Affittare una casa ammobiliata è un’operazione molto semplice ma, se leggerai tutto l’articolo fino alla fine, potrai verificare come non sempre sia un’attività remunerativa. In questo articolo cercherò di darti riferimenti precisi, in modo che tu possa stabilire autonomamente se ti conviene affittare una casa ammobiliata oppure vuota.
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Cosa ci Deve Essere in un Appartamento Arredato?
Non esistono regole precise, a meno che tu non faccia riferimento ai contratti di locazione concordati. In questa tipologia di contratti, infatti, la presenza di una determinata tipologia di arredamenti determina un aumento del canone locazione. È inutile che ti faccia esempi precisi in quanto ogni Comune ad alta densità abitativa ha il proprio accordo di riferimento ed all’interno di questo documento sono riportate tutte le indicazioni del caso.
In caso di locazione libera (4 + 4), invece, non c’è nessuna norma di riferimento: puoi includere nel tuo appartamento tutti gli arredamenti che vuoi e chiedere il canone che ritieni più opportuno.
Sulla base della mia esperienza, il pezzo di arredamento più gradito è la cucina. Oltre al fatto che, normalmente, è il mobilio più costoso da acquistare, spesso la cucina è costruita su misura per l’appartamento, sulla base degli attacchi specifici che possiede. Spostarla in un’altra abitazione spesso risulta antieconomico e non è insolito che io finisca per acquistarla a poco prezzo da conduttori che se ne vanno senza smontarla.
Ad ogni buon conto ti segnalo che in linea di massima non prediligo la locazione arredata. Questo perché amo la stabilità e gradisco che il mio investimento sia il più passivo possibile… Ne consegue che, normalmente, affitto l’appartamento vuoto oppure dotato solo di cucina. Se un conduttore entra in un appartamento completamente arredato, infatti, potrà lasciarlo con molta più semplicità rispetto ad un altro che ha arredato completamente lui stesso. Lasciando stare il costo necessario per il trasloco, che ha comunque la sua incidenza, spesso molti mobili sono studiati per l’ambiente del momento e difficilmente potranno trovare una comoda collocazione nel futuro immobile.
L’Elenco Mobili
Mi ha sempre fatto sorridere l’elenco mobili che la maggioranza delle persone spesso allega al modulo di consegna delle chiavi. Perché mi fa sorridere? Perché solitamente questi elenchi sono del tipo:
- N. 1 letto matrimoniale
- N. 2 comodini
- N. 1 armadio a tre ante
- Ecc. ecc.
Che valore potrà mai avere questo elenco in caso di problemi? Si trattava di arredamenti nuovi o vecchi, economici o di pregio, belli o brutti? Insomma, un conto è se hai comprato il tutto da Mondo Convenienza, un altro se si tratta di mobili realizzati dal più famoso ebanista d’Italia.
Personalmente io non predispongo alcun elenco mobili, ma mi limito ad inserire una descrizione sommaria dell’arredamento presente all’interno del contratto di locazione. Oltre ad indicare nel documento che tutto “è nuovo o pari al nuovo”, se ho acquistato l’appartamento già arredato includo nel contratto delle foto che li ritraggono.
Diversamente, se ho acquistato io i mobili, inserisco il dettaglio della fattura del fornitore indicando nel contratto che il conduttore ne ha avuto copia. In questo modo se qualcosa risulterà danneggiato e o mancante ci saranno riferimenti precisi da considerare.
Chi Paga se si Rompe Qualcosa?
L’articolo 1576 del Codice Civile recita che il locatore, durante tutto il periodo di validità del contratto, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere in perfetto stato l’immobile locato ad eccezione della piccola manutenzione, che rimane a carico del conduttore. Se si tratta di mobili, solitamente, si fa riferimento all’ordinaria manutenzione e quindi, salvo patto contrario, rimangono sempre a carico del conduttore.
Un altro articolo utile è il 1609 del Codice Civile, che attesta che le riparazioni di piccola manutenzione, devono essere eseguite dal conduttore a proprie spese. In linea generale si fa riferimento a deterioramenti dovuti all’uso e non a quelli relativi al caso fortuito o la vetustà.
Concludo citandoti l’articolo 1590 del Codice Civile che recita che il conduttore deve restituire il bene locato nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento dovuto all’uso. Se non fosse stata indicata a contratto una descrizione del bene locato, si potrebbe supporre che il suo “stato di conservazione fosse buono”.
Con tutto quanto premesso, per stabilire se il danno al mobile sia a carico del conduttore o del locatore, bisogna capire se è un danno dovuto all’uso (anche l’uso improprio) oppure si tratta di caso fortuito o per vetustà.
Come Calcolare l’Affitto di un Appartamento Ammobiliato
Lasciando stare il discorso dei contratti a canone concordato, dove potrai applicare l’aumento percentuale come previsto dall’accordo stesso, in caso di locazione libera (4 + 4) è il mercato a stabilire il valore riconosciuto per l’arredo presente.
Ti consiglio molto semplicemente di fare riferimento alla tua agenzia di fiducia, oppure chiamare qualche agenzia presente nella zona dove hai l’appartamento, chiedendo direttamente con loro la differenza fra un appartamento come il tuo privo di arredamento o completamente arredato, o anche visionando gli annunci di appartamenti similari al tuo. Potrai farti facilmente un’idea.
Conclusioni
Affittare un appartamento arredato non è semplice come sembra. Infatti sono più che convinto che, quando si parla di arredamenti, la maggioranza dei locatori perda soldi o, comunque, non riceva la remunerazione attesa sul proprio investimento. Quando si parla di mobili non si può ragionare come con un appartamento.
Un pavimento di casa, infatti, può resistere cinquant’anni ed oltre. Magari viene sostituito non tanto perché consumato dall’uso quanto perché non più alla moda o brutto esteticamente.
Diversamente una cucina difficilmente potrà resistere cinquant’anni. Nel corso di questo tempo facilmente dovrai sostituire molti elettrodomestici, le ante ed i cassetti inizieranno ad avere problemi ed il piano stesso di lavoro potrebbe rompersi.
Su questo punto preciso occorre tenere presente la vita utile dell’oggetto in questione ed applicare calcoli precisi. Se vuoi imparare come calcolare adeguatamente il valore di locazione dei mobili che aggiungi nei tuoi appartamenti contattami.
In bocca al lupo!
