In ogni contratto di locazione deve essere indicato l’attestato di prestazione energetica mediante un’apposita clausola contrattuale. Come vedrai leggendo l’articolo, la legge in materia si è modificata molto nel corso degli anni per cui, inevitabilmente, la confusione regna sovrana.
Premetto che l’articolo è incentrato sulla locazione di immobili abitativi, la modalità che mi interessa personalmente a scopo di investimento. In ogni contratto di locazione che andrai a firmare in qualità di locatore, ma anche di conduttore, è importante verificare che ci sia l’indicazione corretta perché diversamente potresti incorrere in sgradite sorprese.
Iter Legislativo
La storia dal punto di vista normativo ha avuto inizio con la Direttiva Comunitaria 2002/91/CE, che ha introdotto i primi obblighi dal punto di vista energetico. Successivamente è stato introdotto il Decreto Legislativo 192/2005 con il quale l’Italia ha recepito la direttiva comunitaria.
Successivamente l’Europa ha abrogato e sostituito la sua precedente Direttiva con la Direttiva 2010/31/UE al quale è seguito il Decreto Legge n. 63 del 4 giugno 2013, che è stato successivamente convertito in Legge 90/2013.
Infine mediante il Decreto Legge 145/2013, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 23 dicembre 2013, è entrato in vigore il Piano Destinazione Italia che ha concluso (quasi) definitivamente l’iter legislativo.
L’APE è Obbligatoria?
Sono costretto ad entrare nel “legalese”. Cercherò di farlo spiegando il tutto nella maniera più semplice possibile. La prima cosa che deve esserti chiara è che in qualità di proprietario dell’unità immobiliare hai due differenti obblighi: l’obbligo di dichiarazione e l’obbligo di allegazione.
Per obbligo di dichiarazione si intende che devi indicare esplicitamente l’APE nell’atto mentre per obbligo di allegazione, come suggerisce il nome stesso, si intende che devi fisicamente allegare copia dell’attestato.
Quindi, per quanto riguarda l’obbligo di dichiarazione, questo è certamente obbligatorio nel caso in cui il contratto debba essere registrato. Se, ad esempio, si tratta di una locazione inferiore ai 30 giorni, non essendoci l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, non sarà necessario indicare nulla. Infine l’APE non è obbligatoria per tutti gli atti a titolo gratuito.
Per quanto concerne l’obbligo di allegazione, invece, se il contratto si riferisce a singole unità immobiliari non è più necessario allegare l’attestato.
La Clausola da Inserire nel Contratto di Locazione
Questa che segue è la formula che io stesso indico in tutti i miei contratti di locazione. Puoi copiarlo così com’è sostituendo le “X” con i dati prelevati dal tuo certificato.
“L’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica n° X, Classe Energetica “X” – EPtot = X kWh/m2/anno, attestato che viene consegnato in fotocopia alla conduttrice che dichiara, alla firma del presente contratto, di averne ricevuto copia e di prenderne piena conoscenza”.
Contratto di Locazione Senza APE
Ma cosa succede se non dichiari nulla nel contratto di locazione o non alleghi fisicamente l’APE? In qualità di locatore sarai senz’altro interessato alla possibile nullità del contratto stesso in quanto si tratta dell’evenienza più pericolosa, che merita certamente di essere approfondita.
Fortunatamente la legge si è trasformata pesantemente nel corso delle varie modificazioni e, come potrai leggere nei due paragrafi che seguono, la nullità è stata sostituita con una pena pecuniaria.
La Nullità
Come certamente avrai letto altrove, prima dell’entrata in vigore del Piano Destinazione, se non vi era l’indicazione della presenza dell’APE nel contratto di locazione, si poteva arrivare anche a rischiare la nullità dell’atto. Con l’introduzione del D.L. 145/2013 invece, sia in caso di mancata dichiarazione o allegazione, è stata eliminata l’ipotesi di nullità del contratto prevedendo, in alternativa, una sanzione amministrativa.
Ma cosa succede ai contratti stipulati prima di questo Decreto Legge per quanto concerne l’obbligo di allegazione? Mi riferisco a quando vigevano le regole del Decreto Legislativo 192/2005, successivamente sostituito dalla Legge 90/2013, quando le pena prevista era la nullità dell’intero contratto.
La pezza legislativa è stata messa con il comma 8 del sopraccitato D.L. che recita testualmente: “Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì̀ ai richiedenti, in luogo di quella della nullità̀ del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché́ la nullità̀ del contratto non sia già̀ stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.”.
In pratica una delle parti può richiedere che, in luogo della nullità, sia applicata la sanzione amministrativa. Ma cosa succede se solo una delle parti manifesta questo intento? Sulla base di quanto previsto dal sopraccitato comma a pagare sarebbe il richiedente e non entrambe le parti (locatore e conduttore). Il dubbio permane al momento irrisolto…
Confesso di essermi perso anch’io nei meandri delle pieghe della legge tuttavia, escluso l’ipotetico ed improbabile caso della sentenza passata in giudicato, l’ipotesi che mi sembra più logica è che il legislatore abbia voluto evitare la nullità a tutti i costi di questi contratti di locazione applicando una pena pecuniaria. Ma a quanto ammontano queste sanzioni?
Le Sanzioni
Alla luce di quanto ti ho indicato nel precedente paragrafo, attualmente sono previste sanzioni esclusivamente in caso di omessa dichiarazione ma non per quanto concerne l’obbligo di allegazione in quanto non è più necessario provvedere in tal senso.
La cosa importante che devi sapere è che entrambe le parti (locatore e conduttore) rispondono in solido ed in parti uguali. Quindi, essendo egualmente responsabili di fronte alla legge, la sanzione a carico del locatore (o del conduttore) sarà del 50% del totale.
La sanzione, per singole unità immobiliari, è compresa tra 1.000 e 4.000 euro tuttavia se la locazione non eccede i tre anni la sanzione viene ridotta alla metà. Quindi, escludendo la riduzione per durata entro i tre anni, la possibile multa ad esclusivo carico del locatore è compresa tra i 500 ed i 2.000 euro.
L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza oppure, all’atto della registrazione del contratto, dall’Agenzia delle Entrate stessa. Nel caso in cui venga trovata una irregolarità, anche pagando la sanzione, dovrai comunque presentare l’attestato di prestazione energetica oppure una copia della dichiarazione entro quarantacinque giorni.
Conclusioni
Come sempre in Italia il caos regna sovrano. Di legge in legge le cose si complicano ulteriormente. Ad ogni buon conto penso di averti chiarito bene la situazione per quanto concerne questo particolare aspetto.
Adopera la clausola che io stesso utilizzo in tutti i miei contratti di locazione e vedrai che non avrai alcuna sorpresa. Tuttavia aggiungo che, se hai bisogno di aiuto per i tuoi investimenti immobiliari, non esitare a contattarmi.
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