Vuoi Affittare Casa con Mutuo in Corso? Ecco Cosa Devi Sapere…

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Scritto da Christiano

Agente di commercio, responsabile di area, responsabile di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione noleggio della più importante società italiana di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza, dal 2014 il mio obiettivo è diventato quello di raggiungere la libertà finanziaria, magari aiutando anche te…

Hai acquistato la tua prima casa utilizzando un mutuo agevolato e ti stai chiedendo se affittandola potresti avere un qualche problema? Ti dico subito che fai bene a preoccuparti, perché ci sono alcune cose che a mio avviso devi necessariamente sapere. Ma niente paura, leggendo l’articolo apprenderai tutto quello che c’è da sapere.

Cosa Prevede la Normativa

In questo post affronterò esclusivamente il caso specifico dell’affitto in presenza di mutuo agevolato prima casa, tuttavia ti segnalo che ho scritto anche un altro articolo più generico, dedicato sempre all’affitto della prima casa, che ti consiglio di leggere.

L’aspetto principale che devi sapere se intendi affittare la tua prima casa con un mutuo in corso è che rischi di non poter più detrarre gli interessi passivi. Perderai l’agevolazione, infatti, se non manterrai la residenza nell’immobile che intendi affittare.

Quando hai acquistato la tua prima casa adibendola a tua abitazione principale, la legge ti ha consentito di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, fino ad un massimo di 4.000 euro all’anno. Affittando la tua prima casa, se non riuscirai a mantenere la residenza nel tuo immobile, perderai questa potenziale detrazione di 760 euro massimi.

In aggiunta a questo ti segnalo anche che dal 1° gennaio 1993, per quanto riguarda i contratti di mutuo cointestati, il limite di 4.000 euro all’anno si riferisce complessivamente a tutti i cointestatari e quindi va diviso sulla base della quota di proprietà. Attenzione perché se solo uno dei cointestatari ha la possibilità di detrarre gli interessi mentre l’altro no, la quota massima detraibile è sempre e comunque da ripartire.

Facciamo un esempio, in modo da comprendere meglio ciò che sto cercando di dirti: se la moglie possiede il 25% dell’abitazione ed il marito il restante 75%, la moglie potrà detrarre il 25% degli interessi passivi con un massimo di 1.000 (4.000 x 25%= 1.000) euro mentre il marito il 75% degli interessi passivi sempre con un massimo di 3.000 euro (4.000 x 75%= 3.000).

L’Affitto Parziale della Prima Casa

Diversamente da quanto potresti pensare, per affitto parziale non si intende l’affitto di una porzione della tua abitazione, bensì quello di una delle pertinenze, ad esempio un piccolo appartamento annesso alla tua abitazione principale.

In questo caso potresti facilmente mantenere la residenza nel tuo immobile e continuare a detrarti gli interessi passivi relativi al suo acquisto. Aggiungo anche che, essendo tu residente nell’abitazione adibita a prima casa, potrai continuare a godere dell’agevolazione IMU, non dovuta sulle prime case.

L’Affitto Totale della Prima Casa

Questo è il caso in cui tu ti trasferisci altrove ed affitti per intero la tua prima casa. In questo specifico caso non potrai più detrarre gli interessi passivi del tuo mutuo in quanto non risulterai più residente nell’immobile. Ricorda che in questo caso oltre a non potere più detrarre gli interessi passivi dovrai anche pagare l’IMU.

L’Affitto Breve della Prima Casa

In caso di affitto della tua prima casa con mutuo in corso, non avrai alcun problema perché in caso di una locazione inferiore ai 30 giorni non dovrai neppure registrare il contratto presso l’agenzia delle entrate, dovrai semplicemente dichiarare i redditi derivanti dalla dall’affitto.

Ovviamente dovrai mantenere la residenza nell’immobile e quindi non potrà trattarsi di una sequenza di affitti brevi che renderà impossibile il fatto che tu possa vivere all’interno dell’immobile. Ad esempio fai un viaggio di tre settimane affittando il tuo immobile esclusivamente per quel periodo.

Affittare la Seconda Casa con Mutuo in Corso

Posseggo numerose seconde case con mutuo in corso e ti posso garantire che (per fortuna) non ci sono particolari problemi nell’affittarle. Ma quali differenze ci sono tra l’affitto della prima o della seconda casa con mutuo in corso?

In primo luogo se abiti la tua prima casa e non l’hai messa in affitto non devi pagare l’IMU mentre sulla seconda casa l’imposta è comunque sempre dovuta. Quindi nel nostro caso specifico, immaginando che tu non abbia mantenuto la residenza nell’immobile, non ci sono differenze.

Secondariamente, per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi, se metti in affitto la tua prima casa trasferendoti altrove, perdi la possibilità di detrarli e quindi, dal momento che sulle seconde case non vi è alcuna detrazione, anche in questo caso non ci sono differenze.

Conclusioni

Non ci sono grossi problemi nell’affittare la tua prima casa con mutuo in corso, tuttavia se non riuscirai a mantenere la residenza nell’immobile, ti troverai a perdere la detrazione degli interessi passivi. Ma perché vuoi affittare la tua prima casa?

Immagino che tu debba trasferirti presso il tuo compagno o compagna oppure che tu ti stia sposando ed entrambi abbiate intenzione di vivere nel miglior immobile dei due, affittando l’altro. Queste motivazioni sono più che ragionevoli, tuttavia, se il tuo motivo è l’investimento, cioè far figurare che sia prima casa per pagare delle imposte, godendo delle agevolazioni previste, te lo sconsiglio fortemente.

Alle aste ogni tanto ho incontrato persone che usavano questo modus operandi e devo dirti che questa forma di investimento è fortemente limitante. Il mio consiglio, infatti, è di fregartene dei risparmi fiscali e di iniziare a comprare le tue seconde case il più velocemente possibile e, se hai bisogno di aiuto per un qualunque investimento immobiliare, non esitare a contattarmi.

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