggi.

Gli arredamenti interni

Foto di chien than da Pixabay

Gli arredamenti influenzano certamente l’affitto che percepirai mensilmente.

In linea di massima non conviene arredare l’appartamento o, almeno, bisogna essere consapevoli ed analizzare bene la spesa nei confronti dei benefici attesi.

Ad esempio, saresti disposto a spendere 2.800 euro per acquistare degli arredamenti allo scopo di percepire 20 euro in più di affitto mensile? In molti penserebbero “Beh, ho investito i miei soldi a quasi il 9% all’anno! Mica male!”. Ma il conteggio sarebbe profondamente sbagliato.

Il canone di locazione che viene percepito è, in linea generale, un premio per l’uso. Tu presti il tuo bene ad un’altra persona che, in cambio, ti remunera pagandoti un affitto. Questa persona usa il tuo bene e, così facendo, lo deteriora piano piano.

Una piastrella può durare 40 anni senza problemi e, probabilmente, verrebbe sostituità non perchè usurata ma solamente perchè la sua estetica apparterrebbe al passato, non sarebbe più percepita come piacevole secondo i gusti più recenti. Ma un frigorifero od una lavatrice potrebbero durare 40 anni? Temo proprio di no.

Quindi non è solamente un discorso economico dal momento che, unitamente al rendimento finanziario, devi essere in grado di percepire anche un premio per il deperimento d’uso in quanto, nel corso degli anni, dovrai spendere dei soldi per mantenere in efficenza la cosa locata.

Più avanti affronteremo meglio l’argomento.

I costi legati alla gestione dell’immobile

Foto di moerschy da Pixabay

I principali costi che dovrai sostenere sono legati al mantenimento dell’immobile, alla sua gestione ed alle tasse che dovrai sostenere.

In linea indicativa, ma non esaustiva, potresti sostenere costi legati alle seguenti attività:

  • Rimborso di mutui o prestiti
  • Imposte e tasse
  • Manutenzioni
  • Spese per provvigioni
  • Spese assicurative
  • Spese bancarie
  • Spese condominiali
  • Spese contabili
  • Spese legali

Spese legate all’acquisto

Quando acquisterai il tuo appartamento, oltre ai costi netti d’acquisto, dovrai sommare tutta una serie di altri costi che faranno si che l’esborso finale sia ben superiore all’importo netto che offrirai al venditore, oppure in asta. Tienine conto nelle tue valutazioni quando calcolerai il ROI ed il ROE del tuo investimento.

Questi costi possono essere raggruppati come segue.

Oneri notarili e tasse di trasferimento

Gli oneri notarili, assieme alle tasse di trasferimento dell’immobile (imposta ipotecaria, registro e catastale) rappresentano sicuramente la principale spesa connessa all’acquisto che dovrai sostenere.

Mediamente il Notaio costa attorno ai 1.000/2.000 euro e, per trovare il tuo costo totale per il trasferimento della proprietà, alla sua parcella dovrai aggiungere le imposte.

Dal momento che si parla di investimenti immobiliari considero che questo ipotetico immobile di cui parliamo sia per te una “ennesima casa”, cioè un qualsiasi immobile oltre al primo al quale è riservata una tassazione agevolata (attualmente il 2% + € 50 + € 50).

In linea generale, nel momento in cui scrivo, dovrai sostenere costi differenti a seconda del fatto che tu stia acquistando sul libero mercato oppure in un’asta giudiziaria.

  • LIBERO MERCATO.

    Acquistando sul libero mercato la quantità di imposta che dovrai versare al momento del trasferimento della proprietà la calcoli partendo dalla rendita catastale. Nella visura catastale del tuo immobile troverai questo dato.

    Moltiplicando la rendita catastale per 126, moltiplicando quanto ottenuto per 9% e sommando a questo valore ulteriori 100 euro, avrai trovato l’ammontare complessivo di imposta da sommare agli oneri notarili. Questo calcolo è definito in gergo “prezzo valore”.

    Ad esempio se la tua rendita catastale è pari ad € 500 per trovare l’imposta complessiva dovrai eseguire il seguente calcolo: 500 x 126 x 9% + 100 euro = 5.770 euro. Mica pochi spiccioli!
  • ASTA GIUDIZIARIA.

    Acquistando in asta potresti trovarti nella condizione in cui il valore trovato moltiplicando la rendita catastale x 126 sia superiore al tuo valore di aggiudicazione.

    In questo unico caso, puoi avvalerti della facoltà di utilizzare il valore di aggiudicazione come base per il calcolo del 9% di imposta.

    Ad esempio, riprendendo l’esempio precedente, immagina di esserti aggiudicato l’immobile ad € 50.000. Ebbene, dal momento che 500 euro x 126 è uguale a 63.000 euro è evidente che trarresti vantaggio dal calcolare il 9% di imposta sul tuo valore di aggiudicazione (pari a 50.000 euro).

    In questa evenienza puoi tranquillamente sostenere 50.000 x 9% + 100 euro = 4.600 euro di imposta complessiva, senza timori di un accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

Spese di mediazione

Se acquisti sul mercato libero è molto probabile che dovrai sostenere delle spese di mediazione. Se non comprerai direttamente dal proprietario, infatti, significa che avrai scelto il tuo immobile presso un’agenzia immobiliare.

La cifra da sborsare è molto variabile e ne ho sentite di tutti i colori. Le agenzie più oneste pretendono attorno al 2% + IVA ma ce ne sono molte altre che hanno dei minimi molto elevati, nell’ordine dei 5.000 euro, e che caricano percentuali ben più alte ai propri clienti.

Sono più che convinto che l’affare lo si fa quando si acquista ed in questa fase, dover sostenere una spesa minima di mediazione di 5.000 euro, sicuramente rende molto difficile comprare al giusto prezzo. Prova ad immaginare di aver adocchiato un bel monolocale venduto a 50.000 euro. Beh, andresti a pagare un bel 10% di spese di mediazione… francamente mi sembra davvero troppo.

Attualmente acquisto essenzialmente da procedura esecutiva o fallimentare per cui non necessito del servizio in questa fase ma, per quanto concerne l’affitto o la vendita di uno dei miei immobili, sono ben contento di farmi assistere da un professionista di settore.

Questo perché il tempo è denaro. Quanto tempo dovrei sprecare per far vedere il mio immobile a potenziali conduttori? Quanto tempo dovrei sciupare per mostrare il mio appartamento a potenziali acquirenti? Quanto vale un’ora del mio tempo? L’agenzia, paradossalmente, mi fa risparmiare.

Anche in asta mi è capitato di vedere persone accompagnate da un’agenzia.

Devo dire che non capisco assolutamente il perché di questo fatto… forse solamente per rassicurazione personale dal momento che è assolutamente inutile farsi assistere da qualcuno per un acquisto di questo genere. Comprare in asta è la cosa più facile di questo mondo.

Spese connesse ai finanziamenti

Inserisco in questo punto questa sezione relativi ai finanziamenti perché strettamente associata alle spese connesse al trasferimento della proprietà. Per riuscire nell’investimento immobiliare, infatti, ritengo sia assolutamente necessario avvalersi del debito.

Il debito, come ho già spiegato in altri articoli, non è sempre negativo: il debito è negativo se è connesso all’acquisto di una passività, che non produce reddito e non ti porta ricchezza, mentre è sicuramente positivo se viene utilizzato per acquistare un’attività che porterà, invece, denaro nelle tue tasche.

La forma tipica di finanziamento che è più conveniente per l’acquisto del tuo appartamento è, senza ombra di dubbio, il mutuo bancario. La banca è solitamente ben lieta di finanziare fino all’80% del più basso tra il valore d’acquisto o di perizia.

Ovviamente, avrai dei costi aggiuntivi legati all’accensione di questo tipo di finanziamento. Senza stare a fare un trattato specifico sulla materia ti segnalo che dovrai “fare i conti” con queste spese:

  • Istruttoria. La banca deve istruire la pratica di mutuo e vuole essere pagata. Normalmente la spesa è compresa tra lo 0,5% e l’1% dell’importo finanziato.
  • Perizia. Per essere sicura che il tuo immobile vale il prezzo che hai pagato la banca incarica un suo perito che a tue spese redigerà una perizia che attesterà il più probabile valore di mercato del tuo immobile. Questo costo è solitamente compreso tra i 250 ed i 350 euro.
  • Imposta sostitutiva. Nel caso dell’acquisto di una seconda casa sarà pari al 2%. Solamente i mutui liquidità oppure quelli connessi all’acquisto della prima casa beneficiano dell’imposta ridotta dello 0,25%.
  • Notaio. Se speravi di far a meno dell’immancabile Notaio ti sbagli di grosso. Oltre ai costi legati al trasferimento immobiliare se utilizzerai un mutuo dovrai pagare il Notaio per la redazione dell’atto connesso al finanziamento. Questi costi sono molto variabili e, sulla base della mia diretta esperienza, sono compresi tra i 1.000 ed i 2.000 euro.

Puoi ben vedere che è un attimo arrivare a spendere, complessivamente, 7-8.000 euro. Queste spese, legate sempre all’acquisto, sono sicuramente da considerare. Il debito è sempre opportuno ma ognuno ragiona a modo suo e potresti anche valutare di risparmiarle pagando 100% con i tuoi risparmi.

Rimborso di mutui o prestiti

Foto di mohamed Hassan da Pixabay

Come ho già avuto modo di indicare precedentemente per investire al meglio nel settore immobiliare è necessario utilizzare il debito. Questo debito protegge il tuo capitale investito e ne enfatizza il suo rendimento. Perché, quindi, non approfittarne???

Spesso mi capita di parlare con persone che sono convinte che il loro investimento sia rappresentato dal fatto di riuscire a pagare la rata del mutuo utilizzando l’affitto e non il flusso di cassa che gli resta effettivamente in tasca.

A mio avviso questo concetto è profondamente sbagliato: un investimento, per essere considerato tale, deve produrre una rendita, un interesse, un flusso di cassa attivo. Il fatto che tu ti stia “acquistando il bene a spese di altri” non è una prerogativa sufficiente.

La logica di fondo è che tu, inevitabilmente, avrai impiegato una certa quantità di capitale nell’operazione e questi soldi si svalutano inesorabilmente per effetto dell’inflazione, quella vera, non quella ISTAT.

Se non hai familiarità con questo concetto ti suggerisco di approfondirlo leggendo il nostro articolo sull’inflazione.

Ne consegue che, solamente per mantenere il valore d’acquisto di questo capitale, dovrai necessariamente ricevere una remunerazione. Poi, se quando venderai il tuo immobile, riuscirai a farlo ad un valore superiore a quanto hai pagato, MOLTO BENE, ma questo sarà solamente “il cacio sui maccheroni” e non la tua strategia principale di guadagno.

Alla luce dei ragionamenti di cui sopra la rata del mutuo che dovrai pagare, composta in parte da capitale ed in parte da interessi, dovrà essere sottratta dall’affitto percepito nella sua interezza.

Imposte e tasse. Quante tasse paghi su un affitto?

Foto di Rob van der Meijden da Pixabay

“Niente è certo tranne la morte e le tasse.”

Benjamin Franklin

Premetto subito che la tassazione sulle locazioni non è così alta come ci si può aspettare.

Si dovranno pagare delle imposte sui redditi percepiti ed altre solamente per il fatto di essere proprietari di un immobile. Le imposte che colpiscono la proprietà sono IMU, TASI e gli eventuali Consorzi di Bonifica mentre per quanto concerne il reddito da locazione normalmente la cedolare secca in quanto è fiscalmente preferibile all’Irpef.

La cedolare secca

La cedolare secca è una forma di tassazione facoltativa che consente di non imputare ad Irpef il tuo ricavo da affitto. Questo ti permetterà di ottenere un vantaggio fiscale sul reddito da locazione nonché l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

L’opzione è normalmente vantaggiosa in quanto permette di essere tassati:

  • Al 10% nei Comuni definiti ad “Alta tensione abitativa” oppure colpiti da una calamità naturale.

    La redazione dell’elenco è a cura del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) che, biennalmente, dovrebbe aggiornare l’elenco. Come spesso succede nel Bel Paese la Pubblica Amministrazione non è così ligia e l’ultimo elenco ufficiale risale a quasi vent’anni fa.

  • Al 21% in tutti gli altri casi.

Dal momento che l’aliquota Irpef più bassa è pari al 23% è subito evidente il vantaggio che avresti applicando la cedolare.

Come spesso accade però, per poter optare per questo regime speciale di tassazione, c’è un prezzo da pagare: rinunciare ad ogni adeguamento Istat del canone di locazione del tuo immobile.

L’opzione può essere operata al momento della registrazione del contratto e può essere variata ogni anno. Questo significa che puoi fare il primo anno con la cedolare poi, dopo due anni di locazione, rinunciare alla cedolare per il terzo anno, applicando l’aggiornamento Istat previsto fino a quel momento, per poi ritornare dal quarto anno alla cedolare. Il tutto liberamente e senza alcun problema di sorta.

Quale contratto di locazione per pagare meno tasse?

Per scegliere correttamente quale contratto di locazione utilizzare è importante stabilire se il tuo immobile si trova in un Comune ad alta densità abitativa.

Utilizza la lista che ti ho fornito al paragrafo precedente.

Se il tuo immobile è in uno di questi Comuni al 99% avrai convenienza nell’utilizzare un contratto di locazione concordato. Questa particolare tipologia contrattuale ha una durata di 3+2 anni e non di 4+4 come per il contratto di locazione a canone libero.

Per applicare questa tipologia di contratto il tuo immobile sarà affittato ad un canone che viene definito, per l’appunto, concordato e cioè calcolato secondo tutta una serie di regole stabilite tra le associazioni di locatori e conduttori. Queste intese sono allo scopo di rendere più favorevole le condizioni economiche per l’inquilino, che potrà godere di un canone di affitto più basso, e favorire il locatore con una serie di agevolazioni e benefici fiscali.

Ho indicato che non sempre avrai convenienza ad utilizzare questo contratto in quanto ti potrà capitare di poter conseguire sul mercato un affitto ben più alto di quello imposto dagli accordi tra le associazioni di categoria.

Per avere diritto all’applicazione di questo regime particolare da qualche anno il canone di locazione deve essere certificato da un’associazione di categoria, preposta allo scopo. Non ti preoccupare, l’agenzia immobiliare che ti affitterà l’appartamento saprà a chi rivolgersi per questo particolare compito.

Utilizzando un canone di locazione a canone concordato potrai godere dei seguenti vantaggi:

  • Cedolare secca al 10%.

    Se il tuo immobile è in un Comune ad alta densità abitativa pagherai sull’ammontare di affitti incassati solamente il 10%, invece che il 21%. Un bel risparmio! Ovviamente applicando la cedolare secca dovrai rinunciare al 75% del possibile adeguamento ISTAT del canone di locazione.

  • Sconto del 25% sull’IMU.

    Se utilizzerai un contratto concordato avrai diritto ad uno sconto del 25% sull’importo di IMU dovuto al Comune. Se il tuo affitto non è certificato aspettati che il Comune faccia dei controlli, allo scopo di verificare il tuo diritto all’applicazione dello sconto.

  • Durata inferiore della locazione.

    Se hai letto il mio articolo sulla valutazione immobiliare ti ricorderai del fatto che un immobile occupato da un conduttore viene normalmente deprezzato in quanto non è immediatamente disponibile.

    In qualità di locatore, infatti, puoi liberare il tuo immobile unicamente alla prima scadenza contrattuale e solamente in determinati casi. Insomma, è più che normale che tu non abbia alcuna alternativa: finché il conduttore paga regolarmente l’affitto e non presenta disdetta dalla locazione il tuo immobile sarà occupato.

    Ritornare in possesso del tuo appartamento dopo cinque anni (3+2 anni) invece che dopo otto anni (4+4 anni) può avere la sua importanza. Ad esempio potresti aggiornare il canone di locazione ai nuovi standard di mercato oppure vendere l’immobile ed investire i tuoi guadagni su nuove operazioni facendo lavorare l’interesse composto a tuo favore.

Spese di manutenzione

Foto di 🎄Merry Christmas 🎄 da Pixabay

Questa è la voce di spesa più temuta dalla quasi totalità degli aspiranti investitori. Forse è seconda solamente alla paura di non essere pagati.

Immagina questo scenario. Hai appena messo in affitto il tuo primo appartamento e, dopo due anni che percepisci circa 200 euro netti al mese, si rompe la caldaia costringendoti a sborsare 2.500 euro per la sua integrale sostituzione. Quanto hai guadagnato veramente in questi due anni?

Questo esempio ti fa capire come un appartamento nuovo può evitarti sorprese mentre un appartamento datato, anche se più economico, può causare qualche pensiero.

Ad ogni buon conto il capitolo manutenzione è particolarmente importante soprattutto all’inizio, quando hai solamente uno o due appartamenti, mentre perde gradualmente di importanza man mano che aggiungi unità. Paradossalmente, infatti, più appartamenti possiedi e meno problemi hai nella gestione degli imprevisti di spesa.

La cosa importante è che tu capisca che l’affitto netto che ti rimane non è tutto guadagno ma parte di questo flusso di cassa deve essere speso per mantenere in perfetta efficienza la cosa locata.

In Italia c’è l’opinione diffusa che un appartamento cresca sempre di prezzo e che se tu hai acquistato una casa a 100.000 euro dopo vent’anni tu possa rivenderla a 200.000 euro. Questa convinzione è retaggio del passato, quando un’inflazione a doppia cifra svalutava costantemente la lira ed era logico che tu dovessi pretendere una cifra nominalmente più alta, dal momento che la tua valuta si era svalutata.

Dall’avvento dell’euro la situazione è profondamente cambiata. L’inflazione è presente anche se in maniera differente rispetto al passato: l’Istat dice che siamo sempre a cavallo dello zero mentre la realtà è che la BCE continua ad effettuare importanti iniezioni di liquidità che svalutano lo stock esistente. Puoi comprendere bene questo fenomeno leggendo questo articolo sull’oro.

In realtà, infatti, un appartamento perde costantemente valore perché man mano che il tempo passa si invecchia, si logora per l’uso. Se tu volessi calcolare questo deprezzamento, potresti agevolmente considerare 1-1,5% del valore di un immobile come indice di vetustà annuale.

Questo significa che se hai acquistato un appartamento del valore di 100.000 euro, ogni anno dovrai figurativamente accantonare 1.000/1.500 euro. Dopo quarant’anni, ad esempio, potresti ristrutturare il tuo immobile utilizzando questo fondo che, lasciando stare gli interessi maturati durante questo periodo di tempo, sarebbe nominalmente pari a 40-60.000 euro.

Non è un caso se molti proprietari di appartamenti li denigrano proprio perché costretti a pagare di tanto in tanto manutenzioni straordinarie o, peggio ancora, affrontare integrali ristrutturazioni. Quando mettono mano al portafoglio hanno la sensazione di non averci guadagnato nulla e, magari, e proprio così!

Come si calcola il rendimento di un immobile in affitto

Foto di Alexander Stein da Pixabay

“Se il calcolo o l’algebra fossero necessari per essere un grande investitore, dovrei tornare a consegnare giornali.”

Warren Buffett

Investire in immobili è semplice: non ci sono calcoli complicati e chiunque con la giusta mentalità ed il giusto approccio alla cosa può riuscire alla grande. Farlo in maniera professionale, invece, richiede un po’ più di fatica ma niente di impossibile.

Qui affronterai la versione facile del problema, addizioni e sottrazioni, lasciando stare tutta una serie di aspetti che dovrai approfondire solamente quando avrai una certa esperienza.

Il tuo ricavo è costituito dall’affitto mensile al quale dovrai sottrarre:

  • La rata del mutuo che hai utilizzato per l’acquisto.

    Ricavare questo valore è estremamente facile. Io utilizzo una calcolatrice finanziaria ma potresti utilizzare Excel oppure chiedere direttamente alla banca alla quale chiederai informazioni per il mutuo e ti risponderanno in pochi minuti.
  • Le spese condominiali di tua spettanza.

    Normalmente non sono grandi cifre e non le considero neppure nei miei calcoli. Ad ogni buon conto, se tu volessi essere proprio preciso, puoi chiamare l’amministratore della palazzina dove è ubicato l’appartamento che vorresti acquistare e chiedere direttamente a lui una stima.
  • IMU e TASI.

    Se vuoi fare i conti precisi puoi utilizzare uno dei tantissimi tool di calcolo online, che magari è disponibile sul sito stesso del tuo Comune di riferimento, e calcolare esattamente la tua spesa.

    Personalmente anche su questa voce di spesa “non spacco il capello a metà”. Utilizzo un sistema molto empirico ma solitamente leggermente abbondante che mi consente di “stare dalla parte dei bottoni” senza perdere troppo tempo.

    In pratica considero il doppio della rendita catastale e, se il tuo immobile è in un Comune ad alta densità abitativa, sconto questo importo del 25%.
  • La cedolare secca sull’importo lordo incassato.

    Se il tuo immobile è in un Comune ad alta densità abitativa dovrai calcolare un 10%, diversamente un 21%.

Facciamo i calcoli…

Immagina di aver acquistato un appartamento spendendo complessivamente 100.000 euro.

Hai giustamente utilizzato un finanziamento bancario a trent’anni per un importo complessivo di 65.000 euro. La rata del mutuo è pari ad € 220,00 mensili.

L’amministratore ti ha confermato che avrai circa 300 euro all’anno di tua competenza mentre dalla visura catastale hai appurato che la rendita catastale dell’immobile è pari a 600 euro.

Hai appena messo in affitto il tuo immobile ad € 500 al mese in un Comune ad alta densità abitativa.

Ecco i conteggi che dovresti fare.

+€ 6.000 canone d’affitto percepito (€ 500 x 12 mesi)

-€ 2.640 mutuo bancario (€ 220 x 12 mesi)

-€ 300 spese condominiali

-€ 900 IMU e TASI (il doppio della rendita catastale -25% di sconto)

-€ 600 cedolare secca al 10%

€ 1.860 affitto netto

Il tuo immobile presenta un ROI dell’1,86% ed un ROE del 5,31%, valori a mio avviso troppo bassi per giustificare un investimento.

Devi tenere presente, infatti, che il tuo immobile si svaluta per effetto della vetustà e dovresti togliere anche 1.000 / 1.500 euro per considerare pienamente questo aspetto. Quanto ti resterebbe in tasca realmente?

Se senti la necessità di approfondire la cosa, puoi fissare una consulenza “1 a 1” con me, sarò ben lieto di rispondere ad ogni tuo dubbio.

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Christiano Bernardi
Nel corso della mia carriera lavorativa ho svolto diverse mansioni: sono stato agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, svolgo la mansione di direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Da sempre sono appassionato di investimenti e sono sempre andato alla ricerca di modi per poter creare ricchezza. Purtroppo mi sono trovato spesso ad utilizzare un approccio sbagliato. Dal 2014 tutto è cambiato. Mi sono rimesso in forma ed ho iniziato ad investire con il preciso obiettivo di raggiungere la libertà finanziaria. Ora il mio obiettivo sarà quello di aiutare anche te…

6 Commenti

  1. mirko

    quindi, conti alla mano, non conviene affittari immobili, un roi dell’1,86% è troppo basso…forse l’investimento con gli affiti conviene se non bisogna riccorre al mutuo per l’acquisto….

    Rispondi
    • Christiano

      Ciao Mirko, prima di tutto ti ringrazio per il commento. 🤗

      Il ROI dell’1,86% che viene indicato nell’articolo è semplicemente un esempio e, come scrivo chiaramente nel post, è certamente un rendimento troppo basso per giustificare l’investimento. Questo non significa però che investire in immobili da affittare non sia remunerativo anche se indubbiamente, per realizzare rendimenti adeguati, occorre una certa esperienza.

      L’esperienza malauguratamente la si accumula sprecando molto tempo e facendo numerosi e costosi errori.

      “L’esperienza offre un insegnamento globale, ma il suo corso di istruzione divora gli anni degli uomini, così che il valore delle sue lezioni diminuisce lungo il tempo necessario ad acquisire la sua speciale saggezza. La fine la trova sprecata su uomini morti.”
      Og Mandino

      Molto meglio sciupare meno tempo ed istruirsi, imparando da chi lo sta già facendo con successo. 👍🏼👍🏼👍🏼

      Per quanto concerne il capitale di terzi, la mia opinione è che il debito sia assolutamente essenziale per realizzare nella maniera più corretta questo tipo di investimento.

      In primo luogo il debito “protegge” il tuo capitale. Questo perché la rata che paghi ogni mese viene considerata interamente come un costo mentre, in realtà, è composta da capitale ed interessi. Mentre ripaghi il mutuo, infatti, “liberi” anche parte del capitale di terzi utilizzato per l’acquisto dell’immobile e, in caso di calo dei prezzi, questo capitale è il primo ad essere sacrificato.

      Secondariamente il debito ha il vantaggio di enfatizzare il tuo rendimento. Ovviamente a patto che la leva che applichi all’investimento sia positiva e non negativa.

      Spero di essere stato chiaro.
      🤗

      Rispondi
  2. Fabio

    Ciao cristiano. Ho una casa di proprietà che vorrei affittare. L ho comprata a 65mila e l agenzia dice che con la cedolare secca l affitterei a 610 tranquillamente.. Altrimenti 700 a canone libero.. Io sono un dipendente pubblico.il mio problema è.. Comprando una seconda casa e pagando il notaio non più 4/5 mila euro come la prima casa ma bensì 10/11mila euro più i soldi degli interessi per aprirmi un mutuo volevo sapere se il gioco vale la candela o faccio prima a venderla

    Rispondi
    • Christiano

      Ciao Fabio, se ho capito bene il problema, ti stai chiedendo se mantenere un appartamento acquistato per 65.000 euro, che potrebbe essere affittato ad € 610/700 mensili, per evitare di dover pagare una tassa d’acquisto maggiore sulla tua prossima abitazione.

      Per risponderti compiutamente occorrerebbe sapere a quanto potresti vendere questo appartamento oggi. Tuttavia affittare un appartamento ad oltre un 11% lordo non sembra proprio un cattivo affare… ☺️ Le tasse su un affitto concordato sono pari al 10% e sicuramente, anche conteggiando tutte le altre imposte, difficilmente supererai il 20% del lordo complessivo.

      Sulla base dei dati indicati, infatti, penso proprio che ti convenga tenere in affitto la tua proprietà e pagare di più sull’acquisto della prossima.

      Comunque, se hai bisogno di aiuto sono a disposizione!

      In bocca al lupo! 🤗

      Rispondi
  3. Giuseppe

    Buongiorno Christiano,
    Dovendo acquistare un appartamento per affittarlo, trovo cje la posizione dell’appartamento giochi un ruolo rilevante nella qualitá dell’investimento. In particolare in molte cittá Italiane si possono riscontrare forti differenze tra i vari quartieri e spesso tra strada e strada (all’interno dello stesso quartiere).
    Dall’articolo mi pare di intuire che abbiate attivitá in varie cittá.
    In base alla vostra esperienza, quanto fondamentale é la conoscenza della zona (letteralmente della strada) dove si acquista e come trovate informazioni al riguardo?
    Grazie mille

    Rispondi
    • Christiano

      Ciao Giuseppe, assolutamente si, la posizione è sicuramente un fattore di primaria importanza. Come dicono gli inglesi… location, location, location!

      Ma spesso la posizione influenza in maniera più che proporzionale il valore dell’immobile e la scelta si fa ardua…

      Le migliori informazioni penso si possano reperire direttamente dalle agenzie immobiliari della zona che potranno poi essere successivamente un prezioso aiuto nel momento in cui dovrai affittare l’immobile.

      IN BOCCA AL LUPO! 🤗

      Rispondi

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