Come Calcolare il Valore di un Immobile? Imparalo in 5 minuti! (con Esempio)

Se ti stai chiedendo come valutare un appartamento sei arrivato nel posto giusto.

Posseggo diverse proprietà immobiliari e, dato che, in questo momento, gli immobili rappresentano il mio investimento preferito, è molto importante per me determinarne correttamente il valore.

Se stai pensando di vendere un tuo immobile oppure di stabilire se il prezzo che ti è stato richiesto è congruo, prendi subito la planimetria dell’appartamento in questione ed iniziamo!

P.S. Leggi anche l’articolo Saggio di Capitalizzazione degli Immobili.

Come Valutare un Immobile

La formula per valutare un immobile è la seguente:

SUPERFICIE COMMERCIALE x COEFFICIENTE GLOBALE DI MERITO x VALORE MEDIO AL MQ. = STIMA DEL VALORE DI MERCATO

Come puoi ben vedere il valore di vendita al mq. e la dimensione, sono solamente due dei tre aspetti che dovrai conoscere per calcolare il valore di vendita del tuo appartamento.

Ogni appartamento, infatti, avrà tutta una serie di caratteristiche peculiari che lo renderanno diverso da tutti gli altri, anche se identici per dimensione e forma.

Lo stesso immobile, se inserito in un piano alto con vista mare, oppure ubicato al piano terreno su una strada ad alto traffico avrà, a prescindere dall’identica consistenza, un valore di mercato ben diverso.

Quindi, per stabilire correttamente il valore di una proprietà immobiliare, non dovrai far altro che portare a termine queste tre semplici operazioni.

1. Stabilire la consistenza del tuo immobile
   
   La consistenza è uno degli elementi essenziali di valutazione di un immobile. E’ evidente che se un immobile ha una superficie di 50mq. oppure 200mq. avrà un valore ben differente.
   
   Spesso la superficie dell’immobile non è solamente influenzata dai metri quadrati di cui è dotato ma, talvolta, anche dalle altezze interne oppure dai volumi.
   
2. Applicare un coefficiente correttivo di differenziazione
   
   A meno che tu non sia così fortunato da trovare informazioni specifiche inerenti un immobile veramente molto simile al tuo, sarà necessario rendere omogenei appartamenti differenti parametrando la loro consistenza, oppure il loro valore al metro quadrato, allo scopo di renderli oggettivamente confrontabili.
   
   In pratica dovrai calcolare un coefficiente correttivo globale di differenziazione del tuo immobile allo scopo di renderlo confrontabile a tutti gli altri che potresti valutare: i punti di forza saranno numeri superiori ad 1 mentre i difetti saranno rappresentati da numeri inferiori ad 1.
   
   Se l’appartamento che stai valutando di acquistare è attualmente a reddito, potresti valutarlo con metriche diverse. A tale proposito troverai il paragrafo relativo alla fine dell’articolo.
   
3. Reperire la quotazione media della zona di riferimento
   
   Per completare l’opera ti servirà, ovviamente, anche il valore medio al metro quadrato a cui si vende normalmente nella zona dove è ubicato il tuo immobile. Nel paragrafo relativo vedrai come fare.
   

Il Calcolo della Superficie Commerciale

La superficie commerciale non è da confondere con la superficie utile netta, più comunemente chiamata superficie calpestabile dell’immobile.

• La superficie calpestabile è costituita dalla superficie interna dell’appartamento, escludendo tutti i muri interni ed, addirittura, anche i vani delle porte. Lo scopo è stabilire la godibilità dell’immobile da un punto di vista abitativo.
  
• La superficie commerciale, invece, è costituita dalla superficie complessiva dell’appartamento calcolata comprendendo tutti i muri interni, l’intero spessore dei muri perimetrali che confinano con l’esterno e metà dei muri perimetrali che confinano con altre unità immobiliari o spazi comuni.

Per misurare il tuo appartamento hai tre possibilità.

1. Se non hai necessità di un rilievo molto accurato, puoi rilevare le tue misure direttamente dalla planimetria catastale, utilizzando uno scalimetro.
   
2. Se necessiti di una misurazione molto accurata è necessario rilevare le misure sul posto utilizzando un metro laser. Io utilizzo un “Leica Disto D110” che è veramente molto comodo in quanto è dotato di bluetooth: quando rilevi le misure queste finiscono direttamente nell’applicazione proprietaria collegata.
   
3. Se non hai tempo da perdere, oppure vuoi semplicemente scremare in modo veloce varie opportunità d’acquisto, controlla la visura catastale dell’immobile e considera i metri quadrati totali indicati nel documento ed utilizza questo riferimento.

Facciamo un esempio di calcolo.

Quella che segue è la planimetria di un mio appartamento monolocale. Come vedi ho già indicato le misure interne di ogni vano.

Per quanto concerne la superficie commerciale dovrai sommare anche l’intero spessore dei muri che confinano con l’esterno e la metà dei muri perimetrali che confinano con aree comuni o altri appartamenti.

La planimetria che ho utilizzato è di un appartamento recente e, come puoi ben vedere, la metà dei muri “comuni” è già correttamente indicata dal tratteggio.

Come forse avrai notato, nel calcolo ho tenuto separata la metratura inerente il terrazzo e l’ho moltiplicata per 0,30. Questo perché tutti i metri quadrati relativi alle pertinenze ed ai vani accessori vanno parametrati prima di essere sommati alla metratura commerciale dell’appartamento.

Se ci pensi bene è anche logico.

Come può costare uguale 1 metro quadrato di terrazza a confronto con 1 metro quadrato di appartamento? Ed è proprio per questo motivo che è necessario applicare i coefficienti di differenziazione che seguono.

DESCRIZIONE	COEFFICIENTE
Soppalchi	0,80 (se altezza media minima superiore a m. 2,40 e finiture analoghe al resto dell'appartamento)
	0,20% (non abitabili)
Balconi scoperti	0,25
Balconi coperti anche lateralmente (logge)	0,40
Verande	0,95 (con finiture analoghe ai vani principali)
	0,60 (altri casi)
Terrazze coperte	0,40
	0,20 (oltre i 20 mq.)
Terrazze scoperte	0,30
	0,15 (oltre i 20 mq.)
Lastrici solari (collegati con scala interna)	0,20
	0,10 (oltre i 20 mq.)
Taverne seminterrate (abitazioni unifamiliari)	0,50 (con altezza minima m. 2,40)
Cantine	0,20
Giardini di proprietà esclusiva	0,10
	0,05 (oltre la superficie commerciale dell'immobile)

Applicando il coefficiente relativo i 7,93 metri quadrati di terrazzo si riducono a 2,38 metri quadrati commerciali. La metratura commerciale del nostro appartamento è quindi pari a 39,54.

Come ho già avuto modo di indicarti molti periti non stanno a “spaccare il capello a metà” ed utilizzano direttamente la metratura totale dell’appartamento indicata nella visura catastale. A suffragio di questa pratica posso indicarti che, nella mia visura catastale ho un totale di 41 metri quadrati. Un dato chiaramente ben utilizzabile e molto vicino alla realtà.

Quindi, se non vuoi perdere tempo, utilizza la metratura totale che trovi nella visura catastale del tuo appartamento. Se sceglierai questo metodo più veloce di stima reperisci la forchetta di prezzo direttamente dalla banca dati OMI, più avanti ti spiegherò come fare. Non utilizzare il valore medio ma, sulla base dello stato effettivo dell’immobile, scegli il valore più appropriato restando all’interno della forchetta di prezzo indicata.

Tornando al calcolo più dettagliato, quello che ti resta da fare è parametrare questi metri quadrati commerciali in maniera da premiare o penalizzare l’immobile sulla base delle sue specifiche caratteristiche.

Per semplicità ho escluso dal calcolo il garage a corredo dell’appartamento preso ad esempio. Inoltre per box e posti auto vale lo stesso ragionamento fatto per il terrazzo. Per parametrare correttamente la metratura utilizza la tabella che segue.

DESCRIZIONE	COEFFICIENTE
Box (in zone dove è impossibile il parcheggio sul suolo pubblico)	1,40 (se collegato ai vani principali)
	1,20 (se non collegato ai vani principali)
	1,00 (se inferiore al primo piano interrato)
Box (in zone dove è molto difficile il parcheggio sul suolo pubblico)	0,90 (se collegato ai vani principali)
	0,80 (se inferiore al primo piano interrato oppure se non collegato ai vani principali)
Box (in zone con ampia possibilità di parcheggio)	0,60 (se collegato ai vani principali)
	0,50 (se inferiore al primo piano interrato oppure se non collegato ai vani principali)
Posto auto in autorimessa collettiva (in zone dove è impossibile il parcheggio sul suolo pubblico)	1,20
	0,90 (se inferiore al primo piano interrato oppure se non collegato ai vani principali)
Posto auto in autorimessa collettiva (in zone dove è molto difficile il parcheggio sul suolo pubblico)	0,70
	0,60 (se inferiore al primo piano interrato oppure se non collegato ai vani principali)
Posto auto in autorimessa collettiva (in zone con ampia possibilità di parcheggio)	0,35
	0,25 (se inferiore al primo piano interrato oppure se non collegato ai vani principali)
Posto auto all'aperto	0,90 (in zone dove è impossibile il parcheggio sul suolo pubblico)
	0,50 (in zone dove è molto difficile il parcheggio sul suolo pubblico)
	0,20

I Coefficienti di Merito degli Immobili

Come ho già avuto modo di anticiparti, i coefficienti sono numeri che aumentano, se superiori ad 1, oppure riducono, se inferiori ad 1, la stima del valore degli immobili.

Moltiplicando questi coefficienti tra loro otterrai il coefficiente globale di merito del tuo appartamento che potrà aumentare, o diminuire, il suo valore di mercato sulla base delle sue specifiche caratteristiche.

I principali coefficienti di merito per la valutazione degli immobili sono i seguenti:

• Coefficienti di tipologia. Un appartamento mansardato non viene valutato alla stessa maniera di un appartamento tradizionale, come anche un’abitazione singola non ha lo stesso valore di un appartamento.
  
• Coefficienti di età. E’ evidente che un appartamento con pochi anni di vita non può avere lo stesso valore di un appartamento costruito 40 anni fa…, questi coefficienti servono proprio per svalutare in maniera adeguata un appartamento non nuovo.
  
• Coefficienti di qualità. Se un appartamento presenta finiture di maggior pregio rispetto alla norma è corretto tenerne conto nella tua valutazione. Anche il contesto ha la sua importanza, se il tuo appartamento è ubicato in un edificio popolare oppure all’interno di un bel palazzo storico del centro, ovviamente non sarà la stessa cosa.
  
• Coefficienti di piano. Questi coefficienti, da utilizzare esclusivamente per le abitazioni plurifamiliari, determinano i correttivi necessari da applicare in presenza, o meno, dell’ascensore in virtù del piano occupato dall’immobile oggetto di stima. Abitare al piano rialzato, invece che all’ultimo piano, è sicuramente meno godibile, soprattutto se si abita su una strada molto trafficata.
  
• Coefficienti di luminosità e vista. Se affacciandoti alla finestra potrai godere di una bella vista oppure vedrai una discarica, ovviamente la tua stima dovrà tenerne conto. Anche la luminosità di un appartamento è importante come anche la sua esposizione.
  
• Coefficiente di manutenzione. Non è solo l’età a determinare il valore dell’immobile, anche il grado di manutenzione presenta la sua giusta importanza. Ci sono immobili nuovi che hanno avuto scarsa manutenzione, come nel caso di aste immobiliari o fallimenti, mentre altri più vecchi ma abitati dai proprietari che sicuramente presentano molti meno problemi.
  
• Coefficienti inerenti la classe energetica. Fino a qualche anno fa la classe energetica non era neppure presa in considerazione, o comunque era poco valutata. Sono più che convinto che l’argomento rivestirà molta più importanza in futuro, soprattutto in presenza di una notevole offerta di mercato.
  
• Coefficienti per la mancata disponibilità. Se un immobile è locato normalmente presenta un prezzo di vendita scontato, in quanto l’acquirente dovrà attendere la fine del contratto di locazione per poterne disporre.
  

Le Tabelle dei Coefficienti di Merito degli Immobili

In questa sezione trovi tutte le tabelle contenenti i coefficienti correttivi di valutazione da utilizzare nella tua stima.

Qualora non trovassi un indice particolare, ragiona per logica.

Ad esempio molti anni fa, quando i condizionatori erano un lusso, esistevano indici specifici per elevare il valore dell’immobile provvisto di aria condizionata. Ritengo che oggi abbia poco senso applicarli.

Se nel tuo appartamento non sono presenti i condizionatori e lo stai confrontando con un altro dove invece sono presenti, aumenta semplicemente il valore dell’immobile dell’importo necessario per la loro installazione. Attenzione però a non considerare l’intero costo d’installazione, valuta un adeguato deprezzamento sulla base della loro vetustà.

Coefficienti di Tipologia

DESCRIZIONE	COEFFICIENTE
Abitazione singola	1,04
Villetta a schiera	1,02
Appartamento in contesto plurifamiliare	1
Mansarde	0,90 (con finestre ed altezza media minima m. 2,40)
	0,75 (con soli lucernari ed altezza media minima m. 2,40)
	0,33 (sottotetti non abitabili)
Edificio in zona di particolare pregio	1,12 (grandi città)
	1,08
Edificio con giardino comune molto ampio	1,06
Presenza di parcheggi condominiali per ogni unità immobiliare	1,04
Abitazione di grande superficie ma priva di doppi servizi	0,90
Vecchi edifici sostenuti da travi in legno	0,80
	0,60 (in zone ad elevato rischio sismico)
Edifici in zone ad alto traffico	0,80
Edifici in zone ad alta criminalità	0,40

Coefficienti di Vetustà

ETA' APPARTAMENTO	OTTIMO STATO
Meno di 5 anni	1,10
Da 5 a 10 anni	1,05
Da 10 a 20 anni	1
Da 20 a 40 anni	0,90
Da 40 a 60 anni	0,80
Oltre 60 anni	0,70

Coefficienti di Qualità (finiture)

DESCRIZIONE	COEFFICIENTE
Dimore storiche	1,10
Appartamenti signorili	1,05
Appartamenti civili	1
Finiture economiche	0,90
Riscaldamento	1,05 (autonomo)
	1,02 (contabilizzatore di calore)
	1 (centralizzato)
Serramenti esterni	1,03 (scuretti)
	1 (tapparelle)
	0,96 (assenti)
Finestre	1,03 (vetri termo-acustici)
	1 (doppi vetri)
	0,98 (vetro singolo)

Coefficienti di Piano

DESCRIZIONE	COEFFICIENTE
Edificio con ascensore	0,98 (piano terreno con giardino di proprietà)
	0,90 (piano terreno privo di giardino esclusivo o piano rialzato)
	0,94 (primo piano)
	0,96 (secondo piano)
	0,98 /terzo piano)
	1 (piani superiori)
	1,05 (ultimo piano)
	1,10 (attico)
Edificio privo di ascensore	0,98 (piano terreno con giardino di proprietà)
	0,97 /piano terreno o rialzato)
	1 (primo piano)
	0,95 (secondo piano)
	0,85 (terzo piano)
	0,75 (quarto piano)
	0,65 (quinto piano)
Se è possibile installare l'ascensore prevedere un deprezzamento pari al costo di installazione dello stesso (in proporzione ai millesimi del proprio appartamento)

Coefficienti di Luminosità e Vista

DESCRIZIONE	COEFFICIENTE
Luminosità dell'appartamento	1,10 (irraggiamento solare diretto durante tutta la giornata)
	1 (irraggiamento solare diretto solo in parte della giornata)
	0,90 (esposizione a nord)
Esposizione e vista	1,10 (vista panoramica)
	1,05 (vista esterna)
	1 (vista mista, esterna ed interna)
	0,95 (vista interna)
	0,90 (vista poco gradevole)

Coefficienti di Manutenzione

DESCRIZIONE	COEFFICIENTI
Ottimo livello di manutenzione	1,10
Buon livello di manutenzione	1,05
Normale livello di manutenzione	1
Manutenzione scadente	0,95

Coefficienti di Classe Energetica

CLASSE ENERGETICA	COEFFICIENTE
Classe A4	1,10
Classe A3	1,08
Classe A2	1,05
Classe A	1,02
Classi B e C	1
Classi D e E	0,95
Classi F e G	0,90

Coefficienti di Mancata Disponibilità (Immobili Locati)

DESCRIZIONE	COEFFICIENTE
Abitazioni libere	1
Locazione stagionale o per brevi periodi (oppure con contratto di locazione in scadenza e disdettabile)	0,95
Abitazioni locate	0,80

Come Reperire la Quotazione Media al Metro Quadrato?

Lasciando stare le soluzioni a titolo oneroso, puoi reperire molto facilmente questo valore nei modi che seguono.

Compravendite di Zona

In primo luogo puoi chiedere a qualche agenzia immobiliare che abbia l’ufficio vicino al tuo immobile, che sicuramente avrà il polso del mercato.

Chiedendo all’agenzia potrai reperire, oltre ai valori reali di vendita, anche le planimetrie degli appartamenti venduti con le quali poter, oggettivamente, paragonare il tuo appartamento.

Quotazioni OMI

Personalmente, a meno che non sia in buoni rapporti con l’agenzia immobiliare di zona, faccio affidamento alle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.

Questa banca dati è elaborata utilizzando le informazioni contenute negli archivi di pubblicità immobiliare che contengono non solo i dati relativi alle compravendite ma anche quelli relativi ai mutui ipotecari.

Il procedimento è semplice ed immediato.

Per trovare la mia quotazione normalmente utilizzo Geopoi, una specie di navigatore satellitare, dove potrai, inserendo l’indirizzo dell’immobile, reperire le quotazioni OMI medie al metro quadrato, come in questo esempio che segue.

Come vedi viene indicato se ci si riferisce ad una superficie commerciale oppure calpestabile e vengono riportati anche i valori al metro quadrato relativi alle locazioni. Ti consiglio di utilizzare sempre dei prezzi medi e non gli estremi, massimo o minimo, indicati.

Questo perché, utilizzando i coefficienti di merito, andrai a “correggere” eventuali differenze oggettive tra i vari appartamenti che andrai a confrontare e questo maggior, o minor, valore sarà già stato computato.

Prezzi di Vendita

Per reperire il tuo riferimento puoi osservare anche cosa offre il mercato. Quali appartamenti sono in vendita vicino a quello che intendi valutare? Presentano caratteristiche migliori o peggiori?

Utilizza i coefficienti per rendere omogenee le varie metrature commerciali e, sulla base della richiesta, potrai calcolare agevolmente il tuo valore medio al metro quadrato.

Questa pratica, molto diffusa tra i non addetti ai lavori, è stata recentemente sdoganata anche dai professionisti di settore. All’interno della norma UNI 11612:2015, infatti, è stato inserito per la prima volta il concetto di “asking price” (richiesta, prezzo richiesto).

Considera che, normalmente, i prezzi richiesti subiscono un piccolo ribasso a seguito della trattativa finalizzata all’acquisto, tieni presente questo aspetto.

Calcolo del Valore dell’Immobile dall’Affitto

In numerosi libri di estimo e valutazione immobiliare, potrai avere letto che esiste anche un altro metodo per stimare una proprietà immobiliare. Questa particolare metodologia di calcolo è chiamata “capitalizzazione del reddito”.

La letteratura di settore indica spesso un tasso di capitalizzazione pari al 5% lordo (prima del pagamento di imposte e tasse) ma al netto delle spese di gestione.

In pratica questa percentuale rappresenta il reddito che l’immobile deve produrre. Dividendo l’affitto annuale che sei in grado di ottenere per 0,05 (5 : 100 = 0,05 e cioè 5%) otterrai il valore dell’immobile. Nella pratica questo rendimento è spesso più elevato, nell’ordine del 7-8%.

Questa tipologia di stima è quella che prediligo dal momento che quando acquisto un appartamento lo faccio proprio per metterlo a reddito e sono particolarmente interessato al flusso di cassa che posso ottenere dal mio capitale investito.

Va comunque sottolineato che mediante questa metodologia non arriverai al valore di mercato del tuo appartamento bensì, più propriamente, ad un valore di reddito.

E’ proprio per questa ragione che, quando utilizzerai questa metodologia di calcolo, dovrai applicare, al contrario, il coefficiente previsto per gli appartamenti locati, pari a 0,80.

Quindi, ad esempio, se l’affitto è pari ad € 4.800,00 annui (€ 400,00 / mese) avrai i seguenti calcoli.

5% = 5 : 100 = 0,05 quindi… € 4.800,00 : 0,05 = € 96.000,00

Applicando, al contrario, il coefficiente per gli appartamenti locati…

€ 96.000,00 : 0,80 = € 120.000,00 (valore commerciale appartamento libero)

Sfruttando il valore della locazione potrai stabilire facilmente quanto pagare per il tuo appartamento da porre a reddito. Qualora il tuo appartamento obiettivo non sia già locato ma libero, potrai avere un’indicazione del valore di mercato in due modi.

1. Chiamando qualche agenzia immobiliare al fine di reperire, con buona approssimazione, l’affitto di mercato per l’appartamento in questione, sicuramente ricevendo anche indicazioni specifiche per quel che concerne l’eventuale necessità di mobili ed accessori.
   
2. Verificando su Geopoi la quotazione a metro quadrato relativa alle locazioni. Attenzione che non sempre questa indicazione ha senso, ho reperito molto spesso valori esageratamente bassi.

Per quanto concerne, invece, il calcolo di quanto pagare un immobile allo scopo di ricavarne una determinata rendita dall’affitto, scriverò sicuramente un articolo specifico in futuro.

Quale Metodo di Calcolo Utilizzare?

Arrivato a questo punto sei in grado di calcolare il più probabile valore di mercato del tuo immobile utilizzando differenti metodologie.

• Il calcolo del valore di mercato tramite i metri quadrati commerciali;
  
• Il calcolo del valore di mercato sfruttando la visura catastale;
  
• Il calcolo del valore di mercato utilizzando il canone di locazione.
  

Se sei un investitore come me valuterai decine di appartamenti ogni settimana, per cui è necessario essere molto veloci, scremare tutte queste opportunità in maniera da calcolare, nel dettaglio, solo le migliori occasioni d’acquisto.

Per fare questo ti consiglio di scremare gli immobili utilizzando la visura catastale. Come ho già avuto modo di indicarti non dovrai far altro che prendere la metratura totale indicata nel documento e moltiplicarla per il valore che ricaverai dagli archivi OMI.

Quando valuti un immobile partendo dai dati ricavati dalla visura catastale non usare il valore medio ma utilizza il valore che ritieni più corretto, sulla base dell’effettivo stato del tuo immobile ma restando, ovviamente, all’interno della forchetta di prezzo indicata.

Quando avrai scremato le tue opportunità e dovrai approfondire la tua valutazione, ti consiglio di calcolare esattamente le metrature e di osservare tutte le caratteristiche specifiche di ogni singolo immobile rimasto. Il calcolo sarà sicuramente più lungo e laborioso ma troverai senza alcun dubbio la tua migliore opportunità d’acquisto.

Ricorda che quando applicherai il metodo più approfondito, quello che sfrutta i coefficienti di merito per capirci, dovrai utilizzare la quotazione media OMI.

Il Mercato Detta Legge

Esattamente come accade in borsa, mr. Market, il signor mercato, detta sempre legge.

Il signor Mercato rappresentava l’allegoria di un investitore immaginario, creato dal mentore di Warren Buffett, Benjamin Graham all’interno del suo storico libro “L’investitore intelligente“. Nel libro questo ipotetico investitore è guidato, invece che dalla razionalità, da tutta una serie di altre emozioni: apatia, euforia o paura.

Analogamente, nel mercato immobiliare, non importa quanto accurate siano le tue stime, ci saranno momenti in cui non riuscirai a comprare nulla ed altri in cui non saprai come fare per comprare tutto… altri momenti in cui non sarai in grado di vendere nulla ed altri in cui potresti vendere qualunque appartamento, non importa quanti problemi possa mai avere.

L’approccio al mercato, quindi, dovrebbe essere proprio il medesimo: calmo e razionale. Non preoccuparti, lento ma inesorabile, arriverai esattamente dove intendi giungere. 💪🏼💪🏼💪🏼

In bocca al lupo!

PS. Se hai dubbi o vorresti un secondo parere (disinteressato), ti segnalo che puoi avvalerti della mia consulenza. Sono più che convinto di poterti aiutare a compiere scelte oculate.