Affitto o acquisto? Questo è il problema!
Da una parte l’ipotesi di sprecare soldi nell’affitto. Soldi spesi per non acquistare nulla, per ritrovarsi dopo molti anni nella medesima situazione di partenza.
Dall’altra la consapevolezza che gli immobili, come abbiamo sperimentato recentemente, non crescono sempre di prezzo ma possono anche perdere valore… e anche di molto!
Come operare una scelta vincente?
Leggendo questo articolo troverai la risposta, una volta per tutte, a questa fatidica domanda che penso ognuno di noi si sarà posto almeno una volta nella vita.
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Conviene Comprare Casa per Investimento?
Prima di procedere con l’articolo devo sfatare questo mito… comprare casa per andarci a vivere non è assolutamente un investimento.
Nel mio vocabolario personale, infatti, un investimento, per essere considerato tale, deve produrre un flusso di cassa positivo. L’investimento si ottiene acquistando un’attività. E’ evidente che l’acquisto di un’abitazione allo scopo di viverci, si configura come l’acquisto di una passività e non di una attività.
L’attività mette soldi nelle tue tasche mentre la passività li preleva.
Puoi approfondire questo importante concetto leggendo l’articolo dedicato al famosissimo libro di finanza personale Padre Ricco Padre Povero.
Affitto o Acquisto?
Comprare casa o starsene in affitto è il dubbio amletico di molti.
Ti consiglio di affidare la tua scelta al ragionamento e non ai luoghi comuni, al sentito dire oppure all’esperienza di altri: quando operi una scelta razionale raramente dovrai pentirtene.
Il tutto ruota attorno ad un punto fondamentale: quanto sei in grado di far rendere i tuoi risparmi?
E’ evidente che se sei Warren Buffett oppure un semplice operaio che tiene i risparmi sul conto corrente il rendimento sarà ben differente. Infatti, conoscendo la resa percentuale che sei in grado di ottenere dai tuoi risparmi, potrai decidere esattamente cosa fare.
Osserva la figura che segue.
Sul piatto di sinistra trovi due valori.
- Il costo opportunità. Se investi parte dei tuoi risparmi nell’acquisto di casa è evidente che questi soldi non produrranno più alcun interesse e non lavoreranno più per te. Questo mancato guadagno va considerato come un costo.
- Il costo del mutuo. Acquistando casa impiegherai, con tutta probabilità, un finanziamento bancario. La rata del mutuo è un costo.
Sul piatto di destra avrai solamente l’affitto mensile che dovrai sostenere.
Nessuno ti vieta di utilizzare parametri di scelta particolari o personali ma l’importante è che tu sia consapevole che questa libertà di scelta non è gratuita ma presenta un costo.
Invece, scegliendo in base alla convenienza economica, il ragionamento che dovrai fare è il seguente: per disporre del medesimo immobile mi pesa di più il piatto di sinistra o quello di destra?
Dal punto di vista economico infatti è innegabile che scegliendo la minore spesa mensile avrai un risparmio mensile pari alla differenza tra le due opportunità. Questa differenza andrebbe investita saggiamente e non sprecata per consumare di più elevando il tuo stile di vita.
Comprare Casa o Stare in Affitto? (Esempio di Valutazione)
Poniamo che tu stia valutando l’acquisto di un appartamento del valore di 100.000 euro che puoi affittare attorno ai 500 euro al mese.
Acquisterai il tuo appartamento con un mutuo ventennale LTV 80% (la banca mette l’80% del valore netto d’acquisto) con un tasso fisso 3,55% (situazione reale di fine dicembre 2022). Con questa premessa la rata del mutuo sarà circa pari ad € 465,00 / mese.
Infine, per riuscire nell’impresa, dovrai impiegare 25.000 euro dei tuoi risparmi. Il 20% del prezzo d’acquisto più il costo del Notaio, sia per l’atto d’acquisto che di mutuo, l’istruttoria della banca, e le tasse (imposta di registro, ipotecaria e catastale nonché l’imposta sostitutiva sul mutuo). Supponendo che i tuoi risparmi rendano mediamente il 3,12%, impiegandoli, rinuncerai ad € 65,00 / mese.
Quindi, alla luce delle ipotesi fatte, diventare proprietario presenterebbe un costo mensile pari ad € 530,00 mensili contro un affitto di € 500,00.
Per avere un quadro esatto andrebbero aggiunte altre piccole spese e comunque, come vedrai nel prossimo paragrafo, esistono anche aspetti personali e strategici che necessitano di una differente valutazione.
Vantaggi e Svantaggi
Non tutto è riconducibile alla matematica. Sono più che convinto, infatti, che se ti proponessi un giro di roulette russa in cambio di cento milioni di euro non accetteresti mai. L’eventualità di restare ucciso sarebbe così grave, così impensabile, che non potresti neanche lontanamente correre il rischio.
Analogamente esistono vantaggi e svantaggi, legati alla scelta tra acquisto o affitto, basati sulla convenienza di acquistare o meno un abitazione che esulano dall’aspetto meramente numerico.
Tuttavia, la consapevolezza è importante perché ti permette di pesare l’impatto economico delle tue scelte permettendoti di muoverti in maniera calcolata e non casuale. Ad esempio potresti stabilire una cifra massima di affitto che potresti spendere piuttosto che calcolare il valore di un’offerta d’acquisto sulla base dei costi della locazione.
Seguono alcuni aspetti, alcune considerazioni, che mi sento di segnalarti.
Blocco degli Affitti
E’ molto probabile che con la crisi economica in atto le manovre socialiste aumenteranno sempre più. Immagino, infatti, che sempre con più frequenza lo Stato elargirà soldi ai suoi cittadini allo scopo di tappare qualche falla sulla chiglia malandata della propria nave.
Molti Comuni offrono aiuti economici ai propri cittadini allo scopo di agevolare il pagamento dell’affitto ed anche lo Stato ha previsto in questi ultimi anni agevolazioni specifiche per i Comuni ad alta tensione abitativa.
Ma se la situazione economica dovesse sfuggire di mano, a seguito dell’ormai conclamato aumento repentino dell’inflazione, ritengo possibile che vengano bloccati eventuali aumenti dei canoni di locazione così come, nel corso della pandemia, sono stati sospesi gli sfratti per morosità.
In passato ci sono già stati provvedimenti di questo tipo, perché non in futuro?
Capacità Creditizia
La differenza è sostanziale. Qualora tu abbia un mutuo la tua capacità di indebitamento è parzialmente compromessa, perché le banche sono a conoscenza del fatto che devi pagare ogni mese la rata del mutuo.
Questo aspetto finisce per abbassare il tuo reddito disponibile, limitando la tua capacità di poterti indebitare ulteriormente. Non sempre cambiando casa riesci a compiere un’operazione “da manuale” vendendo la tua vecchia casa subito prima di acquistare la nuova. Infatti, dove vivresti nel frattempo? E se tu avessi bisogno di un prestito per aprire un’attività?
Questo aspetto potrebbe limitare le tue opzioni e nella vita le cose cambiano… potresti dover cambiare città per seguire un amore oppure una nuova occupazione.
Detrazione Interessi Passivi
Nel caso in cui l’acquisto fosse inerente la prima casa è possibile detrarre, per un importo massimo di € 4.000,00 ogni anno, gli interessi passivi pagati.
Essendo prevista una detrazione del 19% su questa spesa ne consegue che il risparmio annuale massimo, conseguibile in sede di dichiarazione dei redditi, è pari ad € 760,00 (19% di € 4.000,00).
Quindi, se vuoi bilanciare correttamente la tua scelta, prima di confrontare le spese relative all’acquisto con la spesa relativa all’affitto, dovresti togliere al costo mensile relativo all’acquisto l’importo inerente il risparmio fiscale.
IMU
L’IMU è una tassa che colpisce la proprietà e, nel momento in cui scrivo, non è più prevista sulla prima casa.
Siamo sicuri che questa tassa non sarà inserita nuovamente? Non ne sono così sicuro per cui penso faresti bene comunque a prenderla in considerazione come un potenziale costo futuro che dovresti poter sostenere.
Quando ci si impegna per venti, o anche trent’anni, ne passa di acqua sotto i ponti…
Lasciare un’Eredità
Molti pensano che acquistando l’immobile possano realizzare un investimento e possano lasciare un’eredità ai propri figli.
Nella pratica, invece, spesso questi immobili ereditati risultano un grosso problema in quanto vengono immediatamente percepiti come un problema e non un’opportunità.
Questi appartamenti costano di IMU e spese condominiali anche se sono vuoti. Magari per metterli in affitto richiedono alcuni lavori di manutenzione, con conseguente esborso economico per poterne trarre una rendita.
Anche la rivendita, infine, può risultare problematica se non si è l’unico erede. Invece, se il malcapitato avesse lasciato soldi invece che mattoni, non ci sarebbero stati problemi di sorta.
L’incertezza del CoronaVirus
Comprare casa in quest’epoca segnata dal CoronaVirus potrebbe essere rischioso per tanti aspetti.
Non è assolutamente detto, infatti, che l’economia rimbalzi con forza e non ci siano ulteriori problemi in futuro. Nei momenti di incertezza di solito si stringono i ranghi e si tengono i risparmi pronti per mitigare possibili problemi futuri.
L’affitto rappresenta la soluzione ideale per mantenersi flessibili, ma pronti per approfittare di eventuali occasioni che il mercato potrebbe offrire.
Tuttavia, durante i periodi di crisi si possono fare ottimi affari. I prezzi di alcune tipologie di immobili sono particolarmente bassi in questo periodo proprio a causa della pandemia. Aspettare potrebbe significare perdere l’occasione.
Mobilità
Utilizzare l’affitto vuol dire vivere in piena libertà, senza costrizioni.
Prova a pensare se, finalizzato l’acquisto della tua nuova casa, dopo solo pochi giorni che ti sei trasferito, scoprissi che i tuoi vicini sono pessimi e rumorosi. Saresti incastrato! Mentre se tu avessi preso l’appartamento in affitto non dovresti far altro che trasferirti altrove.
Certo, la scocciatura rimane, ma il danno sarebbe fortemente limitato. Per evitare questo potenziale problema, restando orientato all’acquisto, potresti utilizzare l’affitto con riscatto.
Anche il lavoro oggi giorno non è più stabile come un tempo, in cui si iniziava a lavorare in un posto e ci si rimaneva fino alla pensione. Oggi ci si muove, anche parecchio. L’affitto da questo punto di vista è la scelta ideale, perché permette di adattare la propria scelta in base alle proprie esigenze lavorative.
Passare tante ore nel traffico per andare al lavoro è una gran perdita di tempo ed il tempo è pure più prezioso del denaro stesso.
Maggiore Disponibilità Finanziaria
Scegliendo l’affitto non sarai costretto ad impiegare i tuoi risparmi per lungo tempo. I risparmi che destinerai all’acquisto rimarranno bloccati all’interno del tuo immobile fino al momento in cui non lo venderai.
Sapere di avere un gruzzolo da parte ti darà più respiro e vivrai con una maggiore sensazione di sicurezza.
Manutenzione Straordinaria
Se affitti dovrai pensare unicamente, e fino ad un certo punto, alla manutenzione ordinaria. Se diventi proprietario, invece, ogni spesa di manutenzione straordinaria ti compete al 100%.
E’ difficile fare stime precise comunque immagino che tu sarai a conoscenza del grado di vetustà dell’appartamento o dell’abitazione che ti appresti ad acquistare. Se è dotata di un’ascensore vecchio decrepito oppure il tetto è del “dopo guerra”, è abbastanza logico prevedere che dovrai mettere presto mano al portafoglio.
Non a caso gli appartamenti subiscono un deprezzamento dovuto al grado di vetustà proprio alla luce di questo ragionamento.
Mediamente gli addetti ai lavori considerano un deprezzamento annuale nell’ordine dell’1-1,5%. Questa spesa è ipotetica nel senso che non la paghi con regolarità ma, arrivato ad un certo punto, la sostieni per intero. Nell’esempio fatto precedentemente potresti prudenzialmente elevare il costo della proprietà di € 85,00 / mese (circa l’1% del valore dell’immobile).
Non considerarla sarebbe un grave errore, per cui nel confronto acquisto vs affitto devi aggiungerla al costo figurativo mensile della proprietà.
Mutuo a Tasso Fisso
Se giustamente acquisterai il tuo immobile utilizzando un mutuo a tasso fisso è evidente che la rata resterà immutata per tutto il periodo di ammortamento del mutuo.
Di contro l’affitto, complice l’inflazione in aumento, non potrà che crescere in futuro.
Piena Disponibilità dell’Immobile
Un’altra scusa che spesso viene addotta a favore dell’acquisto è che, se sei in affitto, non puoi fare lavori o modifiche all’immobile locato.
Magari un mio conduttore mi proponesse di fare qualche miglioria all’appartamento locato! Non sarebbe un vantaggio esclusivamente suo, in quanto il mio immobile ne risulterebbe valorizzato.
Perché impedirlo?
Sono più che convinto che si possa discutere con il proprietario di qualunque particolare esigenza di modifica o miglioria senza alcun problema di sorta.
Perdita dei Tuoi Risparmi
Non siamo negli Stati Uniti d’America dove i prezzi, salvo alcuni periodi particolarmente negativi, crescono in maniera costante e continua. In Italia, soprattutto nell’ultimo periodo, i prezzi degli immobili sono scesi ed anche di parecchio in certi casi.
Il problema sussiste solamente nel caso in cui, dopo aver acquistato il tuo immobile, volessi vendere allo scopo di trasferirti altrove. In questo caso, potresti mettere a rischio il capitale proprio investito nell’operazione.
Poniamo che tu abbia comprato a 100, avvalendoti di un mutuo d’acquisto per 80. Se tu fossi costretto a rivendere l’immobile a 90 è evidente che una parte dei tuoi soldi utilizzata al momento dell’acquisto iniziale non tornerà nelle tue tasche ma andrà perduta.
In questo caso ti saresti pagato un sacco di mesi di affitto!
Nell’esempio considerato, infatti, saresti potuto rimanere in affitto nell’immobile per quasi due anni. Tuttavia, a voler fare conti precisi, all’interno delle rate del mutuo avresti ripagato anche una parte di capitale. Ne consegue che parte di questa perdita sarebbe stata mitigata proprio per questo motivo: comprare casa in contanti è un grosso errore.
Negli investimenti immobiliari, dove l’immobile sarà concesso in affitto, questo aspetto è molto importante. E’ per questo che, in questo caso, è necessario utilizzare un mutuo per finanziare il proprio acquisto.
Riduzione del Rischio
Prova a pensare a quanti mesi di affitto saresti in grado di pagare senza impiegare i tuoi (sudati) risparmi per comprare casa.
Nell’esempio che ti ho fatto precedentemente saresti in stato in grado di saldare ben 50 mesi di affitto, più di quattro anni!
Se tu avessi impiegato tutti i tuoi risparmi nell’operazione ti saresti esposto notevolmente. Nell’eventualità che tu avessi perso il lavoro oppure sperimentato un periodo di difficoltà economica, infatti, è evidente che l’aver impiegato i tuoi risparmi nell’acquisto invece che averli tenuti come fondo rischi dal quale attingere in caso di difficoltà ti avrebbe messo in una situazione di potenziale pericolo finanziario.
Stabilità
Nel momento in cui decidessi di comprare casa, ti sentiresti molto più stabile, in quanto la scelta operata ti renderebbe molto più legato al territorio. L’affitto, invece, è visto spesso come una scelta non stabile, in quanto si pensa che il proprietario dell’appartamento ti possa cacciare da un momento all’altro.
Niente di più falso.
Normalmente, infatti, la quasi totalità degli affitti si interrompe non con il proprietario che manda via il conduttore, ma con il conduttore che se ne va di sua iniziativa.
Come mai?
Firmato un contratto d’affitto 3+2 oppure 4+4 il proprietario può disdettare solamente alla scadenza dei 5 oppure 8 anni. Prima lo può fare solo in specifici e particolari casi.
L’affitto manca davvero di stabilità?
Conclusioni
Non nascondo la mia preferenza per l’affitto, in quanto permette di avere una maggiore rendita dai propri investimenti. Questo fatto si traduce, innegabilmente, in una maggior creazione di ricchezza.
Tuttavia non si vive solo razionalmente e ne è la prova il fatto che vivo anche io in un’abitazione di proprietà. Ognuno ha il proprio modo di pensare ed ognuno ha le proprie particolari aspettative ed esigenze.
Se non lo ha già fatto ti consiglio di leggere gli altri interessanti articoli presenti sul blog. Potrai verificare se comprare casa a 50 anni conviene e se conviene comprare casa o tenere i soldi in banca.
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Mi auguro che questo articolo ti aiuti a fare una scelta oculata!
In bocca al lupo!
