Come riuscire a comprare casa senza soldi

da | Nov 3, 2021 | Finanza Personale | 0 commenti

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«Sembra sempre impossibile, finché non viene fatto»

Nelson Mandela

Ferma una qualunque persona per la strada e chiedile se puoi comprare una casa senza soldi: sono più che convinto che si farà una grossa risata. Beata ignoranza… In realtà, come spesso capita, quello che sembra impossibile può, invece, essere fatto.

Chiariamo subito: quando parlo di «comprare senza soldi», non intendo che dovrai trovare una buon’anima che ti regala un’abitazione, senza chiederti nulla in cambio. Voglio dire, semplicemente, che non dovrai pagare un anticipo o che, se lo farai, sarà di importo molto contenuto.

Ma perché si dovrebbe acquistare una casa senza anticipare soldi?

Beh, con l’inflazione che rema contro il nostro potere d’acquisto, gli italiani stanno passando da “risparmiatori leggendari” a persone che, solo a stento, arrivano alla fine del mese. Questo fa sì che, se si vuole uscire da una casa in affitto e diventare proprietario, magari per pagare un costo inferiore ogni mese, sia veramente difficile corrispondere tutto il necessario, vivere dignitosamente e mettere anche da parte qualcosa.

Acquistare casa, comunque, spesso non è, tout court, la scelta finanziariamente più corretta: leggendo l’articolo conviene acquistare casa? potrai capire, numeri alla mano, che cosa ti conviene davvero fare. Mi spiego meglio: il settore immobiliare è, a mio avviso, la maniera migliore per guadagnarti la libertà finanziaria, per uscire dal cammino del topo. Per fare questo, però, dovresti essere non proprietario della “tua” casa – quella dove abiti, per intenderci -: sarebbe meglio, piuttosto, possedere uno o più immobili che producono reddito, non che ti costano soldi e basta.

Molti rimangono esclusi da questa fantastica opportunità perché non hanno soldi e quindi, dato che gli immobili certo non costano poco, non hanno alternativa. Inutile certo pensare di fare “le nozze con i fichi secchi”. Comprare casa senza soldi, sfruttando metodi creativi, è possibile, ma non certo facile.

Tuttavia, alcune opzioni ci sono. Leggi tutto l’articolo fino alla fine e ti fornirò qualche spunto!

Il risparmio

Foto di Charles Thompson da Pixabay

La prima scelta, quella più ovvia, è il risparmio. Inizia a mettere da parte qualcosa ogni mese, risparmiando sulle tue spese ogni giorno: non appena avrai accantonato la cifra sufficiente, potrai approcciare l’acquisto.

«Facile a dirsi, ma non certo a farsi!», dirai tu. Conosco molte persone, infatti, che, se non utilizzano subito i soldi che hanno, finiscono per spenderli in sciocchezze. Così, magari, spesso preferiscono pagare un debito in fretta, proprio per evitare di sperperare i loro risparmi altrove, dando la priorità a spese cui non possono certo sottrarsi.

Il punto debole insito in questo atteggiamento è che si finisce per dare la priorità al pagamento di un debito al posto di utilizzarlo, invece, per produrre ricchezza.

Una buona idea?  Quella di acquistare un nostro appartamento già locato, scegliendo tra i molti disponibili. Tra le varie soluzioni, c’è anche il finanziamento al 100%, o la possibilità di pagare l’anticipo a rate, in maniera flessibile: non appena avrai versato tutto l’anticipo, un po’ alla volta, e sarai in grado di finalizzare l’acquisto, il tuo investimento sarà subito operativo e guadagnerai immediatamente.

Per riuscirci, puoi utilizzare il sistema che ti spiego proprio nel prossimo paragrafo.

Acquisto con preliminare

Foto di Tumisu da Pixabay

In molti, erroneamente, confondono l’«affitto con riscatto» con un «acquisto con preliminare». A mio avviso, se si ha veramente voglia di acquistare, l’acquisto con preliminare è uno strumento molto più efficace dell’affitto a riscatto o del rent to buy che, comunque, ti spiegherò più avanti.

Certo, neppure quest’opzione ha solo pregi. Il più grosso difetto – almeno per chi vuol comprare casa non avendo la capacità finanziaria per farlo – è che devi registrare il preliminare da un notaio.

Ciò, sia chiaro, non è strettamente necessario: tuttavia, se vuoi garantirti la piena sicurezza del tuo acquisto, dovresti farlo. Infatti, qualora tu non trascrivessi la tua prelazione sull’immobile, la persona che riceve i tuoi acconti potrebbe, addirittura, venderlo ad altri senza alcun problema.

Perché l’ho chiamato un «difetto», ti chiederai? Te lo spiego subito. Oltre al costo aggiuntivo dell’atto notarile, dato che un preliminare ha una durata massima di 36 mesi, dovrai versare il 20% del prezzo d’acquisto netto del tuo immobile in questo periodo di tempo.

Ad esempio, se acquisterai un immobile da € 150.000, dovrai versare poco più di € 830 ogni mese. Tali acconti, a meno che tu non prenda particolari accordi con il proprietario dell’immobile, in merito a eventuali restituzioni in caso di mancato acquisto, andranno certamente persi, se non finalizzerai l’atto.

Se tu volessi acquistare un immobile a scopo di investimento, sarei più che disponibile a venderti uno dei miei utilizzando proprio questa formula: dai subito un’occhiata, per verificare se c’è qualcosa di tuo interesse!

Il mutuo al 100%

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

Se devi acquistare la prima casa – ma anche la seconda, da porre a reddito – ed hai i requisiti per richiedere il mutuo al 100%, questa può essere certo un’ottima opportunità.

Il mutuo al 100% deve per forza essere ipotecario, non fondiario, poiché è prevista l’erogazione di una somma superiore all’80% del valore del bene posto a garanzia. Il problema risiede nel fatto che si supera l’80% LTV.

Che cosa si intende per LTV o «Loan-To-Value»? Te lo spiego subito.  Il rapporto prestito/valore è una valutazione del rischio di prestito che gli istituti finanziari e altri istituti di credito esaminano, prima di approvare un mutuo: rapporti LTV elevati sono considerati prestiti a rischio più elevato. Pertanto, se il mutuo viene approvato, il prestito ha un tasso di interesse più elevato.

Il mutuo ipotecario, infatti, differisce dal fondiario per il costo leggermente più elevato dell’atto notarile. Inoltre, gli interessi passivi sono detraibili solo per l’80% ed il tasso del mutuo è, solitamente, un po’ più alto del tradizionale fondiario con LTV 80% massimo.

In sintesi, ti serve sempre un minimo di disponibilità finanziaria, almeno 5/6.000 euro di fondi necessari per remunerare l’istituto di credito, che ti chiederà di pagare l’istruttoria e la perizia (e forse anche una polizza), oltre che per lo Stato, le tasse di trasferimento e l’immancabile notaio, che preparerà l’atto di acquisto e di mutuo.

Oltre a questo piccolo gruzzolo, necessario per le spese vive, ti servirà dimostrare che percepisci un reddito. Se sei stipendiato, bastano 18.000 euro lordi annui ed un’anzianità lavorativa come dipendente a tempo indeterminato di almeno 12 mesi. Se lavori in proprio, lo dovrai fare da almeno 24 mesi ed avere, grosso modo, lo stesso reddito lordo dei lavoratori dipendenti.

Infine, con l’ultima Certificazione Unica (CU), carta d’identità, tessera sanitaria ed i tuoi dati personali, potrai provare ad ottenere il finanziamento.

Verifica bene, comunque, come ti anticipavo, se ti conviene davvero acquistare un’abitazione per te o, invece, realizzare un investimento acquistando una proprietà che possa ripagarti il mutuo e lasciarti pure con qualche soldo in tasca. Ti segnalo che puoi acquistare da noi uno dei nostri appartamenti già a reddito: in tal caso, verificheremo direttamente tale possibilità.

Il mutuo al 95%

Se il mutuo al 100% presentasse un costo troppo elevato o non riuscissi a trovare una banca disposta ad erogartelo, una valida alternativa potrebbe essere il mutuo al 95%. Nel mutuo al 100% non è possibile inserire un garante: la garanzia viene prestata dal fondo appositamente preposto per lo scopo. Nel mutuo al 95%, invece, è possibile farlo: opzione, questa, sicuramente molto ben vista da parecchi istituti di credito.

L’affitto con riscatto

Su rent to buy, acquisto con riservato dominio e affitto con riscatto, ho scritto un articolo specifico, che ti consiglio di leggere per approfondire bene l’argomento. Ad ogni buon conto, il concetto di fondo è che, se il proprietario è d’accordo, puoi acquistare il suo appartamento utilizzando una di queste formule. In pratica, paghi una cifra mensile, avendo già pattuito un’opzione per finalizzare l’acquisto in futuro.

Non pensare che sia un regalo, però: qualunque cosa tu debba acquistare, pensi forse che, ad esempio, pagando in qualche anno ti venga a costare sempre uguale? Aldilà del fatto che le società finanziarie fanno utili gestendo soldi, per le persone normali ricevere un pagamento rateale non equivale certamente a riceverlo subito in un’unica soluzione.

Non sperare quindi di spendere poco: la soluzione migliore rimane, se in possesso dei requisiti, il mutuo al 100% oppure l’acquisto con preliminare.

Acquisto di un immobile già ipotecato

Foto di Alexander Stein da Pixabay

Non sono mai riuscito ad effettuare questa operazione, ma è sicuramente fattibile, nonché molto economica.

Essa consiste nello scegliere un immobile che sia stato acquistato a prezzi di mercato più alti degli attuali, o comprato con un mutuo per la quasi totalità del prezzo d’acquisto. In questo caso, il mutuo sarà pari al valore richiesto di vendita o, addirittura, superiore al valore attuale di mercato del bene posto in vendita.

Se uno di questi proprietari volesse vendere l’immobile, tu potresti semplicemente volturare il mutuo presente a tuo nome e, se la banca non vede problemi nella tua capacità di rimborso, con poche centinaia di euro il gioco sarebbe fatto! Mica male eh?

Il prestito vitalizio ipotecario

Foto di Rob van der Meijden da Pixabay

Se hai un parente con più di 60 anni disposto a farti un grosso regalo, questa può essere una soluzione.

In pratica, questo particolare prestito consente di mettere a garanzia la propria abitazione per ottenere liquidità. La casa viene valutata e la banca, dopo aver posto ipoteca di primo grado sulla stessa, eroga parte del valore di stima. Più il contraente è anziano, più sarà elevato l’LTV, la valutazione del rischio di prestito, di cui ti parlavo sopra, che gli istituti finanziari e altri istituti di credito esaminano prima di approvare un mutuo. Se il proprietario del bene è molto giovane, sarà erogato solamente il 15/20% al massimo del valore di stima. Se invece è ultranovantenne, si spingeranno fino al 50/55%.

«Ma è un normalissimo mutuo di liquidità», starai pensando. E invece no: non dovrai pagare la quota capitale, ma solo gli interessi e le spese sul prestito. Come avrai già intuito dalla parola «vitalizio», non è prevista una scadenza: il capitale dovrà essere rimborsato alla morte del contraente. Come per il mutuo liquidità questa forma di finanziamento presenta tassi più alti rispetto ad un mutuo tradizionale.

Alla morte del contraente gli eredi, invece di ereditare un immobile, e quindi implicitamente ricchezza, avranno un bel problema da gestire. Questi, infatti, potranno rimborsare entro 12 mesi il prestito, in accordo con la banca vendere l’immobile e rimborsare il prestito o, ancora, lasciare alla banca l’appartamento.

In quest’ultimo caso, l’istituto di credito gestirà la situazione per tutelare i propri interessi e tratterrà anche ulteriori costi che dovesse sostenere. Ad esempio, per ogni anno di ritardo nella vendita del bene, l’istituto di credito decurterà il valore dell’immobile di ben il 15%. Mica bruscolini!

Non mi sento di consigliare questa soluzione: il problema viene semplicemente spostato in avanti (e con gli interessi!). Molto meglio comprare casa quando, effettivamente, te lo puoi permettere.

Conclusioni

Foto di Steve Buissinne da Pixabay

In sintesi, occorre fare una grande distinzione: intendi acquistare un’attività o una passività?

Se vuoi acquistare una proprietà da porre a reddito, un’attività, puoi rischiare di più: passato il “periodo di apnea”, inizierai a godere dei flussi di cassa del tuo investimento e tutto sarà più facile. Quando l’investimento sarà a regime, infatti, le entrate attive copriranno quelle passive e tutto scorrerà liscio come l’olio. Questo, ovviamente, a patto che tu abbia gestito bene la cosa. Se hai bisogno di aiuto per finalizzare un investimento, o per avere un mio parere, non esitare a contattarmi.

Diversamente, se vuoi acquistare casa per andarci a vivere, una passività, non puoi certo fare “le nozze con i fichi secchi”: oltre all’acquisto vero e proprio, infatti, un immobile si porta dietro una serie di spese che, inevitabilmente, dovrai sostenere. Questo è il vero problema. Ti chiedo, in tutta franchezza: vuoi complicarti o facilitarti la vita?

Purtroppo, come spesso capita, occorre sforzarsi, impegnarsi e fare sacrifici per governare al meglio ogni situazione. Pertanto, non posso che consigliarti di gestire adeguatamente le tue finanze, investire con oculatezza e permetterti acquisti solo quando lo puoi fare davvero.

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Christiano Bernardi
Nel corso della mia carriera lavorativa ho svolto diverse mansioni: sono stato agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, svolgo la mansione di direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Da sempre sono appassionato di investimenti e sono sempre andato alla ricerca di modi per poter creare ricchezza. Purtroppo mi sono trovato spesso ad utilizzare un approccio sbagliato. Dal 2014 tutto è cambiato. Mi sono rimesso in forma ed ho iniziato ad investire con il preciso obiettivo di raggiungere la libertà finanziaria. Ora il mio obiettivo sarà quello di aiutare anche te…

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