Il contratto d’affitto con cedolare secca è sicuramente conveniente sia per il proprietario dell’immobile, che per il conduttore. Fatta questa importante premessa, quali sono i vantaggi per l’inquilino?
In questo breve articolo proverò di mettermi nei panni di uno dei miei conduttori, cercando di spiegargli perché è conveniente che il locatore scelga di optare per la cedolare secca.
Il Contratto di Locazione
Partiamo dalle basi, per affittare un immobile dovrai firmare un contratto di locazione. All’interno di questo documento vengono indicati tutti gli obblighi dei due soggetti coinvolti:
- Il locatore, in qualità di proprietario dell’unità immobiliare;
- Il conduttore, la persona che intende affittare l’immobile.
Esistono due tipologie principali di contratti di locazione:
- a canone concordato, un contratto con maggiori tutele per il conduttore e limiti molto stringenti per il locatore;
- a canone libero, con un’autonomia contrattuale molto più ampia.
Il contratto di locazione firmato dalle parti dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Tale obbligo dovrà essere assolto entro 30 giorni dalla firma del contratto o dalla sua decorrenza, prendendo a riferimento la data precedente. Ad esempio se firmo il contratto il 13 settembre ed il contratto avrà decorrenza il 1 ottobre, dovrò registrare il contratto entro il 13 ottobre.
La Cedolare Secca sull’Affitto
Cosa si intende per cedolare secca? Si tratta di un regime fiscale agevolato, destinato unicamente alle persone fisiche, che il proprietario dell’immobile può scegliere di applicare in sostituzione all’Irpef (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche). Optando per il regime agevolato pagherà una tassa forfettaria del 10% in caso di affitto in un Comune ad alta tensione abitativa, ed in presenza di un contratto di locazione concordato 3+2, oppure al 21% in tutti gli altri casi.
In qualità di conduttore non hai voce in capitolo, la scelta se aderire o meno alla cedolare secca spetta unicamente al proprietario. Tuttavia, essendo la convenienza di questo regime agevolato estremamente evidente, è più che probabile che il locatore scelga di applicarlo: l’aliquota Irpef più bassa è attualmente al 23% e, in caso di affitto a canone concordato, il proprietario potrà fruire anche di uno sconto del 25% sull’IMU (Imposta Municipale Unica).
Ma quali sono i tuoi vantaggi in qualità di affittuario?
I Vantaggi per il Conduttore
Avere un contratto di locazione con cedolare secca è certamente un’ottima opportunità di risparmiare sull’affitto. I vantaggi sono molteplici, ma non tutti saranno automaticamente applicati semplicemente optando per la cedolare secca, serviranno anche altri requisiti.
Imposta di Bollo e di Registro
Questo in realtà è un vantaggio anche per il proprietario perché le spese di registrazione del contratto sono normalmente divise al 50% tra le parti. La registrazione non si deve fare solo all’apertura del rapporto di locazione, ma dovrebbe essere pagata ogni anno in misura proporzionale al canone di locazione in essere.
Se il proprietario opterà per l’applicazione della cedolare secca, non dovrai pagare nessun costo di registrazione, sia per quanto concerne la prima registrazione che per ogni futuro rinnovo. Il risparmio non è di poco conto in quanto l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuale di locazione a cui vanno aggiunti 16 euro di bolli, ogni 100 righe o 4 facciate di contratto.
Impossibilità dell’Adeguamento Istat
I bei tempi della bassa inflazione sono finiti. Nel momento in cui scrivo l’inflazione in Italia sta sfiorando il 12% all’anno. Prova immaginare se il tuo canone di affitto crescesse in maniera direttamente proporzionale… 500 euro mensili diventerebbero immediatamente 560 euro.
Se il proprietario aderirà alla cedolare secca il canone d’affitto non potrà essere adeguato all’inflazione e l’inquilino potrà così beneficiare di un canone fisso per tutta la durata del contratto o dell’opzione.
Non è certo al 100% che il proprietario opti per la cedolare secca per tutto il periodo di durata contrattuale. Ogni anno il locatore potrà scegliere se applicare la cedolare secca o meno semplicemente comunicandoti la sua preferenza mediante lettera raccomandata. Troverai certamente traccia di questa facoltà sul contratto di locazione.
Canone di Locazione più Basso
Per fruire della cedolare secca al 10% è necessario che il tuo immobile sia ubicato all’interno di un Comune ad alta tensione abitativa. Far rientrare l’importo della locazione all’interno dei parametri previsti poi, non è assolutamente facile. Ad ogni buon conto ogni immobile ha il suo prezzo di mercato e puoi stare sicuro che il proprietario cercherà sempre di pagare l’importo minore di tasse possibile.
Per come la vedo io è evidente, quindi, che se si riuscirà a far rientrare l’immobile in tassazione agevolata al 10% il canone di locazione potrà certamente essere più basso per il conduttore. Questo perché, a parità di canone, resteranno più soldi nelle tasche del locatore.
Ad esempio immagina un appartamento affittato a 400 euro che dovrebbe pagare annualmente 500 euro di IMU. Osserva la tabella che segue.
| CEDOLARE 10% | CEDOLARE 21% | |
| Locazione annua lorda | € 4.800,00 | € 4.800,00 |
| Cedolare secca | -€ 480,00 | -€ 1.008 |
| IMU | -€ 375 | -€ 500 |
| LOCAZIONE ANNUA NETTA | € 3.945,00 | € 3.292,00 |
Come puoi ben vedere, lasciando gli importi lordi invariati, al proprietario resteranno circa 650 euro in più ogni anno. Applicando la cedolare secca al 21%, per avere lo stesso netto, il proprietario dovrebbe affittare a quasi 470 euro al mese!
Ecco perché penso che applicare la cedolare secca al 10% sia un indubbio vantaggio anche per l’inquilino.
Contratto con Maggiori Tutele
Anche questo vantaggio riguarda solamente le locazioni ad alta tensione abitativa. Devi sapere che, all’interno delle regole che consentono di applicare la tassazione agevolata al 10% è necessario prevedere alcuni paletti molto scomodi (per il proprietario!) come un limitato numero di mesi di preavviso, l’impossibilità di richiedere i gravi motivi e tanto altro.
Firmando un contratto concordato agevolato avrai la certezza di avere il “coltello dalla parte del manico”, potendo godere di tutte le tutele massime previste a favore del conduttore.
Conclusioni
La cedolare secca è vantaggiosa per tutti, per il proprietario ed anche per l’inquilino tuttavia può essere applicata solamente se il proprietario è una persona fisica. In caso di locatori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo (anche se l’immobile viene destinato a dipendenti o collaboratori) oppure in caso di sublocazione, infatti, non sarà possibile usufruire di questo vantaggioso regime agevolato.
Puoi verificare se il tuo immobile può godere della possibilità di avere un contratto concordato agevolato con cedolare secca al 10% controllando se si trova all’interno di un Comune ad alta tensione abitativa. Ti consiglio di leggere anche l’articolo inerente la lettera di disdetta, troverai alcuni spunti utili per approfondire le tue conoscenza.
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