Non tutti sono interessati all’acquisto all’asta per accaparrarsi una casa per sé oppure come forma di investimento (come ho deciso di fare io), comperando abitazioni da mettere successivamente a reddito.
Molti vorrebbero farlo per guadagnare soldi extra, acquistando immobili per sistemarli, o valorizzarli in qualche modo, per poi rivenderli velocemente ricavandone un profitto.
Se questo è il tuo caso, sei arrivato proprio nel posto giusto e, prima di lasciarci, ti consiglio di leggere anche i seguenti articoli correlati:
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Dopo Quanti Anni Puoi Vendere?
Diversamente da quanto puoi pensare non ci sono divieti che ti impediscano di alienare l’abitazione che hai appena comprato. Puoi rivenderla anche l’istante dopo che entra nella tua disponibilità, mediante decreto di trasferimento oppure atto di compravendita presso il notaio delegato.
Ci sono, però, due cose importanti che dovresti sapere.
- Se un immobile viene venduto prima dei cinque anni devi pagare la tassa sulla plusvalenza ottenuta;
- Se fai troppe operazioni certamente l’Agenzia delle Entrate ti potrebbe chiedere dei chiarimenti in merito.
Per quanto concerne il primo aspetto lo affronteremo nel prossimo paragrafo, mentre per quanto riguarda il secondo aspetto, devi sapere che se farai troppe operazioni di acquisto e rivendita come persona fisica, l’Agenzia delle Entrate ti farà senz’altro un accertamento fiscale.
Questo perché i “rompiscatole” diranno che la tua attività si configura come un lavoro vero e proprio e, quindi, dovresti avere una partita IVA con tutti gli annessi e connessi…
Quante operazioni puoi fare prima di rischiare grosso?
Nessuno lo sa… Normalmente i più prudenti ne fanno una sola all’anno, mentre c’è che si spinge a due. A mio avviso sei già a rischio con la seconda, ma non puoi farne certamente più di due.
Considera che normalmente un’operazione di flipping immobiliare si conclude molto velocemente. Potresti concluderne due o tre all’anno senza grossi problemi. Capirai che, in un solo anno, acquistare e rivendere tre abitazioni desta innegabilmente un qualche sospetto.
Inizia con la prima operazione poi, se avrai successo, che ti costa metterti in regola?
Quali Tasse per Comprare e Rivendere?
Morte e tasse, le uniche certezze della nostra vita! Non puoi non mettere in conto i costi per il trasferimento immobiliare.
Per risparmiare sui costi d’acquisto se non hai altri immobili o possiedi solamente la tua prima casa e vorresti venderla allora potresti gestire l’operazione di acquisto con le agevolazioni come prima casa. Questo perché dal 1° gennaio 2016 puoi acquistare un secondo immobile come prima casa impegnandoti a vendere quello attuale entro un anno.
L’argomento tasse e spese sull’acquisto in asta è stato affrontato molto bene nell’articolo Case all’asta? Ecco come funziona! che ti suggerisco di leggere.
Per quanto concerne la plusvalenza, invece, tieni presente che, quando rivenderai l’immobile, sulla differenza tra il prezzo di vendita ed il costo d’acquisto (includendo anche tutte le spese per la sua valorizzazione), dovrai pagare il 26% di tasse.
Ad esempio, poniamo che tu decida di acquistare un appartamento a 100.000 euro, che la spesa per ristrutturalo ammonti a 50.000 euro e che tu decida poi di rivenderlo a 200.000 euro. Sulla plusvalenza di 50.000 euro (€ 200.000 – € 100.000 – € 50.000) dovrai pagare 13.000 euro di tasse (€ 50.000 x 26%).
Comprare Casa all’Asta per Affittarla
Questa è la ragione che prediligo e che ti esorto a considerare. Quasi tutti, invece, si fanno abbagliare dal guadagno immediato che consegui in una operazione di flipping immobiliare. Infatti questa eventuale plusvalenza resterà sempre nelle tue tasche, non è che se non vendi l’immobile subito, perché intendi affittarlo, poi lo dovrai regalare.
A mio avviso un’operazione di trading immobiliare presenta sempre un certo rischio. Prova a pensare: chi fallisce di solito, quello che costruisce o ristruttura un immobile per rivenderlo, oppure chi lo compra per investimento locandolo?
Il rischio risulta di molto mitigato se affitti l’immobile. Infatti se, finanziariamente parlando, l’operazione immobiliare sta comunque in piedi anche con la locazione la possibilità di avere problemi si riduce enormemente. Perché con i flussi attivi legati alla locazione potrai coprire i flussi passivi legati alle spese (mutuo e manutenzioni varie).
Ti consiglio di leggere questo articolo che ti illustra quanto ti resterà in tasca dell’affitto lordo che percepirai.
Conclusioni
Comprare all’asta per rivendere è certamente più che fattibile, molte persone che conosco lo fanno con discreti guadagni. L’unico aspetto negativo dell’acquisto in asta giudiziaria è che non puoi godere della flessibilità necessaria per riuscire, in modo semplice, ad utilizzare comodamente il debito.
Se affitterai l’immobile non avrai alcun problema perché, non vendendo l’immobile, non dovrai estinguere il mutuo. Una soluzione potrebbe essere sfruttare la tua prima casa per avere un mutuo liquidità con il quale finanziare la tua prima operazione immobiliare e, di conseguenza, tutte le future.
Se hai bisogno di aiuto non ti scervellare, sono più che convinto di poterti dare una mano.
In bocca al lupo!
