Affittare la Prima Casa. Scopri Come Farlo Senza Sorprese!

da | Giu 14, 2022 | Finanza Personale | 0 commenti

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Le normative vigenti in Italia prevedono diversi incentivi per le persone che acquistano un’abitazione, purché non risultino proprietarie di ulteriori immobili. La maggior parte delle agevolazioni relative alla prima casa sono di carattere fiscale.

Cosa si intende per “prima casa”? Come suggerisce il nome stesso, non è altro che il primo immobile ad uso abitativo che acquisti.

Dopo aver acquistato il tuo primo appartamento, stai valutando la possibilità di concederlo in affitto, magari ponendo la residenza altrove, e temi di perdere le agevolazioni riconosciute come prima casa?

Oppure, stai valutando di comperare il tuo primo immobile con l’obiettivo di concederlo direttamente in locazione?

Continua a leggere ed avrai tutte le informazioni utili che ti servono.

Si Può Affittare la Prima Casa entro 5 anni dal suo Acquisto?

Assolutamente sì, ti sarà possibile affittare la prima casa a partire dal giorno immediatamente successivo all’acquisto. Diverso è il discorso per quanto concerne la vendita; questa, infatti, non potrà aver luogo prima che siano trascorsi 5 anni dalla sua acquisizione (esistono delle eccezioni, leggi l’articolo Vendere Casa con un Mutuo per approfondire l’argomento).

Posso Affittare la Prima Casa in cui Risulto Residente?

Vivi in una casa di proprietà, ma necessiti di un’alternativa che ti permetta di essere più vicino al luogo di lavoro? Hai la possibilità di affittare l’immobile mantenendo la residenza nel medesimo Comune? Ma, soprattutto, continueresti a beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa?

La risposta ad entrambe le domande è positiva. In merito all’affitto, occorre ricordare che, per non perdere i benefici della prima casa, non dovrai fare altro che mantenere (o spostare) la residenza altrove ma in un altro immobile ubicato nello stesso Comune dove è l’appartamento affittato. I benefici (relativi all’imposta di registro ed ipotecaria) saranno mantenuti e, procedendo con la locazione, non rischierai di dover pagare sanzioni.

Aggiungo anche che puoi certamente affittare la prima casa anche se è presente un mutuo. Però considera che, se hai sottoscritto il mutuo per l’acquisto dell’immobile, non avrai la possibilità di continuare ad usufruire della detrazione degli interessi passivi pagati (il 19% degli oneri finanziari pagati ogni anno).

Concedere un Immobile in Locazione Mantenendo la Residenza: Cosa Cambia per l’IMU?

Come devi comportarti con l’IMU se stai affittando la prima casa senza variare la residenza? Come già anticipato non sarai tenuto a pagare l’IMU ma fai attenzione, in quanto dovranno essere soddisfatte due condizioni.

In primis, se sei sposato, è necessario che anche tua moglie risulti residente. Il secondo presupposto? Per entrambi l’abitazione dovrà costituire la dimora principale. Questo implica che la semplice dichiarazione di residenza, da sola, non dà diritto a vedersi riconoscere l’esenzione IMU.

Infatti vivere in un appartamento non è ritenuto sufficiente per evitare di pagare l’Imposta municipale qualora non si risieda anche al suo interno. Nel momento in cui un immobile viene posto in locazione, il proprietario sposterà la propria residenza altrove, e spetterà all’affittuario eventualmente stabilirvi la residenza anagrafica. Da lì in poi il proprietario sarà costretto a pagare l’IMU sull’abitazione affittata. 

Agevolazioni Prima Casa: Quando non Vengono Riconosciute?

La Legge italiana permette di affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali una volta cambiata residenza. Ecco perché non dovrai preoccuparti nel caso tu abbia intenzione di risiedere in una casa più ampia (ad esempio per l’imminente arrivo di un neonato), o in una più piccola (per motivi economici).

Per continuare a beneficiare delle agevolazioni occorre rispettare una regola: l’immobile in cui andrai ad abitare dovrà trovarsi nel medesimo Comune. Sono invece sottoposte ad un regime di tassazione differente le persone proprietarie di un immobile di lusso appartenente a determinate categorie catastali (A/8 e A/9).

Allo stesso tempo, non hanno diritto alle agevolazioni i proprietari già in possesso di altre unità immobiliari situate all’interno dello stesso Comune, o il soggetto che abbia già beneficiato di agevolazioni sulla prima casa. Le agevolazioni possono decadere anche quando la casa venga venduta entro i 5 anni dal rogito, e il proprietario non proceda all’acquisto di un immobile nell’arco di 1 anno. 

Acquistare la Prima Casa Senza Abitarci

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La riduzione delle imposte di registro e ipotecaria, oltre che dell’imposta catastale, sono i benefici spettanti a chi acquista la sua prima casa e vi risiede. Se sei in procinto di entrare in possesso di un immobile, ma non desideri trasferirvi la tua attuale residenza, in determinati casi ti sarà comunque possibile usufruire delle agevolazioni appena indicate.

Ti spetteranno, ad esempio, svolgendo la tua attività lavorativa (da dipendente o autonomo) nel Comune in cui viene a trovarsi il nuovo immobile. A stabilirlo è il DPR n.131 del 26 aprile 1986. Nell’art. 1, nota 2 bis, la lista delle condizioni dell’agevolazione aggiunge al trasferimento della residenza nel Comune dove è situata l’abitazione (da effettuarsi entro 18 mesi), lo svolgimento dell’attività all’interno dello stesso Comune (con una dichiarazione da rendere nell’atto notarile) e il trasferimento del proprietario all’estero per motivi legati al lavoro. 

Cambiando Residenza la Prima Casa Diverrà Automaticamente la Seconda?

Hai in programma di lasciare quella che fino ad ora ha rappresentato la tua prima casa, andando a vivere in un’altra abitazione, e trasformando il nuovo immobile nella tua abitazione principale? Portato a termine il trasferimento, la prima casa si trasformerà così nella seconda casa.

Questo in quanto a differenziare tra prima e seconda abitazione sarà un unico fattore: la residenza. In base a quanto stabilito dalle leggi in vigore, infatti, è definita prima casa quella in cui una persona dimora abitualmente.

La seconda casa, per poter divenire prima casa, è tenuta comunque a soddisfare i seguenti requisiti:

  • risultare iscritta (o iscrivibile) come unica unità immobiliare all’interno del catasto edilizio urbano;
  • risultare classificata in una categoria differente da quella destinata agli immobili di lusso.

Affitto della Prima Casa con Cambio di Residenza: cosa cambia per quanto riguarda l’IMU?

È obbligatorio pagare l’IMU sugli immobili in cui una persona non risulti residente. Questo è vero anche quando l’abitazione risulta la prima (e l’unica) di proprietà del contribuente.

Tieni presente che non ti sarebbe sufficiente spostare al suo interno la residenza se continuerai a vivere “materialmente” altrove, in quanto non verrebbe soddisfatto il requisito della dimora abituale.

Pertanto, in base a quanto appena scritto, se intendi affittare la prima casa non potrai evitare di pagare l’IMU sull’immobile.

Affitto Parziale della Prima Casa

Tra i contratti di locazione, una delle tipologie ad aver trovato ampia diffusione negli ultimi anni è la concessione in affitto non dell’intero immobile, ma solo di parte dello stesso. L’affitto parziale ti darà l’opportunità di limitarti a concedere in locazione anche un’unica stanza, trovandoti a condividere gli altri spazi con l’affittuario.

A differenziare la locazione parziale da un comune contratto di locazione è la presenza, nel contratto stesso, di una specifica clausola volta a indicare quali siano le zone concesse all’affittuario, le parti comuni e quelle destinate a rimanere nella piena disponibilità del locatore.

Affitto Parziale di un Immobile: Ecco Cosa Cambia per l’IMU

Nel caso sia tua intenzione concedere in locazione parziale la tua prima casa, continuerai a beneficiare delle agevolazioni Irpef (inclusa la detrazione del mutuo). E, soprattutto, non sarai tenuto a pagare l’IMU.

Ad ogni buon conto ricordati che, affinché il contratto sia in piena regola, dovrai procedere utilizzando una delle tipologie di contratto ammesse dalla legge: transitorio non rinnovabile (con durata massima di 18 mesi), 3 anni + 2 oppure 4 + 4.

È importante notare che, oltre al regime ordinario, ti sarà possibile anche avvalerti dell’opzione della cedolare secca.

Conclusioni

È possibile affittare la prima casa e mi auguro che questo articolo ti abbia aiutato a fare chiarezza sull’argomento in maniera definitiva.

L’affitto della prima casa può certamente essere un’ottima soluzione per mettere a reddito il primo immobile acquistato ma anche, locandola parzialmente, per coprire le spese abitative che aumentano sempre, di mese in mese, senza sosta.

Tra l’altro locare gli immobili penso sia un ottimo sistema per creare valore e per riuscire ad uscire dal cammino del topo. Affittare la tua prima casa, infatti, potrebbe essere il primo immobile locato di una lunga serie e, continuando su questa strada, potresti ritrovarti un giorno a vivere di rendita immobiliare.

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Christiano Bernardi
Nel corso della mia carriera lavorativa ho svolto diverse mansioni: sono stato agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, svolgo la mansione di direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Da sempre sono appassionato di investimenti e sono sempre andato alla ricerca di modi per poter creare ricchezza. Purtroppo mi sono trovato spesso ad utilizzare un approccio sbagliato. Dal 2014 tutto è cambiato. Mi sono rimesso in forma ed ho iniziato ad investire con il preciso obiettivo di raggiungere la libertà finanziaria. Ora il mio obiettivo sarà quello di aiutare anche te…

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