Affitto con Riscatto e Rent To Buy (Come Funzionano)

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Scritto da Christiano

Agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza, dal 2014 il mio obiettivo è diventato quello di raggiungere la libertà finanziaria, magari aiutando anche te…

Se sei tra quelli che pensano che pagare un affitto significhi sprecare soldi dal momento che tutte le spese mensili che ti trovi a dover affrontare non ti consentiranno mai di acquistare il tuo appartamento, questo articolo è per te.

Per la maggior parte di noi avere la casa di proprietà rappresenta l’investimento più grande di tutta la vita. Acquistare casa, infatti, richiede uno sforzo finanziario enorme che costringe, molto spesso, all’utilizzo di un mutuo.

Dopo la crisi del 2008, però, ottenere un finanziamento bancario non è più così facile. Le banche sono molto più caute a finanziare un acquisto e le valutazioni immobiliari dei loro periti sono spesso molto meno generose rispetto al passato, costringendoti a disporre di molta più liquidità per poter riuscire nell’impresa.

In questo momento i tassi di interesse sono molto allettanti ma, qualora non si disponga della liquidità necessaria per pagare almeno il 20% del valore d’acquisto, potrebbero salire velocemente a causa del maggior rischio percepito dall’istituto di credito, rendendo così molto più onerosa la rata.

La situazione descritta può averti portato, volente o nolente, a decidere di andare in affitto, ma hai ancora una freccia al tuo arco da valutare, l’affitto con riscatto. L’affitto a riscatto, infatti, è un particolare contratto di locazione che offre, sulla base delle condizioni stabilite tra le parti, la possibilità di acquistare l’abitazione presa in affitto.

Ad ogni buon conto ho deciso di scrivere questo articolo in quanto interessato, anche personalmente, a questa opportunità ed ho faticato a trovare risorse chiare e ben fatte da cui attingere per capire esattamente come funziona la cosa.

L’argomento, infatti, è piuttosto nebuloso ed ho dovuto parlare personalmente con vari professionisti per chiarirmi definitivamente le idee. Da questo interessamento personale ho pensato di scrivere questa guida sull’affitto a riscatto chiamato anche rent to buy.

Buona lettura!

Affitto con riscatto: come funziona?

Foto di Jörg Hertle da Pixabay

L’affitto con riscatto è una speciale formula di acquisto immobiliare che prevede, tramite un normale contratto di affitto, la possibilità di acquistare il bene locato.

Avvalendoti di questa opportunità, potrai prendere in affitto un immobile sapendo che potrai acquistarlo in futuro ad un prezzo già definito. Normalmente il costo mensile che dovrai sostenere è più alto della normale locazione in quanto include una quota aggiuntiva a titolo di acconto oppure di caparra confirmatoria.

Oltre al rent to buy, esistono altre formule contrattuali che puoi utilizzare. Tutte ti permettono di affittare un immobile prevedendo una specifica possibilità (o obbligo) di acquisto già definita tra le parti al momento della firma del contratto d’affitto.

Ti parlerò di queste formule alternative alla fine dell’articolo mentre mi soffermerò in maniera particolare sull’affitto con riscatto chiamato rent to buy.

Rent to Buy: affitto a riscatto con opzione di futuro acquisto

Questa formula di affitto con riscatto, definita anche rent to buy oppure contratto di godimento con opzione di futuro acquisto, è stata inserita nel decreto Sblocca Italia DL. 133/2014, convertito successivamente in Legge 164/2014. In questa occasione il legislatore ne ha definito precisamente i termini di applicazione.

Per la redazione del contratto di rent to buy è consigliato rivolgersi ad un Notaio: il costo medio che dovrai sostenere, per il solo onorario, è compreso tra € 1.500 ed € 3.000.

La formula prevede la firma di un normale contratto d’affitto. All’interno del contratto di locazione sarà però indicata una data, stabilita tra le parti, nella quale il conduttore potrà esercitare la sua opzione di acquisto.

Unitamente al canone di locazione il conduttore dovrà versare al locatore (il proprietario dell’immobile) una quota aggiuntiva.

Il canone mensile che dovrai sostenere, infatti, sarà ottenuto dalla somma del:

  • canone d’affitto dovuto per la locazione dell’appartamento;
  • quota aggiuntiva a titolo di acconto sull’eventuale futuro acquisto.

Tale importo aggiuntivo andrà sottratto dal valore d’acquisto definito contrattualmente qualora il conduttore decida di procedere in tal senso, perfezionando l’operazione di acquisto. Diversamente, se la compravendita non ha seguito, questi versamenti aggiuntivi andranno restituiti, se non deciso diversamente tra le parti.

Questa somma aggiuntiva versata permetterà al conduttore di richiedere il mutuo, che gli consentirà di perfezionare l’acquisto, dimostrando all’istituto di credito di avere già dato un consistente acconto. Idealmente è interesse dell’acquirente pagare, tramite questi acconti, il 20% del valore d’acquisto dell’immobile perché gli permetterebbe di sfruttare le migliori occasioni di mutuo che la banca riserva agli acquisti immobiliari.

Se tu pagassi acconti pari al 20% della cifra di acquisto, infatti, potresti presentare all’istituto di credito la richiesta di un mutuo 80% LTV. Questo acronimo significa Loan To Value (LTV) e rappresenta il rapporto tra quanto la banca eroga rispetto al valore d’acquisto dell’immobile.

A quel punto, perfezionando l’acquisto, ti ritroveresti a non dover pagare più l’affitto maggiorato (che comprende la quota aggiuntiva a titolo di acconto) e lo sostituiresti con il mutuo. Con buona probabilità ti troveresti a pagare molto meno.

Per quanto concerne il rent to buy, il D.L. 133/2014 ha stabilito, all’interno dell’art. 23, alcune importanti regole contrattuali.

  • Durata del contratto. La durata del contratto di affitto con riscatto (rent to buy) non può essere superiore a 10 anni (120 mesi).
  • Trascrizione obbligatoria. I contratti che prevedono il godimento immediato dell’immobile al conduttore con la possibilità di acquisto a suo favore e con una parte del canone di locazione direttamente imputata a corrispettivo, devono essere registrati. Questo ai sensi dell’articolo 2645-bis Codice Civile. Non è obbligatorio In questo modo vengono tutelati in modo più efficace sia il promissario acquirente, la cui trascrizione prevarrà su iscrizioni pregiudizievoli (come ad esempio l’ipoteca) successive al preliminare trascritto, sia i terzi che trarranno vantaggio dalla pubblicità legale.
  • Quota di canone da imputare a corrispettivo. Alla redazione del contratto le parti devono pattuire la quota dei canoni imputata a corrispettivo (acconto sull’acquisto) che il concedente (il venditore) deve restituire qualora il conduttore non finalizzi l’acquisto entro il termine stabilito.
  • Risoluzione del contratto. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni che viene pattuito tra le parti. Questo numero minimo non deve essere inferiore ad un ventesimo (1/20) del loro numero complessivo. Ad esempio, se il contratto presenta una durata di 5 anni (60 mesi), il numero minimo di canoni non pagati che determina la risoluzione del contratto sarà pari a 3.
  • Efficacia della trascrizione. L’art. 2645-bis del Codice Civile prevede un termine triennale (36 mesi) entro il quale gli effetti della trascrizione cessano e, se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, si considerano come mai prodotti. Questo limite è stato elevato, dal D.L. 133/2014, fino ad un massimo di 10 anni (120 mesi).
  • Inadempimento contrattuale. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente (il venditore) lo stesso dovrà restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo maggiorata degli interessi legali. Invece, in caso di inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione del suo immobile e, se non diversamente stabilito tra le parti, potrà trattenere interamente i canoni ricevuti a titolo di indennità.

Rent to Buy: come funziona?

Foto di Jörg Hertle da Pixabay

Facciamo un esempio pratico in modo da fugare ogni dubbio.

Valore d’acquisto: € 200.000,00
Acconto alla firma: € 4.000,00
Affitto mensile: € 500,00 + € 600,00
Durata del contratto: 60 mesi (5 anni)

Essendo il valore di acquisto del tuo appartamento 200.000 euro, per avere un mutuo 80% LTV la banca ti dovrà erogare 160.000 euro.

Alla scadenza contrattuale decidi di procedere con l’acquisto e non dovrai fare altro che finalizzare l’erogazione del finanziamento bancario, senza sborsare altri soldi.

Ti troverai, infatti, in questa condizione.

€ 160.000,00 erogati dall’istituto di credito (80% LVT sul valore d’acquisto)
€ 40.000,00 di acconto già versati (€ 4.000,00 di acconto alla firma + € 600,00 x 60 mesi)
€ 200.000,00 IN TOTALE

Nel momento in cui scrivo il mutuo ti costerebbe € 750,00 / mese a 20 anni oppure € 530,00 a 30 anni, ti troveresti a risparmiare circa 350-570 euro ogni mese.

Su quali immobili si può usare il rent to buy?

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

Il rent to buy può essere utilizzato per acquistare una qualunque tipologia di bene: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, terreni ed anche immobili in costruzione. Nel caso specifico degli immobili al grezzo sarà necessario cancellare l’eventuale ipoteca gravante sul bene oppure prevedere l’accollo del mutuo.

Come leggerai nel paragrafo dedicato, però, le tutele più ampie sono previste per l’acquirente di un immobile residenziale.

Una nota particolare sull’affitto con riscatto la meritano le case popolari. Spesso, in questo tipo di locazioni agevolate, è prevista la possibilità di acquisto per il conduttore. In caso di acquisto dell’immobile, alle volte viene fornita la possibilità di utilizzare quanto pagato a titolo di locazione come acconto sull’acquisto. Se presente questa opzione, l’affitto non è a fondo perduto ed è un’ottima occasione d’acquisto per l’occupante disagiato.

Anche gli immobili costruiti in edilizia agevolata spesso vengono locati utilizzando questa formula contrattuale. Le società costruttrici, infatti, forniscono ai loro conduttori la possibilità di acquisto a riscatto. Le modalità operative sono molteplici e spesso non si parla di opzione di acquisto ma impegno all’acquisto. Il contratto di affitto con riscatto in questo particolare caso viene utilizzato, solitamente, per agevolare l’acquirente disagiato nella sua operazione di acquisto.

Rent to buy: chi paga IMU e TASI?

Le tasse che devi sostenere durante il contratto di affitto con riscatto sono le stesse di un normale contratto di locazione.

L’IMU è un’imposta che colpisce la proprietà dell’immobile.

Ne consegue che questa tassa spetta al proprietario dell’immobile. In tutte le tre formule di acquisto con riscatto esaminate in questo articolo la proprietà dell’immobile viene eventualmente trasferita successivamente per cui, fino a quel momento, il conduttore non sarà tenuto al pagamento della tassa in quanto non ancora proprietario.

Attualmente, se l’acquisto riguarda la prima casa, non è prevista l’IMU sull’abitazione principale non si dovrebbe comunque pagare, neppure al momento del trasferimento della proprietà.

Per quanto concerne la TASI, invece, il pagamento dipende dalla residenza del conduttore.

Se l’inquilino trasferisce la residenza nell’abitazione locata viene automaticamente esonerato dal pagamento dell’imposta che viene sostenuta per intero dal proprietario.

Se il conduttore non trasferisce la sua residenza nell’immobile locato allora si ripartisce la spesa tra conduttore e locatore. Mediamente il conduttore dovrà sostenere tra il 10% ed il 30% dell’importo del tributo.

Rent to buy: come tutelarsi?

Foto di Jens Neumann da Pixabay

Per essere tutelati quando si firma un contratto di affitto con riscatto (rent to buy), è importante procedere alla trascrizione del contratto tramite un Notaio.

La legge non impone di avvalersi del Notaio in quanto si potrebbe registrare l’opzione d’acquisto come semplice clausola del contratto d’affitto al momento della registrazione del contratto d’affitto. In questo caso, però, rinunceresti a quella che viene definita opponibilità ai terzi.

Puoi immaginare la trascrizione notarile come una sorta di prenotazione.

Questa trascrizione, infatti, informerà i terzi della presenza del vincolo a tuo favore e l’immobile non potrà essere venduto e sarà impossibile per il proprietario concederlo in ipoteca. Senza questa trascrizione, invece, sarebbe possibile vendere l’immobile senza alcun problema oppure metterlo a garanzia di un finanziamento e… sarebbero dolori!

E’ importante che ti sappia che normalmente la trascrizione ha una durata massima di 3 anni (36 mesi) e richiederebbe il successivo intervento, a titolo oneroso, del Notaio per prorogarla. Invece, grazie alle importanti novità legislative di cui al D.L. 133/2014, tale trascrizione rimane valida fino a 10 anni (120 mesi).

Il termine di 10 anni (120 mesi) rappresenta anche la durata massima consentita per questa tipologia di contratto.

Se l’oggetto del rent to buy è un’abitazione, esiste un’altra importante tutela prevista nel comma 4 dell’art. 23 del D.L. 133/2014. Il divieto dell’art. 8 decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 opera sin dalla concessione in godimento dell’abitazione e cioè la data di stipula del contratto di affitto con riscatto.

Questo significa che il Notaio non può finalizzare e trascrivere il contratto di affitto con riscatto “rent to buy” se non si sia provveduto a cancellare o frazionare l’ipoteca gravante sul bene concesso in godimento. Questo garantisce il conduttore che, qualora intenda esercitare il suo diritto di acquisto nei termini pattuiti, il bene sarà effettivamente libero da gravami o vincoli. Fatta la trascrizione notarile il conduttore sarà in una “botte di ferro” in quanto non sarà più possibile cedere il bene oppure iscrivere una nuova ipoteca.

Un’altra importante protezione è posta dal comma 6 dell’art. 23 del D.L. 133/2014.

In caso di fallimento del concedente, infatti, il contratto prosegue normalmente a patto che il contratto preveda un “giusto prezzo” e che si tratti dell’abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado.

Nel caso in cui si verifichi il fallimento del conduttore, invece, il contratto rimarrà sospeso finche il curatore, in accordo con il comitato dei creditori, deciderà se subentrare oppure sciogliersi dal contratto. In caso di subentro il curatore assumerà tutti gli obblighi relativi, contenuti nel documento. Il contraente potrà far valere i suoi diritti per quanto concerne il mancato adempimento ma senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno.

Non ho incluso nell’articolo i modelli di contratto di affitto con riscatto in quanto non ti servono praticamente a nulla.

In tutte e tre le tipologie discusse, infatti, è necessario avvalersi di un Notaio che si occuperà di registrare l’atto, verificherà la situazione ipotecaria dell’immobile in questione e tutelerà entrambe le parti coinvolte.

L’affitto con riscatto rent to buy conviene?

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

L’affitto con riscatto viene immaginato dai più come una formula magica, una soluzione prodigiosa, capace di consentire (a costo zero) di poter diventare proprietari dell’immobile che si intende affittare.

Ho ricevuto varie proposte di questo tipo per cui parlo anche per esperienza personale.

Nella pratica l’affitto a riscatto, infatti, viene percepito come un sistema che ti permette di scontare dal valore d’acquisto quanto pagato di affitto negli anni precedenti.

Questo concetto è profondamente sbagliato.

Ipotizziamo che il valore del tuo immobile sia pari a 100.000 euro e che, per semplicità, non cambi nel tempo.

Se ti viene concesso l’uso del bene, credo sia più che logico remunerare questo aspetto. Il valore dovuto, infatti, è proprio l’affitto. Un canone di locazione congruo potrebbe essere pari a 5.000 euro all’anno.

Quindi, se te ne starai in affitto per 5 anni e poi procederai all’acquisto dell’appartamento, dovrai sborsare:

€ 125.000 in totale (5 anni x € 5.000 = € 25.000 + € 100.000 per l’appartamento);

e non (magicamente) € 75.000 (€ 100.000 per l’appartamento – € 25.000 per i 5 anni di affitto).

Fatta questa doverosa premessa, che penso nessuno si sognerebbe di confutare, vediamo nella pratica come potresti utilizzare l’affitto a riscatto.

Evidenzio due problemi.

In primo luogo il maggior esborso mensile che dovresti sostenere e, secondariamente, l’importo che dovresti cercare di pagare a titolo di acconto.

Utilizzando l’affitto con riscatto, la spesa mensile che dovresti sostenere sarebbe ben più alta dell’eventuale mutuo d’acquisto. Ai 5.000 euro di affitto, infatti, dovresti aggiungere una quota a titolo di acconto che dovrebbe essere logicamente pari ad almeno 4.000 euro. Un totale annuale di 9.000 euro.

Anche se è possibile acquistare sfruttando un mutuo al 100% (LTV 100%) la banca, che in questo caso dovrà assicurare il 20% che non metti di tasca tua, sarà costretta farti pagare un tasso d’interesse molto più elevato del normale (circa il doppio del tasso ordinario in questo momento) che ti esporrebbe a grossi rischi in caso di aumento dei tassi di interesse.

Questo rischio potenziale non è affatto basso: siamo ai minimi da una vita ed in più la massa monetaria è aumentata e sta continuando ad aumentare a dismisura. Ne consegue che sarebbe più che logico cercare di pagare il 20% di acconto.

Ma cosa sarebbe successo se tu avessi acquistato direttamente, senza utilizzare l’affitto con riscatto?

Se tu avessi comprato subito l’appartamento a 100.000 euro, avresti sostenuto verosimilmente un costo annuale compreso tra 3.200 a 4.500 euro. Molto meno dei 9.000 euro che abbiamo calcolato precedentemente.

Chiedendo l’80% alla banca (80% LTV) avresti dovuto pagare 20.000 euro di tasca tua e questo è il grosso problema che porta tutti a valutare il rent to buy: in pochi dispongono dell’acconto necessario a finalizzare la compravendita.

Sulla base della mia esperienza ti consiglio di muoverti diversamente.

Il proprietario non ha la certezza che tu proceda all’acquisto per cui non può scontarti quanto pagato come affitto. Ma cosa succederebbe se tu, invece di usare un rent to buy, utilizzassi un normale preliminare di compravendita?

Come ti ho già indicato precedentemente, quando il Notaio trascrive un preliminare d’acquisto, avrai un massimo di 36 mesi entro il quale procedere all’acquisto.

Il proprietario sa che ha venduto con certezza il suo appartamento e sarà più prono a concederti una dilazione. Magari puoi pagargli l’intero importo di vendita che richiede, senza alcuno sconto, solamente chiedendogli la dilazione.

Inoltre, se vuoi acquistare un appartamento, vedo più che logico prevedere il pagamento di un acconto.

Vediamo cosa succederebbe se il proprietario accettasse una dilazione di soli 18 mesi.

€ 6.500 acconto + 18 mesi x € 750 (€ 9.000 euro all’anno come nel caso del rent to buy) = € 20.000

Potresti acquistare dopo soli 18 mesi e sostenere, nel futuro, una rata fissa compresa tra 270 e 375 euro al mese.

Mi sembra molto meglio!

Non è evidente che l’affitto a riscatto non fa miracoli?

Infatti se il proprietario dilaziona in maniera importante, senza aumentare il tuo prezzo d’acquisto, i casi sono due:

  1. E’ poco sveglio. Ma quando si parla di soldi purtroppo per te sono tutti molto svegli; 😂
  2. Ha aumentato il valore di vendita del suo appartamento per compensare la dilazione di pagamento.

Rent to buy: vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto

Foto di Tumisu da Pixabay

Quali sono i principali vantaggi e svantaggi dell’affitto a riscatto?

Vediamoli assieme analizzando il punto di vista di ognuna delle due parti coinvolte, il conduttore (il futuro acquirente) ed il locatore (il proprietario dell’immobile).

Vantaggi del conduttore

Per il futuro acquirente esistono numerosi vantaggi, ecco i principali:

  1. La possibilità di ottenere il mutuo d’acquisto a condizioni migliori dal momento che oggi non dispone della liquidità necessaria a finalizzare l’acquisto.
  2. Prezzo di acquisto fissato al momento della firma del contratto di affitto con riscatto. Al momento dell’opzione, se i prezzi degli immobili sono cresciuti si procederà all’acquisto mentre si resterà tranquillamente in affitto se i prezzi saranno calati.
  3. Acconto pagato unitamente alla locazione che, qualora non si perfezioni l’acquisto, dovrà essere restituito dal locatore. Se non perfezionerai l’acquisto, infatti, riceverai il rimborso degli acconti pagati al locatore, trovandoti con un piccolo gruzzolo. Con questi soldi potresti comprare direttamente sul mercato disponendo dell’acconto necessario.
  4. Disporre immediatamente dell’immobile. Non disponi dei soldi necessari per acquistare, ma puoi già considerarti proprietario dell’appartamento in cui abiti, avendo effettivamente già compiuto il passo necessario per il futuro acquisto.
  5. Il contratto di rent to buy può essere ceduto, prima della sua naturale scadenza. Inoltre, qualora il conduttore non intenda avvalersi dell’opzione di acquisto, può riservarsi la facoltà di nominare un terzo che utilizzerà l’opzione di acquisto predeterminata al suo posto (come fosse un normale preliminare d’acquisto). Se il prezzo del tuo immobile è cresciuto di prezzo e tu non volessi acquistare, potresti guadagnare come se tu fossi il proprietario dell’immobile vendendo il tuo diritto all’acquisto.

Svantaggi del conduttore

Per quanto concerne gli svantaggi posso evidenziarti:

  1. Spesa mensile molto elevata. Infatti, finché l’acquisto non sarà perfezionato ti troverai a pagare, oltre all’acconto, una quota di affitto che sarà molto probabilmente leggermente più elevata della locazione classica. Perché mai un conduttore in grado di sostenere il pagamento di un canone così alto non acquista direttamente?
  2. Quota mensile a titolo di acconto che viene trattenuta dal locatore qualora si risulti inadempienti o se non diversamente pattuito.
  3. E’ prassi pagare un acconto alla firma del contratto di affitto con riscatto anche se non è assolutamente obbligatorio. Dovrai accordarti su questo punto perché formalmente avresti la possibilità di acquistare l’immobile “a rate”, senza la formale necessità di disporre della liquidità necessaria da fornire a titolo di acconto iniziale.
  4. Inutile sognare ad occhi aperti, dovrai dare un acconto mensile abbastanza elevato. Per evitare di dover utilizzare un mutuo >LTV80%, infatti, dovresti pagare il 20% del valore d’acquisto nel corso della durata prevista della locazione. In caso di mutuo >LTV80% non avresti la possibilità di dedurti la quota degli interessi passivi superiore all80% ed in più subiresti il contestuale aumento della rata a causa del maggior rischio associato all’operazione dall’istituto di credito.

Vantaggi del locatore

Per il proprietario dell’immobile esistono alcuni vantaggi, ecco i principali:

  1. Vendita più agevole del proprio appartamento in virtù della notevole dilazione concessa.
  2. Flussi attivi di importo più elevato rispetto all’affitto. Nel frattempo che il venditore rimane in affitto si disporrebbe di un flusso mensile più alto della sola locazione.
  3. Flusso attivo di importo più elevato che restano nella disponibilità del locatore qualora il conduttore risulti inadempiente (se non diversamente pattuito). Inoltre, parte di questi flussi potrebbe restare come maggior guadagno da locazione qualora il conduttore non esercitasse la sua opzione d’acquisto.
  4. Offrendo l’affitto a riscatto allargheresti la platea di potenziali acquirenti per il tuo immobile. Potrebbero, infatti, riuscire a “comprare” il tuo immobile anche i soggetti che non dispongono oggi della liquidità necessaria, oppure che non sono in grado di ottenere un finanziamento (ad esempio i lavoratori a tempo determinato oppure chi non riesce a rientrare nei parametri rata-reddito imposti dalla banca).
  5. La legge non vieta espressamente di prevedere una cifra bassissima o nulla a titolo di affitto pagando il resto del canone mensile a titolo di acconto. Questo permetterebbe di accelerare la compravendita e sarebbe un indubbio vantaggio. In questo caso dovrebbe essere indicato anche che quanto pagato a titolo di acconto, in caso di mancato acquisto, non deve essere restituito. Ho parlato con diversi Notai di questo aspetto e non c’è stata coerenza nelle loro risposte. In linea di massima evidenzio due scenari. Chi sostiene che, per evitare accertamenti, occorre indicare l’affitto minimo calcolato tramite la rendita catastale. Altri ancora affermano che, per non incorrere nel rischio di invalidare l’atto, è necessario porre una congrua parte d’affitto. Il mio consiglio è di prevedere un canone d’affitto pari, almeno, al 20-30% del canone globale mensile (affitto + acconto).
  6. In caso di mancato pagamento dei canoni oppure di esercizio dell’opzione il tuo immobile deve ritornare nella tua disponibilità. Non serve la procedura di sfratto ma di rilascio dell’immobile che è più economica e veloce. E’ opportuno che nel contratto di rent to buy il Notaio verifichi che si trovino le adeguate clausole per far si che si possa seguire questa procedura.

Svantaggi del locatore

Veniamo agli svantaggi. I principali sono i seguenti:

  1. Eventuali costi per manutenzione straordinaria restano a tuo carico dal momento che l’immobile non è stato ancora ceduto ma risulta semplicemente in affitto.
  2. Se devi comperare una nuova “prima casa” dove trasferirti, non potrai usufruire delle agevolazioni prima casa sul tuo acquisto. La tua vecchia casa, infatti, risulterebbe locata e non venduta. Rinunciando ai benefici previsti dall’acquisto come prima casa, preparati a sostenere spese molto più alte!
  3. Se hai già un mutuo sulla tua prima casa potresti avere difficoltà a finanziarti sull’acquisto della nuova prima casa. Inoltre, anche gli interessi passivi relativi all’abitazione seconda casa, non sarebbero deducibili.
  4. Non avendo ceduto il precedente immobile, che risulterebbe locato, dovresti pagare l’IMU come seconda casa fino al momento della vendita.
  5. Se il tuo scopo è vendere il tuo immobile, con questa formula di contratto ti vincoli per un periodo di tempo abbastanza lungo senza avere la certezza che l’acquisto si concretizzi per davvero. Diversamente da una locazione ordinaria, non potrai vendere a nessun altro perché in questo caso è presente l’opzione di acquisto per il conduttore.
  6. Al termine della locazione se il conduttore non eserciterà l’opzione ma non ti restituirà l’abitazione sarai costretto a ricorrere al giudice per far valere i tuoi diritti. E’ per questo motivo che conviene prevedere un acconto sul futuro acquisto al momento della firma del contratto di affitto con riscatto. Come questa cifra potresti finanziare, almeno in parte, questa potenziale futura spesa.
  7. Sulla cifra prevista di acconto iniziale è prevista una tassazione dello 0,5% mentre, su tutti gli acconti futuri, il 3%. Queste tasse di pagano anticipatamente al momento della firma dell’atto. Nel caso in cui la compravendita non si finalizzi, se non diversamente indicato, dovrai restituire gli acconti ma avrai già pagato le tasse relative!

L’affitto con riscatto, esperienze con il rent to buy

Foto di Tumisu da Pixabay

Posseggo numerosi immobili ed ho provato anche personalmente ad utilizzare questa particolare modalità d’acquisto. I risultati sono stati poco incoraggianti ma, come dico sempre, le cose cambiano!

Ho provato ad utilizzare il rent to buy come acquirente ma, come ti ho già anticipato precedentemente, ritengo molto più vantaggioso utilizzare un caro vecchio preliminare di vendita trascritto, per almeno due ragioni.

In primo luogo conviene sborsare mensilmente la stessa cifra che avresti con il rent to buy utilizzando un preliminare. Nel rent to buy, infatti, oltre alla quota di acconto avresti anche l’affitto. Questo significa che per raggiungere il 20% del capitale necessario all’acquisto, allo scopo di per poter usufruire di un mutuo LTV 80%, saranno necessari molti più mesi a parità di esborso mensile.

La dilazione più importante e conveniente per l’acquirente, infatti, è garantita dal mutuo bancario. Nessun venditore può competere con un istituto di credito, fatta eccezione forse per un generoso parente… 😂

Ne consegue che l’acquirente ha tutto l’interesse a raggiungere il momento nel quale può utilizzare il finanziamento bancario nel più breve tempo possibile.

Se la vendita viene rimandata troppo è evidente che il proprietario adeguerebbe di conseguenza il valore dell’immobile.

Nessuno fa regali.

Per quanto concerne, invece, il punto di vista del venditore ho ricevuto molte proposte di rent to buy promosse dal conduttore di un mio appartamento.

Sulla base della mia esperienza personale mi sento di dirti che è necessario sfatare con forza il mito che prevede a monte della locazione una sorta di sconto dovuto sul valore di vendita dell’appartamento. Se rimani in affitto per 30 anni in un appartamento, infatti, non è che al trentesimo anno chiami il proprietario e gli dici che è ora che ti regali l’immobile.

L’affitto remunera l’uso, il godimento che trai personalmente utilizzando l’appartamento in questione. Questo godimento deve essere remunerato ed infatti, viene pagato sotto forma di canoni di locazione. A prescindere da questa metrica, l’immobile in questione avrà sempre il suo specifico valore di mercato.

Il valore di mercato dell’immobile varia sicuramente con il tempo ma non è necessariamente vero che dopo trenta lunghi anni abbia un prezzo nominale inferiore a trent’anni prima.

L’immobile si è indubbiamente svalutato in quanto avrà subito un degrado fisico ma dal momento che la valuta fiat (gli euro nel nostro caso) perde costantemente potere d’acquisto, servirà una maggior quantità di denaro nominale per acquistare il medesimo bene o servizio.

Formule alternative al rent to buy

Foto di Andrew Martin da Pixabay

Come ti ho anticipato durante l’articolo, esistono svariate formule alternative al rent to buy classico.

Seguono le alternative più utilizzate e conosciute.

Contratto di locazione con preliminare di vendita

Chiamato anche patto di futura vendita questa formula contrattuale necessita del Notaio per il suo perfezionamento. Questa ipotesi, infatti, consiste nel perfezionamento di due contratti ben distinti: un normalissimo contratto d’affitto ed un contratto preliminare d’acquisto unilaterale o bilaterale.

E’ importante notare che il preliminare trascritto dal Notaio risulta opponibile ai terzi per un massimo di 3 anni (36 mesi). Può essere, eventualmente, allungato ma necessita nuovamente dell’intervento del Notaio con i conseguenti costi del caso.

Sulla base del tipo di preliminare previsto (unilaterale o bilaterale) avremo due distinti scenari.

Nel caso di preliminare unilaterale il venditore si impegna a vendere l’immobile alle modalità stabilite, mentre l’acquirente avrà facoltà di perfezionare o meno l’acquisto. Se assieme al canone d’affitto hai versato una quota aggiuntiva di acconto sul futuro prezzo questa dovrà essere scontata dal prezzo d’acquisto oppure, se non deciderai di comprare, dovrà esserti restituita.

Utilizzando il preliminare bilaterale, invece, le parti saranno obbligate a perfezionare l’acquisto. Ne consegue che il conduttore (la persona che prende in affitto l’immobile) dovrà necessariamente procedere con l’acquisto futuro in quanto, se non lo facesse, si troverebbe a perdere le quote versate precedentemente a titolo di caparra confirmatoria.

Il contratto d’affitto, essendo di fatto slegato dall’ipotesi d’acquisto, continua normalmente i suoi effetti e presenterà le stesse pattuizioni di un normale contratto d’affitto (recesso con preavviso, recesso alla scadenza, ecc. ecc.).

Questa formula contrattuale, tra le tre alternative che ti sto presentando, penso sia la più idonea per procedere con un affitto a riscatto.

In primo luogo perché non è nulla di nuovo: le leggi ed i regolamenti che consentono questo tipo di pattuizione sono parte del nostro patrimonio legislativo da sempre, non si tratta di norme recenti introdotte da un Decreto Legge.

Se desideri acquistare al 100%, utilizzerei direttamente ed esclusivamente il solo preliminare trascritto mentre, se non sei sicuro di voler concludere l’acquisto, questa formula è sicuramente da valutare anche se va impostata con attenzione (ad esempio per non essere obbligato ad acquistare alla scadenza). Il Notaio sarà in grado di assisterti in maniera opportuna.

Affitto a riscatto con riserva di proprietà

Personalmente assimilo questa possibilità non tanto ad una locazione bensì ad una formula particolare di acquisto.

Più che un contratto di locazione, infatti, si tratta di un contratto di compravendita a tutti gli effetti che viene definito anche acquisto con riservato dominio oppure con il termine inglese Buy to Rent. Questa modalità di acquisto prevede un pagamento rateale ed il trasferimento completo del bene avviene solamente nel momento del saldo finale dell’intero prezzo pattuito.

In caso di mancato pagamento delle rate stabilite, il venditore potrà far valere i suoi diritti nel caso in cui siano insolute almeno due rate, oppure nel caso in cui l’unica rata insoluta sia superiore ad 1/8 del prezzo di vendita totale. Se l’acquirente risulterà inadempiente il venditore potrà rivolgersi al giudice e chiedere l’annullamento del contratto. In questo caso il venditore dovrà restituire quanto incassato fino a quel momento, salvo il diritto ad una indennità compensativa. L’atto pubblico iniziale costituirà il titolo esecutivo per l’esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile, ai sensi dell’art. 474 c.p.c.

L’aspetto più negativo che associo a questa formula risiede nel fatto che dovrai pagare le stesse tasse previste in una normale compravendita in quanto, effettivamente, il bene ti viene trasferito subito anche se con riserva. Al saldo dell’ultima rata dovrai tornare nuovamente dal Notaio, con gli ulteriori costi del caso, che predisporrà un atto di quietanza che cancellerà la riserva. A questo punto sarai proprietario al 100%.

A prescindere dal fatto che la proprietà verrà trasferita effettivamente con il saldo prezzo finale, dal punto di vista fiscale sarai considerato già proprietario a tutti gli effetti. Ne consegue che dovrai pagare l’IMU, se non si tratta di prima casa, la TASI e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Utilizzando questa modalità è prassi pagare un acconto importante e, raggiunto il 20-30% del valore d’acquisto, si procede all’acquisto finale utilizzando un normale mutuo d’acquisto.

Tieni presente che alcuni istituti di credito non considerano questa modalità d’acquisto alla stregua di una normale compravendita. Ne consegue che potranno finanziarti con un mutuo liquidità invece che con un mutuo di acquisto. In questo caso, anche se si trattasse dell’acquisto della tua prima casa, non potresti portare in detrazione gli interessi passivi e ti applicherebbero un tasso d’interesse molto più elevato, proprio a causa della differente finalità associata dall’istituto di credito all’operazione.

Se, invece, ti trovi nella veste di venditore tieni presente che, finché l’operazione non sarà conclusa, non potrai acquistare una nuova prima casa utilizzando le agevolazioni previste dalla legge ed anche gli eventuali interessi passivi sul tuo acquisto prima casa non saranno detraibili.

Ho provato molte volte ad utilizzare questa formula nelle mie proposte d’acquisto.

In pratica proponevo all’acquirente il prezzo pieno, prevedendo una dilazione mediante questa formula di acquisto con riservato dominio, contrapposta ad una cifra sensibilmente più bassa per un trasferimento immediato della proprietà.

Non sono mai riuscito a farmela accettare per cui suppongo che non sia molto diffusa.

Help to buy

Questa formula esoterica dal nome accattivante nella pratica non è altro che un preliminare ad effetti anticipati che si porta dietro un sacco di problematiche di tipo fiscale.

Ci sono diverse interpretazioni sulla sua applicazione ed anche qualche sentenza che ha gettato ulteriore confusione. A mio avviso la pietra tombale su questo tipo di formula è rappresentata dal fatto che le tasse inerenti il trasferimento della proprietà sono da corrispondere alla firma del contratto stesso.

Lascia stare, ci sono soluzioni migliori a tua disposizione e, se sei arrivato a leggere fino a questo punto, adesso le conosci!

Locazione con opzione di acquisto

Questa vecchia formula di affitto con riscatto veniva usata spesso nell’edilizia convenzionata al termine della locazione agevolata, per consentire al conduttore di poter acquistare l’immobile.

Anche questa tipologia di contratto presenta numerosi evidenti difetti:

  • nessuna garanzia per il conduttore in caso di pignoramento o ipoteca giudiziale;
  • non sono previsti acconti durante la locazione. Ne consegue che, al momento della vendita, dovrai disporre di un congruo acconto pari, normalmente, al 20% del valore netto d’acquisto;
  • al momento dell’acquisto dovrai essere in grado di ottenere un mutuo. Chiaramente potrai scontare quanto pagato come locazione negli anni precedenti ma per la banca il valore d’acquisto non sarà quello indicato a contratto ma quello scontato che effettivamente dovrai pagare per acquistare l’appartamento;
  • i prezzi degli immobili sono mediamente molto alti. Ho visto personalmente valori fantascientifici, completamente fuori mercato. Mi sembra anche ovvio che questo possa accadere in quanto il venditore riceverà delle somme a titolo di affitto sulle quali pagherà le normali tasse previste. Queste somme saranno scontate al momento dell’acquisto finale ma non pensi che siano già (ovviamente) aggiunte nel prezzo di vendita?

Vale davvero la pena di utilizzare questa formula?

Conclusioni

Quale formula potresti utilizzare per il tuo progetto di acquisto rateale?

Ognuno ha la propria idea a riguardo… Il mondo è bello proprio perché è vario: ciò che io non considero valido, magari a te potrebbe sembrare la soluzione ideale. Lo scopo di questo articolo, infatti, è stato proprio quello di fare chiarezza sulle diverse formule di affitto con riscatto.

Come hai avuto modo di constatare tu stesso, il mercato offre infatti numerose alternative: è molto importante che tu sia consapevole delle caratteristiche specifiche del tipo di contratto che deciderai di applicare.

Ad ogni buon conto, se vuoi essere sicuro di aver fatto la scelta giusta dal punto di vista finanziario, oppure se desideri sentire un secondo parere a riguardo, ti segnalo che puoi avvalerti della mia consulenza.

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