Se sei in cerca di esperienze di qualcuno che abbia comprato case all’asta, sei arrivato nel posto giusto: ho acquistato all’asta decine di immobili e mi sono imbattuto in una buona varietà di problematiche differenti.
Inizio con il dirti che acquistare un immobile all’asta senza soldi è possibile, anche se a determinate condizioni. Ritengo sia piuttosto evidente che se già è difficile acquistare un immobile senza soldi nel mercato libero, l’asta immobiliare non può far altro che complicare le cose. L’esecuzione immobiliare, infatti, è una procedura molto più rigida e complicata.
Se rivolgi questa domanda ad un professionista immobiliare, la maggioranza di loro ti dirà che non è possibile acquistare un’immobile senza disporre dei soldi necessari. In realtà, pensandoci bene, due possibilità esistono.
Mutuo al 100%
Non ti fare abbagliare dalla percentuale, usufruendo di un mutuo al 100% disporrai di un finanziamento totale del tuo acquisto, ma resteranno sempre a tuo carico alcune altre spese.
In primo luogo dal prezzo di aggiudicazione l’istituto di credito, anche finanziandoti al 100%, non ti restituirà esattamente l’intera somma. Quando la banca eroga i soldi, infatti, trattiene subito il costo dell’istruttoria, della perizia e l’imposta sostitutiva. Oltre a questo dovrai saldare il Notaio per l’atto di mutuo e dovrai disporre della somma per la cauzione.
Per quanto concerne l’istruttoria, l’importo è molto variabile da istituto ad istituto e dipende anche se si parla o meno di prima casa. Informati bene con la banca che potrà assisterti nell’operazione. In linea generale puoi considerare circa l’1% dell’importo del mutuo.
Per quanto riguarda la perizia solitamente non ti sarà fatta pagare, in quanto il perito non potrà recarsi a visionare l’immobile, dal momento che non è ancora nella tua disponibilità. Ogni banca ha le sue regole ma, in linea generale, in caso di acquisto in asta giudiziaria viene ritenuta valida la perizia del tribunale, a patto che non sia troppo datata (di solito due anni al massimo).
Infine dovrai sostenere l’imposta sostitutiva introdotta con il Decreto del Presidente della Repubblica n. 601 del 1973. Tale imposta è prevista per tutti i finanziamenti con durata maggiore di 18 mesi. Nel tuo caso sarà pari allo 0,25% dell’importo erogato in caso di mutuo prima casa (anche mutuo di liquidità ma non applicabile in questo caso) oppure il 2% negli altri casi.
Ne consegue che su una erogazione di 100.000 euro facilmente dovrai pagare almeno 1.250 euro in caso di acquisto di prima casa (la banca ti erogherà solamente 98.750 euro) oppure ben 3.000 euro per la seconda casa (la banca ti erogherà solamente 97.000 euro).
Per quanto riguarda l’atto di mutuo, invece, dovrai avere tu la liquidità necessaria. Le tariffe variano molto da Notaio a Notaio, dal tipo di ipoteca ed anche sulla base dell’importo erogato. Fatti fare qualche preventivo, ma posso già anticiparti che difficilmente spenderai meno di 1.000/1.500 euro.
In aggiunta a questo dovrai comunque saldare certamente le imposte ed in qualche caso pure il Notaio per quanto concerne il trasferimento immobiliare. Ci sono svariate casistiche. Per verificare il tuo caso specifico ti consiglio di leggere Case all’Asta? Ecco Come Funziona.
Infine la cauzione, una sorta di caparra che dovrai allegare alla tua offerta. Normalmente ha un importo compreso tra il 10% ed il 15% del prezzo offerto.
Concludendo possiamo riassumere che, in caso di utilizzo del mutuo 100%, dovrai comunque disporre di una cifra minima di 4/5.000 euro per ogni 100.000 euro di spesa, a cui aggiungere l’importo previsto per la cauzione.
Operazione di Trading Immobiliare
Se con il mutuo 100% è necessario che tu disponga assolutamente di qualche soldo, in questo caso puoi tranquillamente essere completamente “al verde”! (Non ho mai capito perché si dica così… il verde mi dà l’idea dei soldi… mah…). Gestendo un’operazione di flipping immobiliare, infatti, puoi riuscire a fare l’operazione non tirando fuori neppure un centesimo.
Anche se personalmente non l’ho mai fatto, conosco bene come funzionano questo tipo di operazioni immobiliari.
In primo luogo dovrai redigere una scrittura privata di associazione in partecipazione con apporto di solo capitale. In questo documento verranno riportate tutte le clausole necessarie a regolare senza intoppi il tuo rapporto con gli investitori.
Dovrai aprire un conto corrente dedicato esclusivamente all’operazione ed ogni uscita o entrata di denaro dovrà avere una causale che descriva il movimento di denaro in maniera chiara e semplice. Questo perché dovrai mostrare con regolarità l’estratto conto ai tuoi investitori che vedranno esattamente dove sono stati impiegati i loro capitali.
In questa scrittura privata i finanziatori si impegneranno a fornire un acconto, necessario a finanziare la partecipazione all’asta immobiliare, e si impegneranno a fornire i capitali necessari per il completamento dell’operazione in caso di aggiudicazione dell’immobile.
Per fare questo dovrai preparare un business plan che dimostri, in maniera professionale, come intendi gestire l’operazione e l’utile che ritieni di poter ragionevolmente conseguire. Dal momento che farai l’operazione come persona fisica e venderai l’immobile prima di 5 anni preparati a pagare un 26% di tasse sulla plusvalenza realizzata (altro motivo per disporre di un conto corrente dedicato).
La prassi vuole che l’utile venga ripartito equamente tra chi gestisce l’operazione e chi l’ha finanziata. Tuttavia potresti benissimo iniziare dividendolo in quote non proporzionali e riconoscendo ai finanziatori una quota maggiore. Devi farti conoscere e gli investitori devono imparare a fidarsi di te e delle tue capacità.
Se decidi di provare tieni presente che, dal momento che dovrai intestarti personalmente l’immobile, fatta la prima o magari anche la seconda vendita dovrai necessariamente fermarti. Continuando ad operare, infatti, saresti quasi certamente a rischio di subire una verifica fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate. Quindi fatte le prime operazioni immobiliari, se intenderai continuare con questa attività, dovrai necessariamente aprire una società con la quale continuare ad operare.
Conclusioni
Spero di averti fornito qualche spunto utile e di averti mostrato come le cose “sembrano sempre impossibili finché non vengono fatte”.
Ad ogni buon conto se intendi comperare direttamente l’immobile il mio consiglio è di essere cauto, non buttarti nell’acquisto senza avere un po’ di liquidità da parte. Questo, ovviamente, se si tratta della casa dove vorresti abitare, diverso è il discorso relativo ad una proprietà che intendi affittare o rivendere.
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In bocca al lupo!
