Rischi ed opportunità dell’acquisto in asta

Conoscete persone che hanno comprato casa all’asta?

Personalmente, ho fatto più volte questa esperienza. Ho acquistato la mia prima casa all’asta nel 2008 e, dal 2014 ad oggi, ho comperato decine di immobili con questa modalità. Perché? Semplice. Aldilà di ciò che spesso comunemente si pensa, si tratta di un modo molto indicato, almeno seguendo determinate accortezze, per fare buoni affari.

I vantaggi di comprare una casa all’asta includono l’ampliamento delle opzioni di scelta e l’eventuale acquisto con uno sconto. Potresti dover affrontare meno concorrenza per acquistare una casa all’asta, rispetto all’acquisto nel modo tradizionale, ma avrai anche a che fare con un diverso pool di potenziali acquirenti, spesso investitori esperti. Per questo è necessario approfondire bene l’argomento e studiare insieme ogni dettaglio.

Partiamo da un punto. Vi sono tre diverse motivazioni per cui un immobile finisce all’asta:

• Privati cittadini che non riescono a pagare il proprio mutuo;
• Società che non possono onorare le proprie obbligazioni;
• Enti pubblici che devono farlo tramite procedura pubblica.

Cerchiamo ora di capire insieme come si svolgono nel concreto le aste immobiliari.

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Come funzionano le aste immobiliari

Questo schema mostra già chiaramente i passaggi fondamentali del funzionamento di un’asta immobiliare. Approfondiamo però ulteriormente.

Vi è anzitutto un preciso processo, a seguito del quale un immobile finisce all’asta. In che cosa consiste? Di seguito i passaggi fondamentali.  

In primo luogo, il proprietario non paga il mutuo relativo all’immobile, o non onora un qualunque altro debito che possa avere contratto. In tal caso, la banca o il creditore fa partire procedura di pignoramento. A questo punto, il procedimento finisce in tribunale ed il giudice nomina un perito: questi stima il valore dell’immobile e redige la perizia correlata. Partiranno così differenti ordinanze di vendita. La casa va all’asta e poi, se invenduta, viene ribassata e torna nuovamente in vendita.

Nel caso di asta andata deserta, il giudice definisce un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello stabilito per l’ultimo esperimento. In linea di massima il ribasso non può superare il 25% del prezzo base d’asta.

Quanto tempo passa tra un’asta ed un’altra? Naturalmente, ciò dipende dalle singole procedure. Normalmente, comunque, dovrai attendere circa due o tre mesi. Tutto questo continua fino al momento dell’aggiudicazione dell’immobile.

Come si partecipa? È necessario depositare la propria offerta irrevocabile d’acquisto con marca da bollo da 16 euro, insieme alla fotocopia di un documento e all’assegno circolare per la cauzione, nel caso in cui non sia previsto il bonifico. Altre volte, occorre anche un altro assegno, normalmente del 15%, a copertura delle spese di trasferimento. Non abbiate fretta: qualche giorno fa sono stato chiamato da un tribunale per un assegno di due anni fa.

Per capire però esattamente come si partecipa a una vendita di una casa all’asta, occorre spiegare la differenza tra le due forme di vendita di casa all’asta: con incanto e senza incanto.

Vendita con incanto e senza incanto

Nel primo caso, quello dell’asta con incanto, che ormai però non si usa praticamente più, dovrai esibire documentazione e un assegno circolare del valore del 10% dell’offerta. Tieni conto che l’offerta deve risultare uguale o superiore, però, al prezzo base indicato nelle condizioni di vendita. Quando inizia l’asta, vengono aperte le buste e lette le differenti proposte presentate. A questo punto, i presenti dispongono di un massimo di tre minuti per rilanciare con offerte maggiori di quella più elevata: chi offre la cifra più alta si aggiudica l’immobile. Seguono la pronuncia del decreto di trasferimento e l’assegnazione definitiva.

Tieni conto, però, che nell’asta con incanto l’aggiudicatario è sempre provvisorio: entro dieci giorni dall’aggiudicazione, infatti, è possibile presentare nuove offerte d’acquisto, che oltrepassino di un quinto il prezzo fissato durante l’incanto. Se passano dieci giorni e nessuno presenta offerte in aumento, allora l’aggiudicazione sarà definitiva.

La vendita della casa all’asta senza incanto è ormai, come già anticipato, quella veramente diffusa. Infatti, dopo l’importante riforma del 27 giugno 2015, le aste immobiliari si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto”.

Qual è il suo punto essenziale? La riforma mira a velocizzare le procedure di vendita permettendo all’interessato di presentare la propria offerta ribassandola fino ad un quarto rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita (-25%). Ad esempio se la base d’asta è 100.000 euro potrai presentare un’offerta non più bassa di 75.000 euro.

L’offerta di acquisto va depositata in busta chiusa, entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita. A questa, va allegata una somma, a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo offerto, in genere con assegno circolare non trasferibile. Con l’avvento delle aste telematiche, introdotte da aprile 2018, anche il procedimento di presentazione dell’offerta avviene tramite il web, redigendo e mandando l’apposito modulo di offerta telematica presente sulle piattaforme previste.

Le buste contenenti le offerte vengono aperte alla presenza degli offerenti (anche in via telematica), all’udienza fissata per l’esame.

Nel caso di offerta unica, possono presentarsi due situazioni. Se l’offerta è pari al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita o è superiore, viene senz’altro accolta; se invece è inferiore al valore stimato ma non oltre, come detto, di un quarto, il giudice dispone la vendita, qualora ritenga comunque impossibile conseguire un prezzo superiore. Nella pratica questo non avviene mai e si assegna immediatamente l’immobile. Appena introdotta la riforma partecipai ad un’asta con Daniela, presentando due offerte distinte proprio per impedire questa discrezionalità. In seguito ho capito che non era assolutamente necessario.

Se invece sono state presentate più offerte, viene indetta una gara sull’offerta più alta, con il rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita e considerando come base la maggior offerta ricevuta. Il giudice procede all’assegnazione del bene al maggior offerente.

Qualora non vi siano invece offerte di acquisto valide, invece, l’asta andrà deserta e seguirà un nuovo esperimento di vendita con prezzo ribassato.

Come comprare una casa all’asta

Per comprare una casa all’asta, devi naturalmente prestare alcune attenzioni. La sola vera cosa importante è leggere con estrema attenzione la perizia, controllando che non vi siano abusi edilizi, che l’immobile sia libero, e che non gravino procedure poco chiare quali trust, fondi patrimoniali o usufrutti.

Essenziale, inoltre, è verificare di avere la capacità economica per l’acquisto. Qualora infatti ti occorresse un mutuo, devi pensarci per tempo: la concessione di un mutuo non è certo veloce, mentre i tempi per effettuare il saldo del prezzo nelle aste non superano mai i 120 giorni e, al contrario, sono spesso inferiori. A questo proposito, tieni conto che:

• Alcune banche prevedono prodotti specifici pensati per l’asta. Scegliendo uno di questi istituti di credito non dovresti avere particolari problemi ma informati bene perché ognuna ha le sue regole.
• Utilizzando un istituto di credito che non ha prodotti pensati per l’acquisto in asta la sola difficoltà è che la banca deve accettare la perizia del tribunale e, purtroppo, non tutte sono disposte a farlo;
• È comunque possibile chiedere una proroga al giudice. Io l’ho fatto e mi è stata concessa senza difficoltà.

Un ultimo consiglio che mi sento di darti sta nel verificare che l’immobile sia visitabile, prenotando la visita presso il custode designato. In verità, io non li visito quasi più: li acquisto direttamente leggendo la sola perizia. Nulla, però, vieta di andare a vedere la casa prima di tentarne l’acquisto.

Comprare casa all’asta tramite agenzia

Per comprare una casa all’asta, puoi anche rivolgerti ad un’agenzia. Molte di esse, infatti, si propongono di aiutarti a partecipare alle procedure, seguendoti nei vari passaggi.

Qui però devo metterti in guardia: da un punto di vista formale, si tratta di un servizio del tutto inutile. I costi, infatti, non sono bassi e ogni informazione può comunque essere reperita presso le cancellerie dei tribunali, così come nelle associazioni dei professionisti delegati alla vendita.

Personalmente, ho comprato decine di case all’asta senza avere mai alcun tipo di problema.

Comprare casa all’asta senza soldi

Esiste, infine, un’ultima possibilità di comprare casa all’asta: potrà sembrarti paradossale, ma mi riferisco a quella di farlo senza soldi. In che modo? Due le principali possibilità:

• Mutuo 100%. Si tratta di un’opzione possibile, ma non facilmente percorribile: avrai comunque sempre bisogno, quantomeno, dei soldi per la cauzione. In altre parole, se non hai un minimo di risparmi, sarai costretto a chiedere a qualcuno di prestarti il denaro necessario. Certo, anche qui c’è via d’uscita: se davvero vuoi provare ad ottenere un mutuo al 100%, affidati ai professionisti che lavorano con noi.
• Comprare all’asta e rivendere. Che cosa intendo? Te lo spiego con un esempio. Ipotizziamo che tu raccolga, prima dell’asta, i soldi necessari da altri investitori. Se riesci ad acquistarlo a quel punto puoi rivenderlo, tipicamente dopo averlo ristrutturato o valorizzato. Una volta venduto l’immobile, non dovrai far altro che dividere a metà il guadagno netto: il 50% agli investitori, come premio per il capitale investito, e l’altro 50% come guadagno per il lavoro svolto. Si tratta di un’operazione che si può gestire tranquillamente anche da soli e senza soldi.

Le spese d’acquisto di una casa all’asta

Le tasse sono le stesse previste per l’acquisto nel mercato libero. Sulla base della specifica asta, potrebbero essere gratuite tanto la cancellazione delle ipoteche, quanto le spese di trasferimento del bene. Spesso sono comprese anche le spese e la procedura di liberazione dell’immobile ma non è scontato, per cui verifica bene questo punto se l’immobile è occupato.

Per quanto concerne poi le spese condominiali, queste vanno sempre pagate, per l’esercizio in corso ed il precedente tranne nel caso di fallimenti, dove spesso sono dovute solo a partire dalla data di trasferimento.

Comprare all’asta è un affare?

Questa è una domanda che mi fanno in molti, ma la risposta non è univoca. Finora ho cercato di spiegarti al meglio come funziona la vendita della casa all’asta, come acquistarne una nel modo migliore e farti capire, in sostanza, che si tratta di un procedimento realizzabile benissimo anche da soli, come faccio io da tempo. Certo, oltre ai vantaggi, occorre avere anche le giuste cautele.

Ad esempio è vero che, dopo la quarta asta deserta, il giudice può autorizzare un ribasso fino al 50%: spesso però si tratta di un’aspettativa molto sopravvalutata. L’ho visto accadere mille volte: quando il prezzo scende troppo, in asta sale oltre il prezzo di mercato.

Inoltre, a guardare le statistiche, sembra che comprare all’asta sia sempre un affarone: i ribassi medi dal valore di perizia sono elevati. Molto spesso, però, le perizie sono fin troppo generose. Io, ad esempio, ho acquistato un immobile che era stato periziato per 300.000 euro e sono riuscito ad acquistarlo per soli 50.000 euro. Il reale valore di mercato però, dopo averlo ristrutturato, si è rivelato di 90.000 euro. Una differenza ben più contenuta e realistica. In sintesi, si possono certo fare ottimi affari: spesso però occorre essere flessibili, ed accettare un immobile con problemi da sistemare.

Per questo, in conclusione, ecco a te un riepilogo dei trucchi da seguire, con anche, però, i rischi insiti nelle procedure per comprare casa all’asta. 

I trucchi per vincere un’asta

• Organizzazione. Segui tutte le aste che ti interessano ed armati di pazienza: non appena l’occasione sarà matura, ti muoverai.
• Non aspettare che il prezzo scenda troppo. Quando il prezzo diventa troppo basso, salirà il numero di partecipanti e con ciò salirà sicuramente anche il prezzo, che andrà oltre il valore di mercato. Per la mia esperienza, posso consigliarti questo: quando il prezzo diviene attraente, anche se non perfetto, ecco, quello è sicuramente il momento giusto per partecipare.
• Trasforma il problema in opportunità. Se vedi che un immobile presenta qualche tipo difficoltà, non lasciarlo perdere: al contrario, potrebbe rivelarsi un’occasione, perché altri saranno scoraggiati.
• «Immobile occupato»? Possibile occasione. Se l’avviso di vendita riporta che l’immobile è occupato, chiama nei giorni immediatamente precedenti all’asta: spesso scoprirai che, in realtà, è stato già liberato, ma l’avviso non è stato aggiornato.
• Partecipa alle aste tutto l’anno. Ci sono periodi in cui la concorrenza è tanta e periodi dove invece è molto bassa. Non so spiegarti con esattezza quale sia la ragione, ma posso dirti che ho fatto, ad esempio, ottimi acquisti a luglio, proprio poco prima che il tribunale chiudesse per ferie: magari erano in ferie anche i miei concorrenti!
• Arrivare ultimi spesso aiuta. Presenta la tua offerta negli ultimi minuti del giorno prima dell’asta ed attendi lo scadere del tempo sul posto. In questo modo, potrai più facilmente scoprire se sei l’unico ad aver presentato offerta. Potrai chiederlo ad esempio, come ho fatto io ed in certi casi mi hanno fatto capire che ero da solo. Oppure potrai vedere quando la tua busta viene inserita nel faldone: se ce ne sono molte altre, saprai che sarà guerra! A quel punto, nel caso in cui tu abbia più aste nella stessa giornata, potrai decidere dove investire al meglio le tue risorse.
• L’abito fa il monaco. Vestiti bene e dimostrati professionale: chi combatterà contro di te potrebbe essere scoraggiato, soprattutto se rilancerai immediatamente – e magari con voce “svogliata” – non appena faranno altre offerte.
• Arrotonda il prezzo. Alle volte il prezzo è “strano”, ad esempio 64.567 euro, e occorre rilanciare almeno di 1.000 euro. Alla tua occasione di rilancio, arrotonda a 66.000 euro (e non 65.567): spesso sarai ringraziato dal professionista delegato, e chi combatterà contro di te saprà subito che non è la prima asta a cui partecipi.
• Non incaponirti. Non andare mai oltre i due rilanci oltre il tuo prezzo massimo: ho visto troppi immobili venduti ad un prezzo esagerato. Se il prezzo sale troppo, vai oltre e concentrati sulla prossima asta.

I rischi connessi all’acquisto di una casa all’asta

• Nessuna garanzia per possibili difetti. Se troverai un qualche problema sull’immobile dovrai risolverlo a tue spese, senza poterti lamentare con nessuno.
• Vizi non sanabili. La legge non ammette ignoranza: se nella perizia erano espressamente indicati saranno affari tuoi.
• Vecchi proprietari che possono danneggiare l’immobile. Questi soggetti sono certamente privi di fondi, con chi vai poi a prendertela?
• Impedire l’accesso all’immobile. Questo ti costringe ad un acquisto alla cieca. Io, ad esempio, ho acquistato la mia prima casa in questo modo, leggendo le informazioni presenti sulla perizia, e ho dovuto poi fare causa al perito, poiché risultava difforme. La causa è stata vinta, ma i processi sono sempre lunghi e complicati, e non tutti sono disposti ad affrontarli.

Vuoi cautelarti al meglio da questi rischi? Chiedi il nostro aiuto: saremo ben felici di leggere per te la perizia e fornirti la nostra consulenza per dare risposta ad ogni dubbio.

Dove reperire le aste online

Un ultimo consiglio: dove reperire le aste online? Ecco un’altra domanda che spesso mi viene posta.La procedura per comprare casa all’asta va pubblicizzata su quotidiani, sul web o su siti specializzati. Su internet, purtroppo, si trovano molte informazioni, ma poco accurate. Di seguito, qualche esempio di siti su cui puoi reperire chiarificazioni sulle aste e anche trovare interessanti offerte:

• https://www.astegiudiziarie.it
• https://www.asteimmobili.it
• https://www.asteannunci.it
• https://www.astagiudiziaria.com
• https://www.astetelematiche.it
• https://pvp.giustizia.it/pvp/

Conclusioni

Diciamolo francamente: l’acquisto all’asta non fa per tutti. Spesso amici e conoscenti mi chiedono informazioni, ma poi, per paure e timori, non procedono.

Ricordati allora che un’alternativa validissima c’è sempre: quella di acquistare uno dei nostri immobili già a reddito. In questo modo, avrai un rendimento probabilmente inferiore, ma potrai godere di un appartamento perfetto, ben locato, che produrrà guadagno dal sin primo giorno.